Mô hình office-tel: Thách thức từ khung pháp lý

Mô hình văn phòng “2 trong 1”

Tại TP. HCM, mô hình office-tel đang nổi lên như một kênh đầu tư tiềm năng, được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Theo đó, những căn office-tel có diện tích chỉ từ 40-50 m2, với giá trị đầu tư hợp lý, vừa đáp ứng tiêu chuẩn của văn phòng, vừa cung cấp tiện ích sinh hoạt tương tự căn hộ để ở, đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản quan tâm đầu tư.

Các doanh nghiệp này quảng cáo rằng, với diện tích như trên, một căn office-tel chỉ có giá từ 900 triệu đồng, song có thể cho thuê với giá từ 12-20 triệu đồng mỗi tháng.

Theo đánh giá của Công ty Tư vấn Bất động sản thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam, mô hình office-tel đem lại lợi nhuận tốt hơn so với văn phòng cho thuê truyền thống, giúp doanh nghiệp quay vòng vốn tốt hơn, bởi có thể bán các căn office-tel theo giá nhà ở.

Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã phát triển mô hình văn phòng “2 trong 1” này, tiêu biểu có thể kể đến Novaland, Sacomreal, Hưng Thịnh…, với hàng loạt dự án như RiverGate, The Tresor, Lexington Residence, Orchard Garden, Charmington La Pointe, Florita… 

Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, với lợi thế diện tích nhỏ, loại hình office-tel cung cấp các tiện ích văn phòng tiêu chuẩn như lối vào riêng, sảnh lễ tân, khu vực bảng tên công ty, hệ thống thang máy dành riêng cho khách văn phòng, hệ thống viễn thông, cũng như an ninh và quản lý chuyên nghiệp. Mô hình này, theo ông Phước, đang thu hút các doanh nghiệp nhỏ, nhất là doanh nghiệp khởi nghiệp, cũng như các doanh nhân nước ngoài muốn mở công ty tại Việt Nam song song với nhu cầu lưu trú có thời hạn tại đây.

Xu hướng đầu tư vào office-tel ngày càng rõ nét, theo đánh giá của Cushman & Wakefield Việt Nam, có thể gây ảnh hưởng không nhỏ đến các dự án văn phòng cho thuê truyền thống. 

Khó phát triển đại trà

Mặc dù đánh giá cao về tiềm năng phát triển, cũng như sức hấp dẫn về khả năng sinh lời và khả năng quay vòng vốn nhanh, nhưng Cushman & Wakefield Việt Nam cũng đưa ra cảnh báo rằng, không phải tại vị trí nào, doanh nghiệp cũng có thể phát triển dự án mô hình office-tel.

Đại diện của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, chỉ có những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, dễ kinh doanh và thuận lợi về giao thông, mới phù hợp phát triển mô hình office-tel. Trong khi đó, các khu vực ngoài trung tâm, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, sẽ phù hợp với các văn phòng quy mô lớn, sử dụng nhiều lao động.

Theo ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp khi đầu tư vào mô hình office-tel là các vấn đề về khung pháp lý.

“Nếu luật pháp quy định rằng, office-tel không thể được sử dụng chủ yếu để ở như các nhà đầu tư mong muốn, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá tiền thuê nhà”, ông Crane nói. 

“Khoảng trống” tại thị trường bất động sản Hà Nội

Trong khi office-tel đang khá thịnh hành tại TP. HCM thì tại Hà Nội, mô hình này chưa thực sự phát triển, cho dù việc sử dụng căn hộ để ở cho thuê làm văn phòng, hoặc kết hợp văn phòng và căn hộ để ở diễn ra khá phổ biến tại các cao ốc chung cư.

Tại Khoản 7, Điều 80 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014, các giấy phép đăng ký kinh doanh do cấp có thẩm quyền ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sẽ có thời hạn 6 tháng (kể từ khi Nghị định 99 có hiệu lực ngày 10/12/2015) để chuyển sang địa điểm kinh doanh khác, không phải là nhà chung cư.

Theo khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán, đa phần doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh tại nhà chung cư ở Hà Nội có quy mô nhỏ  vẫn muốn bám trụ tại các khu vực trung tâm, bởi đây là nơi thuận tiện về hạ tầng giao thông, cũng như việc kinh doanh.

Vì vậy, việc các doanh nghiệp này phải chuyển địa điểm kinh doanh khỏi các khu chung cư sẽ tạo ra tiềm năng lớn về sức cầu đối với văn phòng. Thậm chí, nếu cơ quan chức năng thực hiện chặt chẽ quy định trên, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có nhiều xáo trộn. Tuy nhiên, đây lại là cơ hội lớn cho các dự án văn phòng vẫn còn tỷ lệ trống cao, cũng như đối với những dự án office-tel mới dự kiến được khởi động tại thị trường Hà Nội trong thời gian tới.