Rủi ro đến từ đâu?
“Chỉ với vài triệu đồng, bạn đã là nhà đầu tư bất động sản khi góp vốn và sở hữu một phần tài sản bất động sản được chia nhỏ giá trị bằng công nghệ…”. Đó là một trong những thông điệp về đầu tư bất động sản chia nhỏ bằng công nghệ chuỗi khối (blockchain) được nhiều nhà phát triển dự án nhanh nhạy quảng bá thời gian gần đây. Với các nhà đầu tư, nhất là những người có số vốn nhỏ, đây là hình thức đầu tư hấp dẫn vì suất đầu tư nhỏ, lại không cần phải sát sao thực địa như những sản phẩm đầu tư bất động sản truyền thống.
Với các doanh nghiệp và chủ sàn giao dịch, khi dịch Covid-19 bùng phát và giãn cách xã hội làm đảo lộn mọi hoạt động kinh doanh, khiến tồn kho bất động sản tăng lên… cũng là lúc phải chuyển hướng kinh doanh, trong đó giải pháp chia nhỏ tài sản (bất động sản) thông qua mô hình token hóa trên nền tảng blockchain được hướng tới để mở rộng tệp khách hàng.
Theo khảo sát của phóng viên, trên thị trường hiện đã có 5-6 đơn vị tiên phong phát triển các mô hình blockchain bất động sản, bao gồm cả doanh nghiệp địa ốc như Revex của CenGroup lẫn các công ty công nghệ bất động sản như Houze Invest của Houze Group, MoonKa...
Tại Quyết định 942/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 15/6/2021, “nghiên cứu, xây dựng và thí điểm sử dụng tiền ảo dựa trên công nghệ chuỗi khối (blockchain)” là một trong những giải pháp để thực hiện Chiến lược phát triển Chính phủ điện tử hướng tới Chính phủ số giai đoạn 2021-2025, định hướng đến năm 2030. Đây là động lực để các doanh nghiệp mạnh dạn hơn trong việc nghiên cứu và triển khai blockchain bất động sản.
Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau về mô hình blockchain bất động sản. Ông Hà cho biết, từ một tài sản cơ sở (bất động sản) sau đó được “phái sinh hóa” trở thành các sản phẩm đầu tư phái sinh không phải là cách làm mới so với các mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) trước đây, sự khác biệt cơ bản ở đây là tính ràng buộc về mặt pháp lý đối với trách nhiệm trong “hợp đồng hợp tác đầu tư” mà các REITs phải thực hiện, còn với hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành chưa được bảo hộ bởi hành lang pháp lý đầy đủ.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group cho rằng, về bản chất, đây không phải là kinh doanh bất động sản, mà chỉ là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ.
Chia sẻ với phóng viên, nhà đầu tư Trần Minh Tuấn cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện tại, blockchain phù hợp cho tài sản kỹ thuật số, còn với tài sản bất động sản, để áp dụng bước tiến công nghệ này trong phát triển sản phẩm đầu tư thì cần khung pháp lý hoàn thiện hơn để bảo vệ cả người mua và người bán.
 |
Việc chia nhỏ bất động sản bằng công nghệ blockchain hấp dẫn nhà đầu tư vốn mỏng |
Cần khung pháp lý rõ ràng hơn
Đại dịch Covid-19 đã tạo ra áp lực thay đổi chưa từng có lên ngành bất động sản. Ứng dụng công nghệ đã trở thành một xu hướng bắt buộc để các chủ đầu tư, đại lý môi giới tạo cho mình vị thế nổi bật giữa các đối thủ cạnh tranh. Song, với blockchain bất động sản, việc hiểu đủ và đúng là rất cần thiết để đạt được hiệu quả trong cả hoạt động đầu tư lẫn công tác quản lý.
Theo ThS. Nguyễn Triều Đông, Trường đại học Kinh tế TP.HCM, token hóa tài sản là một bước tiến hóa tự nhiên của chứng khoán hóa tài sản dựa trên công nghệ blockchain. Cơ chế giao dịch của mô hình đầu tư này rất linh hoạt, nhanh chóng và không cần trung gian dựa vào hợp đồng thông minh, nhờ đó giảm thiểu tối đa chi phí, thủ tục hành chính khi chuyển giao quyền sở hữu bất động sản…
Dù vậy, điểm hạn chế lớn nhất hiện nay đối với mô hình này là pháp lý chưa đầy đủ, nền tảng kỹ thuật khi triển khai công nghệ, xử lý tranh chấp giữa chủ thể nắm giữ token cũng như những xung đột tiềm tàng trong quá trình đầu tư, bên cạnh cơ chế, chính sách về thuế.
GS-TS. Trần Ngọc Thơ, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh, kiểm soát dựa trên cách thức kinh doanh, xem hoạt động đầu tư này mang lại lợi ích như thế nào cho xã hội, cho mọi người, cho nền tài chính toàn diện, chứ không chỉ cho nhà đầu tư và quan trọng là khi nó ra đời, việc kiểm soát và xử lý khi có sự cố rủi ro ra sao, nhất là các vấn đề liên quan tới trốn thuế, rửa tiền.
“Khi một hình thức đầu tư, một sản phẩm công nghệ đầu tư mới xuất hiện thì cơ quan chức năng sẽ đặt ra vấn đề này đầu tiên để vừa tối ưu hóa lợi ích từ công nghệ mang lại, vừa giảm thiểu rủi ro. Chưa kể, trong thanh toán quốc tế, tiêu chuẩn đòn bẩy tài chính, chống rửa tiền, chống khủng bố, bảo đảm an toàn không gian mạng và hàng loạt vấn đề liên quan khác để bảo vệ quyền lợi các bên tham gia cần chặt chẽ, tránh để một hoạt động có giá trị phi thường bị khoá chặt một cách vô lý...”, ông Thơ nói.
TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường đại học Ngân hàng TP.HCM cho biết, thị trường đang rất chờ đợi cơ chế thử nghiệm Sandbox để tạo không gian phát triển cho những công nghệ mới như blockchain, bởi cơ chế này không những tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sáng tạo, mà còn giúp cơ quan quản lý có thêm thời gian nghiên cứu, xem xét, chỉnh sửa các điều kiện pháp lý liên quan.
Cũng theo ông Linh, triển vọng của blockchain đã được thừa nhận, nhưng cũng cần thêm thời gian để đánh giá tác động từ công nghệ này. Nếu chúng ta cho phép thí điểm blockchain ở một số lĩnh vực phù hợp thì sẽ tạo tiền cú huých mạnh mẽ cho việc mở rộng ứng dụng công nghệ trong các hoạt động kinh tế sau này và theo đó, những đối tượng chịu sự tác động của công nghệ blockchain cũng sẽ được chọn lọc kỹ lưỡng hơn.
“Giữ được sự hài hoà để không làm cản trở đổi mới sáng tạo, song vẫn đảm bảo năng lực quản lý đó là vấn đề cốt yếu và quan trọng”, ông Linh nhấn mạnh.
