Vướng mắc trong mua, thuê, thuê mua NOXH
Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đang vận hành khoảng 20 dự án khu công nghiệp, khu đô thị có vị trí chiến lược tại nhiều địa phương từ Bắc tới Nam như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Huế, Đà Nẵng, Bình Định, TP.HCM, Long An... với tổng quỹ đất khu công nghiệp lên tới 6.387 ha (chiếm 5,5% diện tích đất khu công nghiệp trên cả nước) và khoảng 1.263 ha đất khu đô thị, dịch vụ.
Hiện tại, KBC đã thu hút được hơn 1.000 dự án đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đầu tư hơn 17 tỷ USD, tạo công ăn việc làm cho hàng trăm ngàn người lao động. Theo số liệu khảo sát quý II/2023, KBC tạo lập khoảng 75.000 việc làm, chiếm 50% tổng số việc làm mới trên toàn quốc. Chính vì vậy, KBC định hướng việc xây dựng NOXH cũng đồng nghĩa với việc xây dựng nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp.
Theo đó, tính đến nay, KBC đã xây dựng được 4.000 căn NOXH, đạt tỷ lệ 7% quỹ NOXH trên cả nước (khoảng 62.700 căn) với các dự án tiêu biểu như dự án NOXH Evergreen Bắc Giang tại tỉnh Bắc Giang, The Ori Garden thuộc dự án Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside tại Đà Nẵng...
Trong điều kiện tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp gia tăng nhanh chóng những năm gần đây, việc triển khai các dự án NOXH nằm trong định hướng phát triển đồng bộ, bền vững khu công nghiệp song song với khu đô thị dịch vụ, hướng tới mục tiêu đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở, đảm bảo an cư cho người lao động, giải bài toán ổn định về lực lượng lao động cho các doanh nghiệp sản xuất, đáng lẽ KBC cũng như nhiều chủ đầu tư khác sẽ phải có nhiều lợi thế khi triển khai các dự án NOXH, song trên thực tế lại gặp nhiều khó khăn, đặc biệt liên quan tới thủ tục pháp lý.
Đơn cử, theo Luật Nhà ở hiện hành, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp không thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH, trong khi nhu cầu của các doanh nghiệp đầu tư trong khu công nghiệp mong muốn thuê, mua NOXH để bố trí nơi ở cho cán bộ, nhân viên, người lao động là rất lớn.
Thêm vào đó, quy định các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng, trong khi đối tượng thuê cũng giới hạn và phải trình hồ sơ xét duyệt đối tượng và giá thuê có nguy cơ dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này không được sử dụng hiệu quả, lãng phí, chủ đầu tư không được chủ động trong việc lên phương án kinh doanh hiệu quả, đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế tại địa bàn triển khai dự án. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, bán, cho thuê, thuê mua NOXH cũng phức tạp, chẳng hạn chủ đầu tư phải thực hiện quy trình phê duyệt giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH trước khi thực hiện giao dịch.
Quy trình thẩm định giá là không cần thiết, làm kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như gia tăng chi phí bởi khi thực hiện dự án NOXH, chủ đầu tư đã phải tuân thủ định mức về lợi nhuận toàn dự án: Đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; trường hợp thuê, thuê mua NOXH không được quá 15% tổng chi phí đầu tư. Do đó, chủ đầu tư sẽ tự chịu trách nhiệm về giá bán và cho thuê trước pháp luật. Trong trường hợp nghi ngờ chủ đầu tư bán hoặc cho thuê vượt tỷ lệ lợi nhuận định mức theo quy định, cơ quan chức năng có thể thanh kiểm tra toàn bộ dự án.
Đặc thù dự án NOXH do KBC triển khai là nằm trong dự án nhà ở thương mại, không phải là dự án NOXH độc lập nên không có 20% quỹ đất để kinh doanh thương mại. Vì vậy, với cùng mức vốn đầu tư, quy mô dự án và chất lượng nhà ở, nhưng do không có phần thương mại nên giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH của KBC vẫn cao hơn so với dự án NOXH độc lập khác. Điều này khiến cho dự án trở nên thiếu sức hút, thiếu cạnh tranh, đồng thời người lao động trên địa bàn cũng phải chi trả cao hơn so với dự án NOXH độc lập.
Từ những vấn đề nêu trên, cần xem xét nới rộng đối tượng được phép thuê, thuê mua, mua NOXH, bao gồm cả đối tượng là doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp có nhu cầu bố trí nhà ở cho người lao động; cho phép chủ đầu tư dự án NOXH được tự xác định và chịu trách nhiệm về giá bán, thuê, thuê mua NOXH theo quy định, góp phần tinh giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý dự án; đồng thời được chủ động lựa chọn các hình thức thuê, thuê mua, mua NOXH đảm bảo phù hợp với kế hoạch kinh doanh và nhu cầu của khách hàng.
Lãi vay dành cho NOXH vẫn cao
Tính đến nay, KBC đã xây dựng được 4.000 căn NOXH với các dự án tiêu biểu như dự án NOXH Evergreen Bắc Giang tại tỉnh Bắc Giang, The Ori Garden thuộc dự án Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside tại Đà Nẵng...
Tại Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho NOXH. Theo đó, đối tượng vay vốn của chương trình bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà ở tại dự án.
Đối với chủ đầu tư, áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân, nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu, lãi vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 là 8,7%/năm. Đối với người mua nhà, áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm kể từ ngày giải ngân, nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu, lãi vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 là 8,2%/năm.
Cuối tháng 5/2023, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (SHP) đã đi vào triển khai xây dựng khu NOXH thuộc dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại và nhà ở công nhân Tràng Duệ tại Hải Phòng bằng nguồn vốn tự có. SHP đã đăng ký kết nối gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với các ngân hàng cho vay để hỗ trợ cho khách hàng thuộc đối tượng được mua NOXH theo quy định. Tuy nhiên, gói tín dụng ưu đãi này sẽ khó khả thi bởi mức lãi vay 8,2%/năm vẫn quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người lao động trong khu công nghiệp.
Tích hợp khu công nghiệp - khu đô thị là xu hướng
Mô hình tích hợp khu công nghiệp - khu đô thị đã được triển khai tại nhiều quốc gia phát triển trên thế giới như Mỹ, Đức, Nhật Bản... và trong khu vực ASEAN, các nước Singapore, Malaysia... cũng đã và đang phát triển những hệ sinh thái khu công nghiệp - khu đô thị với mật độ tập trung cao về nguồn lực, công nghệ và khả năng sản xuất.
Ở Việt Nam, KBC là một trong đơn vị đi đầu trong xây dựng mô hình tổ hợp hạ tầng khu công nghiệp - khu đô thị, trong đó phải kể đến dự án Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside phát triển đồng bộ cùng Khu công nghiệp Liên Chiểu (Đà Nẵng) với tổng diện tích khu đô thị là 46 ha, bao gồm 10 tòa chung cư cao tầng với 3.358 căn NOXH, tương tự là tổ hợp dự án NOXH Evergreen Bắc Giang phát triển cùng Khu công nghiệp Quang Châu với 3.334 căn NOXH, dự kiến đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho khoảng 12.000 lao động, hay như dự án NOXH thuộc Khu đô thị dịch vụ thương mại nhà ở công nhân Tràng Duệ phát triển đồng bộ cùng Khu công nghiệp Tràng Duệ mới được khởi công, tổng mức đầu tư dự án gần 1.600 tỷ đồng, bao gồm 2.538 căn NOXH nhằm phục vụ cho hơn 50.000 lao động trong khu công nghiệp này.
Xây dựng hệ sinh thái khu công nghiệp - khu đô thị không chỉ phù hợp với định hướng xây dựng NOXH của quốc gia, đảm bảo an cư, lạc nghiệp cho người lao động, mà còn giải bài toán giữ ổn định lực lượng lao động trong các khu công nghiệp, từ đó tạo nên môi trường đầu tư có tính cạnh tranh cao, năng động, đặc biệt trong các trường hợp bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, người lao động vẫn được bảo đảm nơi cư trú, các doanh nghiệp cũng không bị gián đoạn sản xuất.
