Vì sao phải siết chặt?
Một trong những vấn đề được các thành viên thị trường quan tâm nhiều nhất trong tuần vừa qua là các nội dung liên quan đến Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, trong đó cơ quan quản lý chính thức “chốt” các tiêu chí để xác định cá nhân thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
So với bản dự thảo Nghị định đưa ra lấy ý kiến trước đó, việc cập nhật tiêu chí xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đồng thời thỏa mãn “một là, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở; hai là, có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng mỗi giao dịch và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần trong một năm”, cho thấy cơ quan quản lý đã lắng nghe ý kiến phản hồi của các thành viên thị trường để vừa đảm bảo quyền tự do kinh doanh của người dân, vừa làm rõ đâu là đối tượng phải thành lập pháp nhân kinh doanh bất động sản. Cụ thể hơn, nếu nhà đầu tư có trên 10 lần giao dịch/năm mà mỗi hợp đồng giao dịch trên 300 tỷ đồng thì phải lập doanh nghiệp.
Cũng cần nói thêm rằng, kinh doanh bất động sản là 1 trong hơn 200 ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực như pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng…
Mặt khác, đây cũng là ngành nghề tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước…, nên việc làm rõ điều kiện của từng chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.
TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IE) cho hay, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 10) đã có quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã nhưng phải kê khai nộp thuế...
Song, đáng tiếc là tại các nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (gồm Nghị định số 76/2015/NĐ-CP và được thay thế bằng Nghị định số 02/2022/NĐ-CP) đã không đưa ra được các tiêu chí định lượng để xác định phạm vi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
“Như vậy, trong gần 10 năm qua, các quy định của pháp luật liên quan chưa thực sự làm rõ được nội hàm của việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên được nêu trong luật”, ông Lượng nói.
Đồng quan điểm, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá, các chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, bao gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để Nhà nước xây dựng dữ liệu về thị trường bất động sản, giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá…
Dẫn chứng từ vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm (thường gọi là “vụ án Alibaba”), ông Lượng chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật, chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân. Điều này khiến các bị can, bị cáo thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân.
Quay trở lại với Nghị định 96/2024, so với phiên bản dự thảo Nghị định đầu tiên vào tháng 3/2024 khi quy định mỗi cá nhân chỉ được bán từ 3-5 căn nhà trong 1 năm, sau 4 tháng nghiên cứu, cơ quan quản lý đã ghi nhận các ý kiến góp ý, tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn thị trường, tránh “bóp nghẹt” quyền kinh doanh của nhóm đối tượng này.
Thực tế, cuối tháng 11/2023, khi thảo luận các nội dung cuối cùng trước khi bấm nút thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các đại biểu Quốc hội đã thống nhất quy định quản lý cá nhân kinh doanh bất động sản theo hướng “định tính”, còn để phần “định lượng” cho các nghị định, thông tư hướng dẫn nhằm “mềm hóa” các quy định ở Luật, tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Vì vậy, khi soạn thảo Nghị định 96/2024, cơ quan soạn thảo là Bộ Xây dựng đã có “dư địa” để mở rộng hơn các điều kiện xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ như vừa ban hành.
Đây là kỹ thuật lập pháp được áp dụng phổ biến: Luật chỉ đưa ra những quy định khung và giao Chính phủ quy định chi tiết để linh hoạt cho từng thời kỳ, tránh việc phải sửa luật (do quy trình xây dựng luật chặt chẽ, phức tạp hơn so với quy trình xây dựng nghị định, thông tư hướng dẫn).
Thị trường sẽ ổn định, lành mạnh hơn
Đại diện pháp chế một doanh nghiệp cho biết, quy định ở Nghị định chính thức có tính khoa học, khả thi hơn: Mỗi cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân (coi là “quy mô nhỏ”) nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng trên mỗi giao dịch và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm.
Theo quy định trên, cá nhân kinh doanh bất động sản được gọi là kinh doanh quy mô nhỏ phải đáp ứng đồng thời 2 điều kiện là không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở và không thuộc trường hợp có giá trị tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng bất động sản quá 300 tỷ đồng, không thuộc trường hợp có số lần giao dịch bán, chuyển nhượng quá 10 lần trong một năm. Trường hợp ngược lại thì cá nhân phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.
“Như vậy, nếu cá nhân chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Cụ thể, đó là các trường hợp có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần, hoặc trường hợp có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần”, vị này phân tích, đồng thời cho biết thêm, theo Điều 38 - Nghị định 96, quy định trên chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án từ ngày 1/8/2024 trở đi. Đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án trước mốc này thì không áp dụng quy định nêu trên.
Còn ông Vũ Kim Giang - Chủ tịch SGO Group cho hay, quy định mới hướng đến việc quản lý hoạt động của các cá nhân tích tụ quá mức bất động sản để kinh doanh mà không thành lập doanh nghiệp. Đây là điều cần thiết để bảo đảm tính minh bạch của thị trường, công bằng trong kinh doanh. Cơ quan quản lý đưa ra hạn mức phải thỏa mãn đồng thời “giao dịch không vượt quá 300 tỷ đồng và không vượt 10 giao dịch trong 1 năm” là đã tính toán tới yếu tố thị trường và có sự cân nhắc kỹ càng.
Thực tế, việc xác định thế nào là kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của cá nhân đối với tài sản. Quyền sở hữu bất động sản nói riêng và tài sản nói chung của cá nhân đã được Hiến pháp và pháp luật bảo vệ, việc đưa ra tiêu chí về kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” chỉ thuần túy xác định cá nhân không phải đáp ứng điều kiện thành lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản, chỉ cần thực hiện thủ tục pháp lý tương ứng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Ngọc - Giám đốc Công ty cổ phần RB Land cho rằng, các quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chưa tác động nhiều đến thanh khoản thị trường. Bởi dù xuất hiện những lo ngại về việc khống chế số lần và giá trị giao dịch, nhưng trên thực tế không có nhiều, nếu không muốn nói là ít trường hợp chạm ngưỡng giá trị 300 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, những nhà đầu tư đã có hàng chục giao dịch bất động sản mỗi năm và giá trị trên 300 tỷ đồng mỗi giao dịch thì hầu hết đều lập pháp nhân. Bởi theo quy định, nếu là cá nhân khi bán bất động sản bất kể lỗ lãi sẽ phải nộp 2% thuế trên tổng giá trị giao dịch, trong khi doanh nghiệp chỉ phải nộp 20% thuế trên lợi nhuận, tức là doanh thu được trừ rất nhiều chi phí.
“Ngoại trừ các phân khúc xa xỉ, giá trị mới lên đến một vài trăm tỷ đồng một sản phẩm, còn đa phần các giao dịch trên thị trường, chẳng hạn sản phẩm căn hộ chung cư, nhà đất… thường có giá trị vài tỷ đồng, nên không đáng lo về việc quy định này sẽ làm khó nhà đầu tư, làm thị trường mất thanh khoản”, ông Ngọc nói.
Quan trọng là có cơ chế đảm bảo cá nhân kinh doanh bất động sản đúng luật, đóng thuế đầy đủ
 |
PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính |
Việc làm rõ quy định, tiêu chí về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ có tác động nhất định, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, “lướt sóng” bất động sản. Bởi nếu những cá nhân có ý định “đầu cơ” một diện tích bất động sản lớn hay đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ để chuyển nhượng, cho thuê sẽ phải dè chừng khi bị khống chế các tiêu chí. Tuy vậy, để hạn chế tình trạng “đầu cơ” bất động sản thì cần thêm nhiều biện pháp hơn nữa.
Trong đó, quan trọng nhất là phải có cơ chế đảm bảo các cá nhân kinh doanh đúng luật, mua bán, chuyển nhượng rõ ràng, công khai và đóng thuế đầy đủ.
Có thể xem xét nghiên cứu tăng thuế đối với trường hợp “lướt sóng”, mua hôm nay bán ngày mai. Tại một số quốc gia trên thế giới, họ áp dụng mức thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phụ thuộc vào tần suất giao dịch.
Nếu thời gian mua đi bán lại diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao và ngược lại, diễn ra chậm hơn thì thuế suất sẽ thấp hơn. Đơn cử, tại Singapore, quy định đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch, sau 2 năm mức thuế giảm xuống còn 50% và sau 3 năm là 25%.
Với những người muốn kiếm lời nhanh từ nhà đất thì cần kiểm soát bằng công cụ thuế bất động sản đang được Bộ Tài chính đề xuất xây dựng luật. Theo đó, những người bán bất động sản ngay sau khi mua sẽ chịu mức thuế cao hơn những người mua để ở hoặc ở một thời gian mới bán.
Khống chế số lần và giá trị giao dịch bất động sản của cá nhân sẽ thúc đẩy giao dịch qua sàn
 |
| Ông Ngô Bá Trọng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) |
Theo quan sát của tôi, các quy định mới về số lần và giá trị giao dịch trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không tác động nhiều lên thị trường, không làm ảnh hướng đến hoạt động kinh doanh của các nhà đầu tư cá nhân, cũng như thanh khoản sản phẩm, dự án. Bởi thực tế, các nhà đầu tư thường hoạt động theo hội nhóm, nên kể cả có quy định như vậy thì vẫn có thể chia các giao dịch cho các thành viên để thỏa mãn mức dưới 10 giao dịch/năm.
Chưa kể, việc khống chế số lần và giá trị giao dịch như trên sẽ thúc đẩy giao dịch bất động sản qua sàn, qua doanh nghiệp môi giới nhiều hơn. Đây cũng là điểm tốt cho thị trường.
Quy định mới không những không làm giảm, mà còn thúc đẩy thanh khoản thị trường tăng lên
 |
| Ông Nguyễn Ngọc Huy, Giám đốc Kinh doanh dự án, Công ty ERA Vietnam |
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, những người thực hiện nhiều giao dịch trong một năm… sẽ cần phải thành lập doanh nghiệp, công ty kinh doanh bất động sản.
Ngược lại, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải lập doanh nghiệp. Song, số lần giao dịch trong một năm không được quá 10 lần và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng.
Tôi cho rằng, quy định mới không những không làm giảm, mà còn thúc đẩy thanh khoản thị trường tăng lên vì người mua yên tâm hơn với các giao dịch.
Bởi khi có quy định chặt chẽ sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại theo kiểu “lướt sóng” các sản phẩm nhà đất nhiều lần để kiếm lời.
Trong thời gian qua, tại nhiều địa phương đã xảy ra tình trạng sốt giá bất thường, giá tăng gấp nhiều lần so với giá trị thật. Hậu quả để lại là giá đất tăng cao mang tính tự phát, cục bộ đến từ nhóm “cò” đất đầu cơ thổi giá.
Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, người mua có nhu cầu thực, mà còn tác động tiêu cực đến thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi có nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển dự án.
Về lâu dài, quy định mới sẽ từng bước đưa thị trường vào trạng thái ổn định, bền vững hơn
 |
| Bà Trần Thị An, nhà đầu tư bất động sản cá nhân tại TP.HCM |
Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản có giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng giá trị quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần giao dịch trong một năm không quá 10 lần khó xảy ra cho đại đa số nhà đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay.
Còn đối với trường hợp có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là hơn 10 lần sẽ dễ xảy ra, chủ yếu tập trung ở nhóm cá nhân mua bán bất động sản ở dạng phân lô, bán nền.
Theo đó, quy định các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, những người thực hiện nhiều giao dịch trong một năm… phải thành lập doanh nghiệp là hợp lý.
Bởi khi thành lập doanh nghiệp thì việc kinh doanh, mua bán bất động sản sẽ được cơ quan quản lý nhà nước quản lý chặt chẽ hơn, tránh tình trạng chia lô, tách thửa đất tự phát, lướt cọc, lướt sóng… Về lâu dài, quy định này sẽ từng bước đưa thị trường vào trạng thái ổn định, bền vững hơn. Bản thân tôi vẫn đang tìm kiếm để mua thêm bất động sản trong bối cảnh thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực.
