Minh bạch: “Mồi câu” vốn ngoại

Vốn ngoại chảy mạnh

Số liệu thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong nửa đầu năm (tính đến ngày 20/6/2018), tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 20,33 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm 2017.

Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về hút vốn đầu tư ngoại, đạt 5,54 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 27,25%. Trong các đối tác đầu tư, Nhật Bản bất ngờ dẫn đầu với tổng vốn đầu tư là 6,47 tỷ USD, trong đó bất động sản Việt Nam là “miếng bánh” được các nhà đầu tư Nhật Bản yêu thích.

Chỉ tính riêng Dự án Thành phố thông minh tại xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, Hà Nội đã có tổng vốn đầu tư 4,138 tỷ USD do Sumitomo (Nhật Bản) liên doanh với Tập đoàn BRG (Việt Nam) thực hiện. Đây là dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất nửa đầu năm 2018.

Lũy kế đến 20/6/2018, bất động sản cũng là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với 56,2 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn đầu tư.

Ngoài Nhật Bản, các nhà đầu tư truyền thống đến từ Singapore cũng liên tục rót vốn vào bất động sản Việt Nam ở nhiều phân khúc, từ biệt thự, căn hộ, cho đến văn phòng cao cấp và trung tâm thương mại.

Trong khi đó, các nhà đầu tư từ Malaysia, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, vốn đã có mặt từ lâu ở thị trường Việt Nam, nhưng thu hẹp hoạt động khi thị trường bất động sản suy thoái giai đoạn 2011 - 2013, cũng quay trở lại và rất tích cực trong việc tìm kiếm và triển khai các dự án đầu tư.

Ngoài ra, gần đây, thị trường cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhóm các nhà đầu tư mới đến từ Trung Quốc. Mặc dù chưa có nhiều hoạt động và chiến lược phát triển ở thị trường bất động sản Việt Nam chưa rõ nét, nhưng sự xuất hiện của các nhà phát triển dự án từ Trung Quốc vốn có tiềm lực tài chính mạnh có thể sẽ tạo nên những nét mới cho thị trường địa ốc Việt Nam.

Theo đánh giá từ Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL), hiện nay, Việt Nam là một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng tốt, thuộc nhóm cao nhất trong khu vực châu Á. Quy mô dân số lớn, tập trung ở các đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội, kéo theo sự bùng nổ về nhu cầu nhà ở. Vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam rõ ràng có nhiều tiềm năng trong con mắt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ghi nhận của JLL cho thấy, phân khúc các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn cũng tương đối đa dạng. Tuy nhiên, với tầng lớp trung lưu thành thị đang hình thành và phát triển nhanh chóng về số lượng, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn phân khúc bất động sản cao cấp khi gia nhập thị trường Việt Nam.

Một trong những lý do mà nhà đầu tư nước ngoài thường hướng tới dự án cao cấp là bởi phân khúc này có lợi nhuận cao hơn. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài, đến từ các thị trường phát triển hơn, thường có nhiều kinh nghiệm trong việc thiết kế, phát triển và vận hành các bất động sản cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung bình và giá rẻ, áp lực cạnh tranh từ các nhà phát triển dự án nội địa là rất lớn.

Tuy nhiên, cũng có những ngoại lệ khi các nhà đầu tư nước ngoài xác định Việt Nam như một thị trường trọng điểm và nhận thấy những ưu thế của mình để cạnh tranh trong phân khúc nhà giá trung bình và giá thấp. Một trong những trường hợp điển hình là các nhà đầu tư Nhật Bản tiên phong trong việc hợp tác với các doanh nghiệp nội địa để phát triển các sản phẩm căn hộ hướng tới nhu cầu của những người thu nhập trung bình, cặp vợ chồng trẻ hay những người mới nhập cư về TP.HCM.

Kinh nghiệm trong thiết kế căn hộ diện tích nhỏ và chi phí vốn thấp có lẽ là hai trong số những lợi thế của các doanh nghiệp Nhật Bản khi lựa chọn phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp để đầu tư.

Ngoài ra, việc phát triển các đô thị, thành phố mới với quy mô lớn cũng là lựa chọn của các nhà đầu tư nhiều tiềm lực và kinh nghiệm phát triển. Các khu đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng tiện ích và thu hút khách hàng là một trong số những hướng đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam.

Minh bạch để có những thương vụ M&A bền chặt

Theo giới phân tích, dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào thị trường bất động sản trong thời gian qua đang làm xuất hiện sự cạch tranh lớn giữa các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp ngoại. Tuy nhiên, với cách tiếp cận thận trọng và nhiều lý do khách quan, đa số các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam đều có xu hướng bắt tay với các nhà đầu tư nội.

 Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã gặt hái thành công tại thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: Chí Cường

Theo đánh giá của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” như hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt. Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm và đa phần việc tiếp cận hiện nay khá mất cân bằng, chủ yếu thuộc về tay các nhà phát triển nội. Do đó, nhà đầu tư ngoại chỉ có cách tối ưu là bắt tay với các nhà đầu tư nội.

Quá trình thực hiện, nếu doanh nghiệp Việt Nam mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch..., thì sẽ rất dễ dẫn đến rủi ro đầu tư dài hạn. Điều này trên thực tế đã xảy ra, một phần do việc thực hiện báo cáo khảo sát của đối tác nội hời hợt, thiếu trách nhiệm và đôi khi còn do trình độ, kiến thức còn hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội cho biết, có nhiều yếu tố khiến cho các quá trình mua bán, sáp nhập, hợp tác (M&A) giữa đối tác ngoại và đối tác nội không bền chặt, trong đó, một trong những nguyên nhân chính là quy trình minh bạch quản trị thông tin của nhiều doanh nghiệp nội hiện nay chưa thực sự tốt. Trong khi đó, đây lại là điều mà các đối tác ngoại đặt mức độ quan tâm gần như ở mức cao nhất.

“Một yếu tố quan trọng trong các thương vụ M&A thành công là mức độ sẵn sàng và năng lực của các doanh nghiệp trong nước trong việc xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu tư nước ngoài. Cấu trúc doanh nghiệp hoạt động hiệu quả đi kèm với hệ thống quản lý sổ sách tài chính vững mạnh là các yếu tố mang tính kỹ thuật khác để doanh nghiệp trong nước có thể gia tăng lòng tin từ nhà đầu tư nước ngoài”, bà An nhấn mạnh.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, trong thời gian tới, Việt Nam cần thực hiện nhiều giải pháp để thu hút mạnh hơn dòng vốn ngoại. Trong bất kỳ ngành nghề nào, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ mang lại những lợi ích cho kinh tế Việt Nam nói chung và các đối tác nội nói riêng. Tuy nhiên, nếu muốn thu hút nhà đầu tư ngoại, doanh nghiệp nội cần phải trung thực, minh bạch.

“Chẳng hạn, có nhà đầu tư ngoại muốn mua một khách sạn, bên bán cung cấp cho bên mua công suất phòng là 90 - 95%, nhưng khi bên mua đi khảo sát, thì thấy công suất phòng chỉ 50%. Đây là điều doanh nghiệp nội làm mất điểm”, ông Hiếu nói.

Theo JLL, tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam là một trong những thị trường có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản tăng trưởng tốt nhất. Tuy nhiên, hiện vẫn nằm ở nhóm “kém minh bạch”, quá độ lên “bán minh bạch”.

Cũng theo JLL, hiện đang có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để dòng vốn này chảy mạnh hơn nữa, vấn đề minh bạch của các doanh nghiệp nội nói riêng và cả thị trường nói chung cần được cải thiện hơn.