Ngày 21/5, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS với những yêu cầu rõ ràng về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Thông tư này đã làm rõ hơn những yêu cầu về khả năng tài chính của chủ đầu tư, vốn chưa được quy định rõ ràng trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
Theo Điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đã phê duyệt và không thấp hơn 15% đối với các dự án khu nhà ở đã được phê duyệt. Trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính thuộc về chủ đầu tư thông qua việc lập danh mục dự án hiện đầu tư, nêu rõ tổng vốn đầu tư từng dự án.
Theo phản ánh của một số DN, tỷ lệ vốn tối thiểu như trên đã cản trở các DN trong nước có quy mô nhỏ tham gia thực hiện những dự án lớn. Bên cạnh đó, nhiều dự án, khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và nộp tiền sử dụng đất đã vượt xa 20% tổng vốn đầu tư dự án. Để đạt tỷ lệ vốn chủ sở hữu, DN sẽ hợp tác với các đối tác khác, tuy nhiên Nghị định lại không quy định gì về năng lực tài chính của đối tác.
Để hạn chế tình trạng đầu tư dàn trải, dẫn đến việc chậm thực hiện dự án, Điều 5 của Nghị định 153 yêu cầu chủ dự án chứng minh năng lực tài chính bằng cách lập danh mục dự án đang thực hiện đầu tư, nêu rõ tổng vốn đầu tư từng dự án. Thế nhưng, Nghị định không định nghĩa khái niệm “tổng vốn đầu tư”, dẫn đến các cách diễn dịch chủ quan khác nhau có lợi hoặc bất lợi cho DN cũng như cơ quan quản lý. Chẳng hạn, nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu là 500 tỷ đồng, đang thực hiện 2 dự án khu đô thị mới. Dự án A đang triển khai với tổng mức đầu tư là 2.000 tỷ đồng, dự án B đang xin phép đầu tư với tổng mức đầu tư là 1.000 tỷ đồng. Nếu hiểu tổng mức đầu tư dự án căn cứ vào giá trị cộng dồn của các dự án thì nhà đầu tư phải có ít nhất 600 tỷ đồng (20% của tổng mức đầu tư 2 dự án), do đó không thể thực hiện được dự án và không được cấp phép dự án. Cách thứ hai, tổng mức đầu tư dự án căn cứ theo từng dự án, hiểu theo cách này, nhà đầu tư sẽ chứng minh vốn chủ sở hữu tính trên dự án có vốn ít hơn (trường hợp này là dự án B và vốn chủ sở hữu ít nhất là 200 tỷ đồng).
Trên thực tế, những quy định thiếu chặt chẽ như trên đã tạo cơ hội cho chủ đầu tư kém khả năng dễ dàng đáp ứng mức yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu bằng cách đưa ra tổng trị giá đầu tư thấp hơn thực tế và cuối cùng có thể ảnh hưởng đến chất lượng cũng như tiến độ dự án.
Khắc phục những bất cập trên, thông tư mới của Bộ Xây dựng quy định rõ, mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của từng dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án là chủ đầu tư cấp 1 (chỉ đầu tư kinh doanh hạ tầng) thì tổng mức đầu tư của dự án chỉ tính phần vốn đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, không tính các khoản chi phí sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng các công trình xây dựng khác.
Thông tư cũng quy định thời điểm xác định vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án được xác định thông qua báo cáo tài chính của DN, có sự xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập. Trước đây, do Nghị định chưa rõ ràng nên một số DN tại thời điểm xin phép đầu tư đã có đầy đủ báo cáo kiểm toán vốn phù hợp tỷ lệ tối thiểu nhưng năm trước năm liền kề lại không đáp ứng, DN chạy đôn chạy đáo lo thủ tục, còn cơ quan cấp phép cũng lúng túng như “gà mắc tóc”.
Mục đích quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu trong các dự án BĐS cũng như yêu cầu chủ dự án báo cáo về tổng vốn đầu tư là để đảm bảo năng lực tài chính, tiến độ, chất lượng dự án và giảm thiểu tình trạng không thực hiện dự án. Tuy nhiên, thông tư mới lại không hướng dẫn về việc thu hồi dự án, biện pháp kiểm tra và các chế tài trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện dự án theo giấy phép đầu tư.
