Miếng bánh to - miếng bánh nhỏ

Và như những gì chúng ta đã chứng kiến, hầu hết những con số của năm 2015 đều mang lại cảm xúc lạc quan, thậm chí còn ghi nhận những kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây.

Trong báo cáo về thị trường Hà Nội, CBRE cho biết, niềm tin thị trường khá tích cực suốt cả năm và cải thiện sau mỗi quý. Với phân khúc nhà ở, ước tính đã có tới 28.300 căn hộ được mở bán, tăng tới 70% so với năm 2014. Trong đó, 21.100 căn đã được giao dịch - một con số kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây.

Phân khúc văn phòng, mặt bằng bán lẻ cũng ghi nhận sự tích cực với tỷ lệ trống giảm khá mạnh, chỉ còn khoảng 10% so với 30 - 40% trong giai đoạn trước.

Ngay cả một thị trường được coi là “khó nhằn” như biệt thự, nhà liền kề cũng cải thiện đáng kể về cả số lượng căn mở bán, cũng như số lượng giao dịch thành công của các dự án mới. Thống kê cho thấy, đã có 1.246 căn mở bán mới, gấp đôi so với năm 2014. Ngoại trừ Aquabay Ecopark nằm tại tỉnh Hưng Yên, các dự án mở bán còn lại đều nằm tại các quận nội thành Hà Nội, bao gồm Tây Hồ, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm.

Như vậy, lượng mở bán và lượng giao dịch thành công tại các phân khúc trong năm vừa qua cao gần 1,5 lần so với 2 năm được coi là đỉnh của thị trường Hà Nội là 2007 và 2011.

Tại TP. HCM, cũng theo CBRE, năm 2015 là năm đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ nhất của thị trường với lượng tiêu thụ đạt mức cao kỷ lục trong vòng 7 năm qua và tăng tới 98% so với năm trước đó. Cụ thể, thị trường đã đón nhận tổng cộng 41.787 căn hộ từ 78 dự án, trong đó có 36.160 căn hộ chính thức được tiêu thụ.

Một diễn biến nổi bật trong năm qua là số lượng sản phẩm từ phân khúc cao cấp tăng đột biến, chiếm 32% tổng giao dịch tại Hà Nội. Còn tại TP. HCM, những dự án trung và cao cấp, với giá bán dao động trong khoảng 1,3 - 5 tỷ đồng/căn bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng giao dịch thành công.

Nhiều quan điểm còn kỳ vọng, với sự lan tỏa của chính sách nới lỏng điều kiện mua nhà cho người nước ngoài và Việt kiều, cùng với làn sóng hội nhập kinh tế, sắp tới, nhu cầu với căn hộ cao cấp sẽ còn tăng mạnh. Sự kỳ vọng này rõ nhất ở các chủ đầu tư, khi theo ước tính của CBRE, giai đoạn 2016 - 2018, có đến trên 70% lượng cung ra thị trường ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM thuộc về phân khúc cao cấp.

Dù có sự “đột khởi” trong năm qua, nhưng thật ra, bất động sản cao cấp cũng chỉ là “miếng bánh nhỏ” khi chỉ chiếm trên dưới 30% giao dịch toàn thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai các sản phẩm phân khúc này cực lớn có nhiều lý do để giải thích.

Thứ nhất, ai cũng hiểu, những dự án cao cấp “ăn nhau” ở vị trí. Một lô đất đẹp, thuận lợi hạ tầng giao thông và nếu ở nội đô, thì trong suy nghĩ của nhiều người, sẽ “rất phí” nếu phát triển các dự án bình dân.

Thứ hai, không ai có thể phủ nhận, với chi phí sử dụng đất và nhiều chi phí khác không cao hơn bao nhiêu, phát triển dự án cao cấp chắc chắn sẽ có lợi nhuận tốt hơn nhiều.

Thứ ba, “đẳng cấp” của một nhà phát triển thường được thiên hạ “đo” bằng tầm vóc các dự án.

Miếng bánh nhỏ nhưng ngon hơn, nên nhiều người thèm muốn!

Những điều này không hề sai và thuộc về chiến lược kinh doanh của từng chủ dự án. Nhưng điều quan trọng là không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ “tố chất” để phát triển dự án cao cấp. Và điều này dẫn tới một hệ lụy, tại những dự án gắn mắc cao cấp của các chủ đầu tư sức lực mỏng, chỉ cần bán hàng chậm hoặc thị trường chùng lại một vài quý là có chuyện…

Năm 2016 này, dự kiến sẽ chào đón hơn 45.000 căn hộ từ hơn 90 dự án thuộc mọi phân khúc trên khắp TP. HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa qua. Tại Hà Nội, con số chưa được thống kê, nhưng xu hướng “cao cấp hóa” dự án chắc cũng không quá khác biệt.

Vẫn biết rằng, mỗi nhà phát triển dự án đều có lý riêng của mình khi định vị dự án, nhưng thiết nghĩ, với diễn biến toàn cục thị trường, sẽ không thừa nếu nhắc lại lời cảnh báo của ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam: “Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, quá nóng, thì chúng ta rất dễ đi trật đường ray".