Từ tâm lý “buôn thổ thì giàu”…
Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chủ tịch Công ty Tư vấn quản lý và đầu tư Mastery nhận định rằng, nhiều người Việt Nam thuộc thế hệ 5x, 6x, 7x giàu lên từ đất là những người có tài sản chủ yếu nằm ở tư liệu sản xuất là đất đai, từ đó hình thành nên tâm lý phổ biến là có phát sinh khoản tài chính nào đủ lớn là nghĩ đến ngay việc tìm mua một vài lô đất để đấy cho yên tâm. Theo thời gian, nhiều người trẻ cũng nhìn vào công thức thành công quen thuộc này (làm giàu từ đất - PV) và hình thành quan niệm rằng, muốn giàu có thì phải kinh doanh đất đai. Đó là nguyên nhân quan trọng khiến tích tụ đất đai, tích lũy tài sản qua đất trở thành một “định kiến” và không dễ thay đổi.
“Theo quan sát của tôi, phần lớn nhà đầu tư đất nền quan tâm đến giá trị đất đai nhiều hơn giá trị thương hiệu hay giá trị sản phẩm hình thành trên đất, tức là tìm mua đất có vị trí đẹp rồi chờ tăng giá bán ra hưởng chênh lệch, hơn là đầu tư giá trị cho sản phẩm trên đất”, ông Tùng nhận xét.
Còn chia sẻ với phóng viên, nhiều nhà đầu tư cho biết, ngoài kỳ vọng giá tăng theo thời gian, thì cảm xúc mà đầu tư đất nền mang đến cũng là yếu tố dễ “gây nghiện”. Chị Thanh, một nhà đầu tư đất nền cho hay, nếu đầu tư vào nhà ở thì sản phẩm có phần bị bó hẹp ở các dự án chung cư, khu đô thị, nhưng với đất nền, ngoài đất nền dự án, thì còn một mảng thị trường đầy hấp dẫn khác và thường được giao dịch mạnh đó là đất nền trong dân hoặc các sản phẩm “lai”, tức là nhà đầu tư F0 có tiền mua gom nhiều thửa đất, rồi tự phân lô và bán (nhưng chưa thành lập dự án). Để “săn” được các sản phẩm này, ngoài các mối quan hệ thân quen, theo chị Thanh, nhiều khi còn phụ thuộc vào chữ “duyên”.
“Có những thửa đất vừa đến đã thấy không hợp mắt nên dù giá có rẻ, giấy tờ đầy đủ, tôi vẫn không mua, nhưng cũng không ít lần chỉ vừa ngó qua đã ưng và quyết định đặt cọc ngay, sau đó mới tính đến thủ tục pháp lý. Với đất nền, tôi rất tin vào cảm giác, chỗ nào đến xem thấy gợn gợn, lấn cấn mà cố mua thì thế nào cũng có chuyện, hết vướng pháp lý lại đến yếu tố tâm linh, còn chỗ nào ‘có lộc’ thì mọi chuyện cứ tự nhiên xuôi chèo mát mái”, chị Thanh kể.
Chia sẻ thêm lý do xem đất nền là kênh đầu tư ưa thích nhất, chị Thanh nói: “Quan điểm của tôi là cứ nhìn theo những người giàu, họ thành công như thế nào thì học theo và làm. Các tỷ phú đô-la ở Việt Nam đều đi lên từ đất, hoặc ít nhiều có liên quan đến đất. Đó là con đường thành công nhanh nhất mà mỗi người đều có thể học theo”.
Còn Văn Lộc, một môi giới tự do chuyên về đất nền cho hay, ngoài các yếu tố trên, lý do sản phẩm này hấp dẫn các nhà đầu tư còn đến từ suất đầu tư khá phù hợp, nhất là tại các thị trường vùng ven.
Theo Lộc, tại nhiều địa phương lân cận Hà Nội, giá đất nền trong dân dao động từ 3-8 triệu đồng/m2 và với mức giá này, các thửa đất có diện tích từ 300-500 m2 cũng chỉ ở quanh mức 0,9-4 tỷ đồng, vùng giá phù hợp với nhiều nhà đầu tư cá nhân.
 |
Đất nền trong dân là phân khúc rất hấp dẫn. Ảnh: Dũng Minh |
… tới kỹ năng cắt lỗ
Suất đầu tư hợp lý và kỳ vọng tăng giá cao đang là yếu tố thúc đẩy nhiều nhà đầu tư cứ nghĩ đến bất động sản là tìm đất nền. Tuy nhiên, anh Phạm Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, lại đưa ra cảnh báo rằng, khi dòng tiền ồ ạt đổ vào đất nền thì cũng là lúc các nhà đầu tư cần cảnh giác cao hơn.
Anh tiết lộ, chiến lược thường áp dụng vào thời điểm cuối năm là không mua thêm, mà dần dần bán ra, đồng thời cho biết, anh đã bán 2 lô đất ở Hòa Lạc sau hơn nửa năm nắm giữ, thu về lợi nhuận khoảng 40%.
“Trong khi nhiều người mua vào thì tôi lại bán ra, vì những tháng cuối năm đất nền thường tăng giá khá tốt. Sau đó, ra Tết, trong khoảng thời gian “ăn chơi” tháng Giêng theo quan niệm của nhiều người, thì tôi kết hợp du Xuân cùng với việc tìm mua đất, bởi đây là thời điểm thị trường trầm lắng và có giá tốt cho bên mua”, anh Tuấn nói và chia sẻ thêm rằng, khác với trước đây, đầu tư đất nền bây giờ không phải “cứ đổ tiền vào là thắng”, nếu xác định đã phán đoán sai xu hướng thì cần mạnh tay cắt lỗ để giảm thiểu thiệt hại.
Đây cũng là điều được nhiều chuyên gia khuyến nghị trong trường hợp thị trường đất nền diễn biến xấu. Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group, đầu tư bất động sản nói chung, đất nền nói riêng không những cần kiến thức, khả năng phân tích thị trường, mà còn phải có kỹ năng, kinh nghiệm, đặc biệt là kinh nghiệm trong việc cắt lỗ.
 |
Khác với trước đây, đầu tư đất nền bây giờ không phải “cứ đổ tiền vào là thắng”. Ảnh: Dũng Minh |
Ông Nga cho biết, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư bị cuốn theo cảm xúc, mua theo đám đông. Có người “thoát hàng” sớm và thu được lợi nhuận, song điều này chưa hẳn do giỏi mà là may mắn nhiều hơn, có người bị kẹt lại do cung không gặp cầu, sản phẩm bị mất thanh khoản và lúc này, kỹ năng cắt lỗ là vô cùng quan trọng.
“Nhà đầu tư cần xác định rõ, nếu dùng ‘tiền thịt’ để đầu tư thì có thể chờ đợi thị trường tích cực trở lại, nhưng cần lưu ý thời gian chờ có thể kéo dài từ 3-5 năm, trong trường hợp dùng vốn vay thì cần cắt lỗ càng sớm càng tốt để vừa giảm áp lực lãi vay, vừa tái tạo nguồn vốn, đồng thời có thêm thời gian tìm kiếm cơ hội mới”, ông Nga nói.
Đồng quan điểm, ông giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group cho rằng, trong hoạt động đầu tư, rủi ro luôn hiện hữu và rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn, nhưng khi thị trường đi xuống và rơi vào tình trạng thua lỗ thì phải dứt khoát cắt lỗ.
“Lời khuyên là cắt lỗ mạnh dạn, bởi lỗ 1 tỷ đồng vẫn hơn lỗ 2 tỷ đồng và quan trọng hơn là cắt lỗ sớm để giải phóng hàng nhanh. Với loại tài sản có độ nhạy cảm cao như đất nền, nếu rơi vào tình trạng thua lỗ thì nên cắt lỗ càng sớm càng tốt, bởi việc giảm thiểu được thiệt hại cho một thương vụ đầu tư sai lầm cũng đã là thành công”, ông Kiểm nhấn mạnh.
Đưa ra lời khuyên khi đầu tư đất nền, ông Nga cho rằng, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có uy tín, tài chính lành mạnh, có khả năng hoàn thành cam kết với khách hàng, bởi ngay cả khi thị trường đi xuống thì những dự án này vẫn có tiềm năng tăng giá.
“Nhà đầu tư nên tránh các dự án đất nền nhỏ lẻ, đất nền trong ngõ ngách bởi khả năng tăng giá thấp, vị trí không thuận lợi, mà nên tập trung vào các dự án đất nền khu đô thị mới, đô thị biển, đất nền ven đô…, bởi đó đều là những sản phẩm có tiềm năng trong dài hạn”, ông Nga khuyến nghị.
