Mặt bằng bán lẻ trước điểm xuất phát mới

Hà Nội và TP.HCM là 2 thành phố lớn nhất xét về tầm quan trọng của thị trường bán lẻ. Vào thời điểm hiện tại, cung ứng bán lẻ ở Hà Nội nhỉnh hơn các thành phố khác do có sự hiện diện của các trung tâm mua sắm tầm cỡ khu vực của Tập đoàn Vingroup. Xu hướng sắp tới sẽ là phát triển các trung tâm bán lẻ có diện tích cho thuê lớn hơn 40.000 m2 hội tụ đủ tất cả các sản phẩm và dịch vụ. Khách hàng có thể dành cả ngày trong những khu mua sắm này để lựa chọn sản phẩm hàng tiêu dùng, thời trang, nội thất, sử dụng các dịch vụ ăn uống, chăm sóc sức khỏe và giải trí. 

  Tác giả Lê Kim Hoa, Giám đốc Bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán lẻ  Cushman & Wakefield Việt Nam

Bên cạnh đó, Đà Nẵng cũng là thị trường đang nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà bán lẻ, đặc biệt là trong lĩnh vực ẩm thực và giải trí. Với hệ thống cơ sở hạ tầng tốt và các thắng cảnh du lịch, dự kiến nơi đây sẽ là một địa điểm không thể bỏ qua trong phát triển thị trường bán lẻ Việt Nam.

Sự phát triển của thị trường còn được biểu hiện qua các thương vụ mua bán - sáp nhập và sự xuất hiện của các tên tuổi bán lẻ ngoại đình đám như Lotte, Aeon, Vivo City... Không nghi ngờ gì nữa, khách hàng chính là đối tượng được lợi nhất nhờ kinh nghiệm quốc tế, sản phẩm đa dạng và quản lý chuyên nghiệp của các tập đoàn này. Thị trường kênh bán lẻ hiện đại của Việt Nam chỉ chiếm khoảng 22%, thể hiện ở sự thiếu hụt nguồn cung chất lượng, một mặt kìm hãm sự phát triển của thị trường bán lẻ nói chung.

Cushman & Wakefield khi tham gia các hội nghị bán lẻ ở Singapore, Thượng Hải, Hồng Kông đã thấy rằng, các tập đoàn bán lẻ lớn nhất trên thế giới đều thể hiện sự quan tâm ngày càng lớn tới thị trường Việt Nam. Các đề tài được đưa ra tranh luận sôi nổi thường là tiềm năng của các đối tượng khách hàng trung lưu trẻ tuổi, các quy định pháp lý, chính sách ưu đãi đầu tư, nền tảng thị trường bán lẻ, tình hình thuê mặt bằng tại Việt Nam, cũng như tiềm lực, sức cạnh tranh của các nhà bán lẻ nội địa. 

Làm gì để các thương hiệu quốc tế đổ bộ vào Việt Nam? Bài viết này không thể liệt kê tất cả các yếu tố, nhưng có thể thấy rõ một trong những yếu tố rất quan trọng quyết định việc các thương hiệu quốc tế có xuất hiện tại Việt Nam hay không chính là mặt bằng.

Dự án tổ hợp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại và khách sạn cao cấp Myanmar Centre của Hoàng Anh Gia Lai do Cushman & Wakefield Việt Nam phụ trách tư vấn bán lẻ, đại diện tiếp thị và cho thuê 

Đối với mỗi ngành hàng khác nhau, tiêu chí và nhu cầu về mặt bằng của mỗi nhà bán lẻ là khác nhau. Ví dụ, một thương hiệu về thời trang trung cấp nổi tiếng nhất trên thế giới sẽ chỉ mở cửa hàng đầu tiên tại TP.HCM với yêu cầu diện tích là 2.000 m2 khi họ thuê được mặt bằng tại một trung tâm thương mại hiện đại nhất thành phố. Với lợi thế là một thương hiệu lớn trên thế giới, họ rất thuận lợi trong quá trình thương lượng, vì thương hiệu của họ có khả năng thu hút một lượng khách hàng lớn, từ đó tạo ra nhiều doanh thu hơn cho cả trung tâm thương mại này, đồng thời nâng cao uy tín của trung tâm thương mại. Thương hiệu thời trang này sẽ có lợi thế về mức giá thuê, thời gian thuê và các điều khoản thương mại cạnh tranh hơn rất nhiều so với các thương hiệu khác.

Yếu tố thứ hai được xem xét chính là đã và sẽ có bao nhiêu thương hiệu thời trang khác có giá trị thương hiệu tương đương hoặc cao cấp hơn xuất hiện tại trung tâm thương mại đó? Điều này sẽ tạo ra một trải nghiệm mua sắm sôi động và hứng thú dành cho khách hàng khi tham quan mua sắm tại khu trung tâm đó với hàng loạt thương hiệu cùng đẳng cấp bao quanh.

Trong khi các thương hiệu thời trang luôn chọn một địa điểm ở khu vực trung tâm, thì các ngành hàng khác lại chú trọng các yếu tố về khả năng tiếp cận cửa hàng, giao thông thuận lợi và đặc biệt là các tiện ích kỹ thuật của mặt bằng thuê. Vì lẽ đó, các dự án có sự đầu tư và nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng từ giai đoạn lập kế hoạch mô hình cửa hàng đến thiết kế nội, ngoại thất chi tiết sẽ thắng lợi trong việc lôi kéo các thương hiệu tốt. Khách thuê sẽ cảm thấy thoải mái và tự tin hơn rất nhiều khi họ không phải tham gia chi trả cho các chi phí phát sinh trong việc điều chỉnh, bổ sung các tiện ích phục vụ nhu cầu sử dụng thiết yếu của họ và khách hàng của họ.

Sẽ là một thiếu sót nếu phân khúc bán lẻ cao cấp không được đề cập. Trong thời gian tới, Prada - một trong những thương hiệu cao cấp quyền lực nhất thế giới - sẽ mở cửa hàng rộng hơn 300 m2 ở khu vực trung tâm Hà Nội. Sự kiện này phần nào nói lên xu hướng phát triển của phân khúc này, sẽ ngày càng nhiều thương hiệu có khuynh hướng mở một cửa hàng chuyên biệt thay vì phát triển các cửa hàng với rất nhiều thương hiệu, như Brooks Brothers, Versace tại Union Square và các thương hiệu khác sẽ xuất hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, các thương hiệu bán lẻ cao cấp cũng ý thức được việc giới thượng lưu ở Việt Nam thường bay sang Hồng Kông hoặc Singapore để mua sắm các mặt hàng cao cấp với giá mềm hơn, nên mỗi chiến lược mở cửa hàng của họ tại mỗi thị trường mới đều được tính toán vô cùng kỹ lưỡng.

Qua quá trình tư vấn cho khách hàng, Cushman & Wakefield nhận thấy, sự gia nhập thị trường của các nhà bán lẻ quốc tế mới không chỉ mang đến sản phẩm và dịch vụ chuẩn quốc tế, mà còn là các loại hình cửa hàng bán lẻ mới mẻ, nổi bật là hình thức bán hàng trực tuyến hoặc kết hợp cả cửa hàng truyền thống và trực tuyến.

Mua sắm online ở Việt Nam bắt đầu phổ biến và đã có sự xuất hiện của những cái tên như Zalora, Lazada, Meta… Những thương hiệu này nhắm đến đối tượng khách hàng trung lưu trẻ tuổi, mang đến sự tiện lợi trong mua sắm và dịch vụ hậu mãi. Đặc biệt, hình thức mua hàng trực tuyến được các nhà bán lẻ ngành ẩm thực theo chuỗi ưa chuộng hơn cả bằng việc hợp tác với các trang web mua hàng theo nhóm như hotdeal, nhommua, muachung…

Có thể nói rằng, thị trường đang gặp những thách thức nhất định, nhưng trong dài hạn, các nhà bán lẻ ngoại đều đánh giá cao tiềm năng của thị trường Việt Nam. Họ thể hiện cam kết lớn bằng những hoạt động khảo sát thị trường cụ thể và dày đặc, thông qua các đơn vị tư vấn bất động sản có uy tín như Cushman & Wakefield hoặc các đơn vị nghiên cứu thị trường khác, với mục tiêu hết sức rõ ràng về thị phần hướng đến trong thời gian tới, kèm theo chiến lược hành động rất cụ thể và chi tiết. Với những chính sách thuận lợi hơn của Chính phủ, cũng như tác động từ WTO mang lại, năm 2015 hứa hẹn sẽ là một năm xuất phát điểm mới mạnh mẽ và mới mẻ cho thị trường bán lẻ Việt Nam.