Mặt bằng bán lẻ hút khách

Nguồn cung dồi dào

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nguồn cung mặt bằng bán lẻ TP.HCM đang khá lớn. Nguồn cung này đến chủ yếu ở các dự án bất động sản được xây dựng và đưa vào hoạt động từ năm 2015 tới nay.

Trong đó, riêng Tập đoàn Novaland hiện có trên 20 dự án bất động sản đang có sàn thương mại bán lẻ như Sunrise, Lakeview City…

Trong khi đó, Tập đoàn Vingroup năm 2017 đưa vào hoạt động Dự án Vinhomes Central Park tại quận Bình Thạnh, TP.HCM với tổng số hơn 10.000 căn hộ chung cư và tầng trệt của các tòa nhà dự án đa phần có mặt bằng bán lẻ. Năm 2018, Vingroup đưa vào hoạt động trung tâm thương mại Landmark 81 với quy mô gần 50.000 m2.

Một dự án khác của Vingroup cũng dự kiến sẽ đóng góp nguồn cung mặt bằng bán lẻ lớn là Dự án VinCity Grand Park, quận 9, TP.HCM. Theo công bố, dự án này có khoảng 1.000 shophouse, hàng chục block chung cư, mỗi tòa đều được thiết kế sàn thương mại bên dưới.

Sự xuất hiện của các thương hiệu thời trang theo chuỗi tạo ra sức bật cho mặt bằng bán lẻ phát triển.   Ảnh: Gia Huy

Tại Dự án Van Phuc City quy mô 198 ha tại Quốc lộ 13, quận Thủ Đức, TP.HCM do Tập đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư cũng cung cấp nguồn cung bán lẻ tương đối lớn khi dự án có khoảng 30% sản phẩm là các căn nhà phố thương mại.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc HungThinh Corp cho biết, hiện các dự án bất động sản đa số được chủ đầu tư thiết kế các sàn thương mại như là một tiện ích của dự án. Nhiều chủ đầu tư khuyến khích các thương hiệu bán lẻ lớn vào hoạt động tại dự án của mình thông qua việc hỗ trợ không tính tiền thuê mặt bằng 1 - 2 năm đầu, hỗ trợ cho khách bên ngoài vào mua sắm…

Bà Trần Thu Hiền, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Marketing Vincom Retail cho hay, trong chiến lược phát triển năm 2019, Vincom Retail mở thêm 13 trung tâm thương mại, nâng tổng số trung tâm lên 79 trên toàn quốc với 1,6 triệu m2 sàn; góp phần thay đổi diện mạo các đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt Nam.

Mặt bằng bán lẻ tại chung cư gặp khó

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, việc ồ ạt phát triển diện tích sàn thương mại bán lẻ không tính toán kỹ khiến nhiều dự án dù đã đi vào hoạt động nhiều năm, nhưng sàn thương mại vẫn bị bỏ trống.

Đơn cử, dọc mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, với dãy nhà chung cư cao cấp, chủ đầu tư dành hẳn 3 tầng sàn dưới làm trung tâm thương mại, đối diện là Trung tâm thương mại Lotte. Ngay sau khi đưa vào hoạt động, các mặt bằng trung tâm thương mại tại đây bị bỏ hoang, trong khi Trung tâm thương mại Lotte tấp nập khách.

Hay như Trung tâm thương mại Vạn Hạnh Mall tại quận 10, đưa vào sử dụng năm 2018, nhưng tại đây vẫn còn khá nhiều mặt bằng trống, nhất là tầng 6 vẫn chưa có các nhãn hàng thuê mướn…

Ông Lê Văn Thanh, Giảng viên Khoa Maketing, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, việc các thương hiệu bán lẻ liên tục rút khỏi các sàn thương mại bán lẻ gắn với dự án nhà ở thời gian qua là điều tất yếu. Lý do là các dự án nhà ở kể từ khi đưa vào hoạt động đến khi người dân về ở đông đủ phải mất khoảng 1,5 năm. Trong thời gian này, các cửa hàng bán lẻ sẽ gặp khó khăn trong việc bán hàng, trong khi vẫn phải tốn nhiều chi phí, nên buộc nhiều doanh nghiệp bán lẻ phải rút lui.

Tiếp đó, hầu như các dự án bất động sản có sàn thương mại lại xây dựng theo mô hình an ninh khép kín, người ngoài khó vào mua sắm. Thêm vào đó, các mặt hàng tại các sàn thương mại này rất hạn chế, trong khi nhu cầu của người dân lại đa dạng, nên sẽ tìm đến các trung tâm thương mại lớn để vui chơi, mua sắm.

“Một điều nữa mà tôi thấy rõ khi quan sát ở các trung tâm thương mại gắn với các dự án nhà ở là rất ít thương hiệu sản phẩm nổi tiếng xuất hiện. Đó cũng là hạn chế lớn mà các trung tâm bán lẻ đang gặp phải hiện nay”, ông Thanh nói và cho biết thêm, mặt bằng bán lẻ hiện nay còn chịu sự cạnh tranh lớn của nhà phố, cũng như sự phát triển của thương mại điện tử.

Trong khi đó, tại nhiều dự án đô thị ở các tỉnh lân cận TP.HCM, mặt bằng bán lẻ lại thu hút nhiều thương hiệu bán lẻ xuất hiện.

Đơn cử như tại Long An, ngay sau khi đưa vào hoạt động giai đoạn 1, khu nhà phố thương mại Dự án Phúc An City tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An đã có sự xuất hiện của nhiều thương hiệu bán lẻ lớn như siêu thị VinMart, Bách Hóa Xanh, Thế giới di động… Ngoài ra, cuối tuần, chủ đầu tư Trần Anh Group còn tổ chức những buổi chợ thương mại cho người dân trong và ngoài dự án vào mua sắm.

“Để thu hút các nhà bán lẻ lớn xuất hiện tại đây, chúng tôi miễn phí tiền thuê mặt bằng 2 năm đầu, hỗ trợ bảo vệ… mở cổng cho khách từ bên ngoài dự án vào mua sắm”, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group nói.

Tương tự, khu bán lẻ tại Dự án Him Lam Phú Đông (tỉnh Bình Dương) kể từ khi đi vào hoạt động cũng khá sôi động với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu bán lẻ. Ngay cả Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhiều thương hiệu bán lẻ lớn cũng đổ bộ vào các dự án đô thị mới.

Ông Thanh cho biết, diễn biến trên đến từ yếu tố đây là loại hình mới lạ ở tỉnh, khách hàng tỉnh cũng đang có nhu cầu mua sắm lớn, trong khi địa phương lại thiếu các trung tâm mua sắm lớn.

Cơ hội đang rộng mở

Nói về cơ hội cho thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam, ông Geoffrey Morrison, Sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Concept 1 cho rằng, những khó khăn của thị trường sẽ được cải thiện khi sắp tới, những loại hình bán lẻ mới sẽ liên tục đổ bộ vào Việt Nam.

Xu hướng bán lẻ mới được xem như là một cuộc cách mạng trong ngành bán lẻ. Thế giới hiện nay không còn sự ưu tiên và ngành bán lẻ Việt Nam được sinh ra dựa trên sự trải nghiệm, văn hóa, công nghệ và hoạt động trên tiêu chí lấy khách hàng làm trọng tâm. Về thiết kế, hiện nay có 2 xu hướng là ngành bán lẻ thương mại điện tử và xu hướng về kiến trúc.

Về thương mại điện tử, xu hướng là tăng đầu tư để đáp ứng được đơn đặt hàng, hoàn thiện hiệu quả giao hàng, những trải nghiệm thực tế, tăng cường tương tác với khách hàng. Về kiến trúc sẽ theo xu hướng thiết kế ưu tiên tính bền vững, thân thiện với môi trường…

 Vingroup vừa khai trương Trung tâm thương mại Landmark 81 quy mô 50.000 m2 tại TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn

“Chúng ta có thể thấy, các tòa nhà thương mại lớn mọc lên trong thời gian gần đây có thiết kế mang tính độc đáo, mới lạ. Hiện một số thương hiệu lớn trên thế giới đang có xu hướng thay đổi trong thiết kế những cửa hàng của họ, tạo ra không gian mang tính trải nghiệm.

Theo tôi, hiện tại, ngành bán lẻ cũng cần một yếu tố quan trọng khác là yếu tố về công nghệ, tạo ra những không gian đặc thù, độc đáo riêng. Chúng ta có thể thấy ứng dụng công nghệ sẽ tạo ra được sự tương tác một cách dễ dàng hơn, giúp khách hàng có thể dễ dàng tìm kiếm sản phẩm thông qua chiếc điện thoại thông minh. Nhìn chung, thị trường mặt bằng bán lẻ đang đứng trước nhiều cơ hội lớn”, ông Geoffrey Morrison đánh giá.

Có thể thấy, từ năm 2018 tới nay, liên tục xuất hiện những thương hiệu thời trang lớn đổ bộ vào Việt Nam như H&M; OVS…

Ngoài ra, nhiều nhà bán lẻ nước ngoài khác đã có mặt tại thị trường Việt Nam cũng có kế hoạch mở rộng hoạt động. Chẳng hạn, chuỗi Family Mart của Nhật Bản hiện có 130 cửa hàng tại Việt Nam cho biết, dự định mở thêm 700 cửa hàng vào năm 2020. Nhà bán lẻ Takashimaya (có lịch sử 180 năm tại Nhật Bản) cũng mở một cửa hàng 15.000 m2 tại Saigon Center ở TP.HCM.

Trước đó, một hãng bán lẻ đình đám khác từ Nhật Bản là 7-Eleven cũng đã “đổ bộ” vào Việt Nam tháng 6/2017 với kế hoạch phát triển 100 cửa hàng trong vòng 3 năm và 1.000 cửa hàng trong 1 thập kỷ tới.

Mới gần đây nhất, tập đoàn bán lẻ hàng đầu của Nhật Bản Ryohin Keikaku, đơn vị vận hành hệ thống Muji thông báo sẽ thành lập Công ty TNHH MUJI Việt Nam vào tháng 8/2019 nhằm phát triển kinh doanh tại thị trường Việt Nam…

Các doanh nghiệp mới đến hoặc có kế hoạch mở thêm cửa hàng đều hướng tới các trung tâm trường mại, sàn thương mại ở các dự án bất động sản. Đó chính là cơ hội cho thị trường mặt bằng bán lẻ phát triển trong thời gian tới.

Cần sự đột phá trong xây dựng mặt bằng bán lẻ 

Ông Chiris Dobson, Phó chủ tịch Viện Thiết kế bán lẻ  

Không có ở đâu thay đổi mạnh mẽ bằng châu Á thời điểm này. Châu Á không có gánh nặng duy trì những thị trường như châu Âu nên có sự đổi mới rất nhanh. 50% hoạt động mua sắm hiện nay do truyền miệng, 80% các hoạt động truyền miệng này do trải nghiệm của những khách hàng trước đó.

Chính vì vậy, thiết kế trong bán lẻ rất quan trọng, bởi nó mang yếu tố trải nghiệm. Chúng ta có thể thấy khi mà người ta tới mua sắm, trải nghiệm, họ xem hàng sẽ về kể lại với những người quen của họ. Rất nhiều doanh nghiệp cho rằng, yếu tố trải nghiệm tác động rất quan trọng tới xu hướng tiêu dùng của ngành bán lẻ trong tương lai.

Hiện nay, bán lẻ không còn đơn thuần trên các kênh trực tiếp, mà nó còn phải mang tính tương tác, kết nối nhiều hơn và theo nhu cầu của khách hàng. Thiết kế không đơn thuần chỉ là cái bên ngoài mà nó còn là công dụng, chức năng.

Thách thức của ngành bán lẻ hiện nay là làm thế nào để áp dụng công nghệ số, làm thế nào để tạo ra những ứng dụng hữu ích tại cửa hàng bán lẻ của mình. Cộng đồng bán lẻ mới hiện nay không chỉ tập trung vào diện mạo của thiết kế, mà còn về cách vận hành như thế nào, tương tác trải nghiệm của khách hàng khi mua sắm tại cửa hàng.

Tương lai của ngành bán lẻ phụ thuộc rất nhiều về sự tương tác, trải nghiệm của khách hàng, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa bên cho thuê, nhà bán lẻ và bên thiết kế.  

Công nghệ sẽ giúp gia tăng sức hút với khách hàng

 Bà Rebecca Pearson, Phó giám đốc CBRE châu Á

Năm 2018, phân khúc mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam tăng trưởng rất mạnh mẽ ở các đô thị, không chỉ ở đô thị loại 1, đô thị Trung ương, mà phát triển ở cả các đô thị loại 2.

 Phân khúc này khá trầm lắng tại khu vực châu Á, nhưng riêng Việt Nam thì sự tăng trưởng vẫn đang ở mức ổn định, đặc biệt là những thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu mặt bằng bán lẻ đã và đang gia tăng.

Chúng ta có thể thấy các nhà bán lẻ trực tuyến đang góp vốn, mở rộng thêm những diện tích bán thực để mang lại tính chất tuyển chọn cho người mua. Ở Việt Nam, 90% khách hàng vẫn có xu hướng đến cửa hàng bán lẻ để nhận món hàng mà họ đã đặt mua trực tuyến, điều đó rất thuận lợi cho nhiều thương hiệu và cũng tạo điều kiện thuận lợi cho bên cho thuê, họ sẽ liên tục thay đổi để có sự sáng tạo, đổi mới.

Nhìn chung, những thương hiệu vừa bán hàng trực tuyến vừa bán hàng tại cửa hàng thực thể giúp cho khách hàng có nhiều sự lựa chọn và với những cửa hàng này có thể tạo ra nhiều hoạt động trải nghiệm khác nhau.

Hện nay, tại các trung tâm thương mại cũng có nhiều thay đổi mới, người ta tận dụng toàn bộ các diện tích trống để mang lại nhiều trải nghiệm, nhiều dịch vụ cho khách hàng khi đến đây.

Chính vì vậy, chúng ta hãy nắm bắt và áp dụng công nghệ để thành công hơn và tận dụng tối đa các cửa hàng thực thể để mang lại nhiều trải nghiệm cho người tiêu dùng, hãy tận dụng lợi thế giá trị gia tăng của các thương hiệu trong khu vực để phát triển.

Chuỗi cửa hàng sẽ là nhân tố giúp trung tâm bán lẻ lấp đầy

Bà Đinh Thị Mỹ Loan, Chủ tịch Hiệp hội Bán lẻ Việt Nam  

Chúng ta có thể thấy bán lẻ theo chuỗi đang rất được ưa chuộng tại Việt Nam, không có một nhà bán lẻ nào chỉ muốn mình có 1 - 2 cửa hàng. Tất cả các nhà bán lẻ khắp nơi trên thế giới đều mong muốn xây dựng một chuỗi cửa hàng cho riêng mình, và cả những nhà bán lẻ nhỏ, siêu nhỏ, hay những người mới khởi nghiệp cũng muốn thế.

Hiện tại, Việt Nam cũng đang có nhiều chuỗi cửa hàng bán lẻ điện máy như Thế giới di động, Nguyễn Kim, Phong Vũ, FPT…, hay những chuỗi cửa hàng thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng dành cho mẹ và bé cũng xuất hiện rất nhiều trong nhiều năm trở lại đây… Đặc biệt, phát triển nhất là các chuỗi cửa hàng ăn uống, ẩm thực…

Theo ước tính của một số chuyên gia, mô hình kinh doanh theo chuỗi bán lẻ ở Việt Nam tăng trưởng rất mạnh từ 20 - 30% trong vài năm gần đây, một con số vô cùng ấn tượng, bởi chúng ta có xuất phát điểm thấp và khó có nhiều điều kiện thuận lợi để kinh doanh theo chuỗi.

Triển vọng ngành bán lẻ của Việt Nam chỉ thành công khi đáp ứng được quy mô lớn, phương pháp quản lý tốt, xây dựng được thương hiệu uy tín. Trong đó, những trung tâm thương mại, sàn thương mại ở các dự án bất động sản, trung tâm thương mại lớn sẽ là cơ hội cho ngành bán lẻ chuỗi và bất động sản thương mại cùng bắt tay phát triển trong thời gian tới.

Trong nhiều yếu tố, để đảm bảo được tính cạnh tranh của các chuỗi cửa hàng bán lẻ, việc lựa chọn mặt bằng bán lẻ là mục tiêu quan trọng nhất khi xây dựng chuỗi.