Mặt bằng bán lẻ: 3 yếu tố quyết định thành công

Tiềm năng lớn

Dù mới đi được hơn một nửa chặng đường, nhưng năm 2018 được nhận định là một trong những năm sôi động nhất của thị trường bán lẻ khi có thêm nhiều nguồn cung mới. Diễn biến tích cực nhất là giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ổn định, tăng nhẹ đối với các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm.

Nhiều thương hiệu lớn sau khi mở văn phòng, cửa hàng bán lẻ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng ra Hà Nội, họ kỳ vọng vào dân số trẻ của Việt Nam. Trong lĩnh vực ăn uống, không ít thương hiệu lớn ồ ạt tham gia như TooCha, Meiwei, Buffalo Wild Wings, Aori Ramen...

Các thương hiệu cửa hàng tiện lợi nổi tiếng của quốc tế như Family Mart (Nhật Bản), Circle K (Mỹ), Shop&Go và B’smart (Đông Nam Á) cũng đã nhanh chóng góp mặt và làm sôi động thêm cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, việc Tiki và Lazada gần đây nhận được khoản đầu tư lớn từ các công ty Trung Quốc là JD.com và Alibaba cũng cho thấy, thị trường bán lẻ Việt Nam đang thực sự sôi động.

Hiện nay, mức giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt trung bình trên 98,9 USD/m2/tháng đối với mặt sàn tầng 1 ở khu trung tâm. Khu vực quận Đống Đa, quận Ba Đình và phía Tây thành phố, nơi tập trung phần lớn mặt bằng bán lẻ có giá chào thuê 28,7 USD/m2/tháng, các khu vực khác là 24,1 USD/m2/tháng.

Trong quý II/2018, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội chào đón hai dự án mới: Trung tâm thương mại Machinco và Trương Định Plaza, giúp tăng tổng diện tích bán lẻ cho thuê lên gần 820.000 m2.

 Thị trường bán lẻ Việt Nam đang rất sôi động

Tại TP.HCM, trong quý II, thị trường bán lẻ không có thêm nguồn cung mới nào. Do đó, tình hình hoạt động của thị trường (bao gồm giá thuê và tỷ lệ trống) không biến động nhiều.

Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các cửa hàng có diện tích từ 80 - 250 m2 tại khu trung tâm giữ ở mức 127 USD/m2/tháng, trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm giảm 4% so với năm trước, còn 36 USD/m2/tháng.

… nhưng cũng lắm thăng trầm

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội, Việt Nam là quốc gia có quy mô dân số lớn, với hai thành phố tập trung đông dân cư (khoảng dưới 10 triệu dân) và tỷ lệ dân số trẻ cao. Đây được xem là điểm vàng mà các thương hiệu bán lẻ lớn trên thế giới đều muốn tiếp cận.

Tuy nhiên, mô hình trung tâm thương mại có những diễn biến thăng trầm trong 10 - 15 năm qua. Sự sôi động của thị trường cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc này, nhưng cuộc chơi cũng ghi nhận không ít trường hợp thất bại, cả với một số thương hiệu đình đám.

Một trong những trường hợp điển hình về sự thăng trầm của phân khúc này có lẽ là câu chuyện của Parkson.

Xuất hiện lần đầu tại thị trường Việt Nam từ năm 2005, liên tiếp ra mắt các trung tâm mới, những tưởng Parkson sẽ chiếm lĩnh và làm bá chủ ở phân khúc bán lẻ cao cấp non trẻ, nhưng thương hiệu này “bạo phát, bạo tàn” khi liên tục gặp khó khăn và phải thu hẹp quy mô.

Với các trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, vị trí giữ vai trò quan trọng.

Tháng 1/2015, Công ty TNHH Parkson Việt Nam quyết định dừng hoạt động trung tâm thương mại tại Dự án Keangnam (đường Phạm Hùng, Mễ Trì, Hà Nội), quy mô 6 tầng (bao gồm 2 tầng hầm). Lý do được Parkson Hà Nội đưa ra cho quyết định đóng cửa là kể từ khi mở cửa năm 2011, hoạt động kinh doanh của Parkson Landmark chưa một ngày đạt được doanh thu như kế hoạch đề ra.

Ngày 16/5/2016, Trung tâm thương mại Parkson Paragon (đường Nguyễn Lương Bằng, Quận 7, TP.HCM) chính thức đóng cửa để di dời sau 5 năm hoạt động.

Gần đây nhất, cuối tháng 1/2018, Trung tâm thương mại Parkson
Flemington tại số 184 Lê Đại Hành, Quận 11, TP.HCM ngưng hoạt động kinh doanh sau 8 năm hoạt động.

Đến nay, cả hệ thống của Parkson chỉ còn 4 trung tâm thương mại tại TP.HCM gồm: Parkson Lê Thánh Tôn (Quận 1), CT Plaza (Quận Tân Bình), Cantavil (Quận 2), Hùng Vương (Quận 5).

Tại Hà Nội, thương hiệu này đã chính thức biến mất sau khi Parkson Viet Tower (quận Đống Đa) dừng hoạt động vào tháng 12/2016.

Nếu như trước đây, mỗi lần Parkson mở thêm một trung tâm thương mại đều mang đến sự hứng khởi cho công chúng thì ngược lại, mỗi lần thương hiệu này phải đóng cửa, dừng hoạt động một trung tâm lại đem đến nhiều sự ngỡ ngàng, bàn ra tán vào của cả giới kinh doanh và người dân.

3 yếu tố quyết định thành công

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, sự thành bại của các trung tâm bán lẻ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thu nhập của người dân, sự ưa thích các loại hình bán lẻ, sản phẩm bán lẻ, vị trí.

Với các trung tâm bán lẻ, có 3 yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành công hay thất bại. Đó là: vị trí; khả năng chi trả; thói quen tiêu dùng. Với từng ngành hàng thì có những đặc thù riêng và những đòi hỏi khác nhau cho từng yếu tố.

Bán lẻ là phân khúc đầu tư tiềm năng nhưng cũng có cả những minh chứng về trái đắng đổ vỡ. Thời gian tới, phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục có sự tham gia sâu rộng của các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.

Hiện nay, các nhà đầu tư nội đang chiếm ưu thế. Phần lớn các trung tâm bán lẻ do nhà đầu tư Việt Nam xây dựng, thành lập và vận hành. Nguyên nhân là bởi khả năng tiếp cận quỹ đất của các doanh nghiệp nội tốt hơn nhiều so với các doanh nghiệp ngoại.

Không chỉ chiếm ưu thế trong danh mục các đơn vị phát triển dự án, mà cả ở lượng khách thuê, các thương hiệu bán lẻ của Việt Nam cũng đang chiếm tỷ trọng lớn.

Tuy nhiên, với diễn biến sôi động và triển vọng tăng trưởng của phân khúc này, thời gian tới, dự báo sẽ có nhiều hơn sự tham gia của các nhà đầu tư nội và ngoại, cạnh tranh cả ở việc phát triển dự án, khách thuê.

Theo bà An, thế mạnh của các nhà đầu tư ngoại là sự chuyên nghiệp, tài chính, nhưng các doanh nghiệp nội sở hữu những “vũ khí” không hề kém cạnh, đó là khả năng tiếp cận đất đai tốt, am hiểu tập quán, thói quen tiêu dùng của khách hàng.

Trước sự hứng khởi hiện nay của thị trường, rất có thể trong thời gian tới, phân khúc bán lẻ sẽ cho thấy những diễn biến thú vị.