Lợi cả đôi đường
Hiện nay, lãi suất tiền gửi cũng như lãi suất cho vay mua nhà đã giảm thấp, các chủ đầu tư cũng bán hàng với nhiều chính sách ưu đãi... Bởi vậy, người có nguồn tiền nhàn rỗi có nhu cầu đầu tư căn hộ vừa để khai thác cho thuê, thu về nguồn tiền ổn định trong dài hạn, vừa chờ tăng giá, thay vì mang gửi tiết kiệm như trước.
Ông Lê Anh Tân - Giám đốc Phát triển hệ thống, Công ty cổ phần Công nghệ iHouzz - đơn vị chuyên cung cấp dịch bất động sản công nghệ cho hay, tốc độ tăng dân số tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM là rất nhanh, vì vậy nhu cầu tìm kiếm sản phẩm nhà ở cho thuê cũng rất cao khi không nhiều người, đặc biệt là người trẻ có thể dễ dàng sở hữu nhà. Số liệu thống kê từ iHouzz cho thấy, lượng khách hàng tìm kiếm căn hộ cho thuê tăng nhanh từ quý IV/2023 đến nay và tập trung chủ yếu ở các dự án có đầy đủ tiện ích.
Theo ông Tân, việc mua căn hộ để khai thác cho thuê dài hạn được xem là kênh đầu tư thông minh, có thể tích lũy tài sản về lâu dài. Bởi lãi suất gửi tiết kiệm trong thời hạn 12 tháng tại các ngân hàng hiện nay chỉ khoảng 4,5-5%/năm, trong khi tỷ suất lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê có thể đạt 6-8%/năm.
“Việc đầu tư căn hộ cho thuê vừa có thể tạo ra dòng tiền ổn định trong dài hạn, vừa có thể đảm bảo tăng giá theo thời gian nên được nhiều người quan tâm”, ông Tân nhấn mạnh.
Ở góc độ khác, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM phân tích, nếu xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể là việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.
Chuyên gia Savills cho rằng, hiện là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê.
Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam cũng cho hay, giá nhà tăng cao cùng tình hình kinh tế khó khăn khiến nhu cầu thuê nhà được dự báo gia tăng trong nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%), chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.
“Với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận trung bình cao, khoảng 12,5%/năm (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…”, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược PropertyGuru Việt Nam cho hay.
 |
Đầu tư căn hộ cho thuê được nhiều người quan tâm. Ảnh: Việt Dũng |
Cần tính toán kỹ “bài toán” tài chính
Hiện tại, việc tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.
Bà Cao Thị Thanh Hương cho hay, hiện tại, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư là rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.
Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.
“Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt”, bà Hương diễn giải.
Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.
“Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao”, bà Hương lưu ý.
Đồng quan điểm, ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho hay, việc đi vay ngân hàng để mua nhà cần được tính toán kỹ dựa trên khả năng tài chính của người vay. Bởi lãi suất cho vay thấp là chỉ là một yếu tố, còn khi vay là đang tham gia vào một giao dịch trong thời gian dài từ 3-5 năm, thậm chí là 20-25 năm, vì vậy nhà đầu tư cần cân đối khả năng tài chính, khả năng trả nợ trước khi vay.
“Khi quyết định ký vào một khế ước vay nợ thì cần có tầm nhìn dài hạn, chứ không nên chỉ dựa vào mức lãi vay thấp ở một thời điểm cố định”, ông Tiến nói.
Ngoài lưu ý về khả năng trả nợ khi vay tiền mua nhà, ông Tiến còn đưa ra lời khuyên về khả năng sinh lời của tài sản, bởi khi mua một tài sản vay thì nhà đầu tư sẽ chịu áp lực trả nợ, nên phải tính toán được khả năng mang lại lợi nhuận thường xuyên cũng như tính thanh khoản của tài sản này trong tương lai.
