M&A Việt đang là thị trường của bên bán

Khối nội chiếm ưu thế

Dù sắm vai “nhà gái”, đi tìm hoặc đợi các “chú rể” đến hỏi cưới, nhưng với việc sở hữu nhiều lợi thế, các doanh nghiệp nội (thường sắm vai bên bán) đang là bên quyết định thành công của thương vụ.

Theo các chuyên gia, điều này không chỉ cho thấy một lượng tiền lớn đang chờ hàng tốt để thâu tóm mà còn bao gồm một hàm ý rằng, việc minh bạch hóa thông tin của chủ hàng và chất lượng món hàng đưa ra M&A sẽ là những yếu tố quyết định.

Cho đến nay, các doanh nghiệp nội vẫn chiếm nhiều ưu thế trong việc sở hữu quỹ đất sau một thời gian dài tạo lập, tích tụ. Thậm chí, không ít doanh nghiệp lớn có quỹ đất dư dả có thể làm dự án cả một vài chục năm cũng không hết.

Kể cả với các “tay chơi” nội địa mới, hay các doanh nghiệp rẽ ngang sang lĩnh vực bất động sản, việc thông thạo hành lang pháp lý, các mối quan hệ thân thiết với các địa phương và nắm tốt thông tin mời thầu đã giúp các doanh nghiệp nội tiếp cận đất đai thuận lợi hơn.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, hiện thị trường M&A Việt Nam đang là thị trường của bên bán. Khối nội đang chiếm ưu thế trong việc thực hiện các giao dịch một cách dễ dàng hơn, hiểu thị trường hơn, quan hệ tốt hơn và có thể ra được quyết định nhanh hơn các nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện, với các nhà đầu tư nước ngoài, một trong những rào cản trong tiến trình thương thảo M&A đó là văn hóa đầu tư tại thị trường Việt Nam.

Nhiều công ty, quỹ đầu tư không thể thuyết phục công ty mẹ chấp thuận cho phép đầu tư bởi thiếu am hiểu về văn hóa kinh doanh bản địa và không đưa được ra giải pháp thực hiện thương vụ phù hợp. Ngoài ra, thường các nhà đầu tư ngoại còn có nhiều yêu cầu và điều kiện tiên quyết rất phức tạp, mà không phải bên bán nào cũng sẵn sàng đáp ứng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư trong nước thì đơn giản hơn. Nhiều nhà đầu tư trong nước không yêu cầu bên bán lo quá nhiều giấy phép như nhà đầu tư ngoại, họ có thể tự đi xin (dĩ nhiên, nhà đầu tư nước ngoài không thể làm được như vậy).

Đặc biệt, với các thương vụ gắn với đất (để thực hiện dự án chứ không phải các thương vụ M&A dự án đã vận hành, khai thác) thì các nhà đầu tư nội đang chiếm ưu thế, thực hiện các giao dịch nhanh hơn rất nhiều so với khối ngoại.

Đổi lại, với các dự án đã triển khai và đi và hoạt động là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi các nhà đầu tư trong nước lại không mặn mà với phân khúc này vì... lợi nhuận thấp.

“Mình đẹp, mình có quyền”

Theo đại diện Savills, trong số các quốc gia tích cực tham gia M&A tại Việt Nam, thì để đưa ra quy trình, quyết định đầu tư, các nhà đầu tư Nhật Bản mất rất nhiều thời gian, có lẽ là mất nhiều thời gian nhất so với nhà đầu tư từ các quốc gia khác. Ngoài ra, thường thì các nhà đầu tư của Nhật sẽ sử dụng các đơn vị liên quan của Nhật, do đó, rất khó để tìm được tiếng nói chung với bên bán trong quá trình phát triển dự án. Điều này cũng dẫn đến việc các nhà đầu tư Nhật khó thuyết phục được công ty mẹ về quyết định đầu tư.

Còn với các nhà đầu tư đến từ
Singapore và Hàn Quốc thì quá trình này diễn ra nhanh hơn. Họ cũng đang rất hào hứng với các thương vụ M&A ở Việt Nam.

Đồng quan điểm, bà Khanh Nguyễn, M&A cũng cho rằng, hiện tại đang là thị trường của người bán. Đặc biệt, nếu doanh nghiệp sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng, có thể mở bán sẽ rất thu hút các đối tác.

Bên cạnh đó, câu nói “mình đẹp, mình có quyền” cũng đúng với các bên bán sở hữu nhiều lợi thế. Với một dự án đẹp (đúng nghĩa cả về vị trí, hồ sơ, pháp lý, uy tín chủ sở hữu) thì bên bán có quyền yêu cầu nhiều hơn các giá trị gia tăng. Theo quan sát của JLL, các nhà đầu tư nước ngoài rất thích các dự án tốt về pháp lý, bởi khi thực hiện thương vụ, nhà đầu tư không phải chờ hoàn thiện pháp lý, không sợ có chắc chắn hay không, dòng tiền luân chuyển nhanh, giảm thiểu rủi ro, dòng vốn thu hồi nhanh, lợi nhuận được đảm bảo.

Cấu trúc giao dịch yêu thích hiện nay là nhà đầu tư nước ngoài mong muốn nhận chuyển nhượng cổ phần từ một công ty mới thành lập. Mong muốn bên bán chuyển dự án vào công ty mới thành lập, sau đó chuyển nhượng cổ phần cho nhà đầu tư. Đây là cấu trúc được ưa chuộng, giảm rủi ro về thuế.

Định giá không dễ

Cũng theo các chuyên gia, khi đàm phán, vấn đề với các dự án đất để xin phát triển dự án, thì câu chuyện khó nhất là xác định giá trị quyền sử dụng đất. Vì thường cả hai bên đều chưa biết giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu. Bên bán luôn là bên chịu trách nhiệm lo hết các thủ tục, giấy tờ đến khi ra được sổ đỏ, tức phải đóng tiền sử dụng đất rồi. Tuy nhiên, trên thực tế, có thể khi bán thì bên bán định giá lô đất có giá là 50 triệu USD, nhưng sau quá trình xin cấp phép, thì mới nhận ra chỉ tính riêng số tiền sử dụng đất đã phải đóng đã quá lớn, do đó, chưa chắc thương vụ đã đem lại lợi nhuận như mong đợi.

Chưa tính toán được con số chi tiết là rào cản khó nhất với cả bên bán và bên mua, dẫn đến hai bên không đi được đến kết luận cuối cùng.

Theo ông Ben Gray, Giám đốc Thị trường vốn, Cushman & Wakefield, các nhà đầu tư sẽ cần phải nhận thức được việc định giá, vì kỳ vọng của người bán không phù hợp với thị trường, cũng như một số người bán quá lạc quan về các dự án và công ty của họ. Giống như năm nay, các nhà đầu tư vào năm 2019 sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức trong quản lý và chuẩn mực kế toán của một số công ty mục tiêu.

“Chúng tôi tin rằng trong khi khả năng giao dịch M&A được kết thúc sau giai đoạn tích cực là rất thấp tại Việt Nam. Chúng tôi nghĩ rằng, bất động sản sẽ tiếp tục vượt trội so với các lĩnh vực khác liên quan đến các giao dịch bị đóng cửa”, ông Ben Gray nhấn mạnh.