Hoạt động M&A bất động sản giữ nhịp sôi động
Trong quý I/2017, hoạt động M&A bất động sản tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ấn tượng trên toàn cầu, đạt 136 tỷ USD, tương đương với mức ghi nhận trong quý I/2016.
Đầu tư bất động sản vẫn giữ sức hấp dẫn bởi hiệu suất đầu tư, nhưng giá cả có thể trở thành vấn đề đáng lo ngại của các nhà đầu tư, do những áp lực tác động lên các thị trường chủ chốt trên toàn cầu, nhu cầu thuê dự kiến sẽ tăng trưởng trong năm 2017.
Trong đó, khối lượng đầu tư trên thị trường bất động sản thương mại châu Á - Thái Bình Dương trong quý đầu tiên năm 2017 đã đạt 25 tỷ USD, tăng 1% so với 12 tháng trước, nhưng giảm 43% so với quý trước. Sự giảm sút phần lớn do thị trường Úc và Hồng Kông (nơi bị ảnh hưởng bởi những quy định hạn chế dòng vốn đầu tư ra nước ngoài) và Hàn Quốc, trong khi Nhật Bản và Singapore đã dẫn đầu trong quý vừa qua.
Xét về cách thức, hoạt động đầu tư xuyên biên giới trong khu vực quý I/2017 vẫn diễn ra khá sôi động, chiếm 35% trong tổng khối lượng giao dịch. Các hoạt động mua bán liên khu vực chiếm đa số so với nội khu vực, chiếm khoảng 67% tổng các thương vụ.
Trong đó, Việt Nam là một thị trường đang phát triển và thu hút nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nhờ vào sự hội nhập toàn cầu, tình hình chính trị - xã hội và kinh tế vĩ mô ổn định, cũng như những chính sách tái cơ cấu trong ngành ngân hàng - tài chính, đầu tư công và các doanh nghiệp nhà nước, hoạt động M&A tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh.
Diễn biến những năm gần đây đã cho thấy, Việt Nam là một trong những quốc gia phát triển nhanh nhất ở châu Á. Đến năm 2050, Việt Nam được dự báo sẽ là nền kinh tế trọng điểm thứ 20 trên toàn thế giới.
Hiện tại, nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì mức tăng trưởng ổn định. Theo Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP của Việt Nam trong quý II/2017 đạt 6,17% và 6 tháng đầu năm đạt 5,73%. Chính phủ vẫn kiên định với mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2017 ở mức 6,7%, dù thách thức, nhưng vẫn có thể đạt được. Tốc độ tăng trưởng của Việt Nam tiếp tục thuộc top đầu trong khu vực.
Một lợi thế nữa là hiện Việt Nam đang có cơ cấu dân số “vàng”, với khoảng 25% dân số trong độ tuổi từ 10 - 24 tuổi và khoảng 70% dân số trong độ tuổi từ 15 - 64 tuổi.
Các thương vụ M&A bất động sản nổi bật
Nối tiếp đà tăng trưởng của năm 2015 và 2016, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ sôi động trong năm 2017. Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A, trong đó hình thức liên doanh với các nhà đầu tư nội - những người nắm giữ quỹ đất và am hiểu thị trường đang trở nên phổ biến.
Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu USD từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc,
Singapore, hay nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc… đang chờ đợi để đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.
Trong đó, các nhà đầu tư Nhật Bản đang không ngừng tăng cường sự hiện diện ở Việt Nam. Vào tháng 9 năm ngoái, Kajima - một trong bốn tập đoàn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản đã hợp tác liên doanh với Indochina Capital với tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 1 tỷ USD trong vòng 10 năm tới để phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam. Ban đầu sẽ tập trung chính vào các dự án nhà ở và nghỉ dưỡng tại Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng.
JLL kỳ vọng, nhà đầu tư Nhật Bản sẽ là một trong những nhà đầu tư tích cực nhất trên thị trường trong năm nay. Tiêu điểm của họ là nhắm vào các dự án nhà ở, tài sản vận hành như căn hộ dịch vụ và tòa nhà văn phòng hạng A.
Xét trên bình diện chung, trong nửa đầu năm 2017, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục giữ được sự sôi động. Chẳng hạn, trong tháng 3, Công ty Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng công ty cổ phần Đường sông miền Nam (Sowatco) trong dự án Saigon Centre thông qua công ty thành viên Krystal Investment Pte., Ltd.
Cũng trong tháng 3, Hongkong Land ký kết hợp tác với Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (CII), trở thành đối tác chiến lược của CII để phát triển các dự án nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Gần đây, Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt tuyên bố đã chuyển nhượng một phần của dự án Everrich 3 tại TP. HCM, hay Công ty Bất động sản Hưng Thịnh có chiến lược thâu tóm 20 dự án đã bị trì hoãn lâu dài, trong đó 10 dự án đã được tiến hành xây dựng và bắt đầu tung ra thị trường.
Ngoài ra, quỹ đầu tư VinaCapital cho biết, đã bán 70% cổ phần của mình trong dự án khu đô thị 198,5 ha Đại Phước Lotus ở tỉnh Đồng Nai cho China Fortune Land Development (CFLD). CFLD đã ký biên bản ghi nhớ với Công ty Tín Nghĩa để xây dựng thành phố công nghiệp mới (NIC) tại Khu công nghiệp Ông Kèo. Nhiều nhà đầu tư phát triển Trung Quốc khác cũng đang quan tâm phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.
“Khẩu vị” của các nhà đầu tư tại Việt Nam
Ngoài phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 - 8%/năm).
Chúng tôi nhận thấy mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn.
Thách thức đầu tư bất động sản ở Việt Nam
Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất và kế hoạch phát triển tốt).
Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm, khả năng tiếp cận các dự án tốt của nhà đầu tư nước ngoài cũng tương đối hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.
Triển vọng thị trường
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Xu hướng bắt tay giữa các nhà đầu tư ngoại và doanh nghiệp nội cũng đang diễn ra mạnh mẽ và JLL hy vọng sẽ đón nhận thêm nhiều tin vui mới.
Nhìn chung, các phân khúc bất động sản vẫn đang trên đà phát triển như mong đợi. Trong đó, phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam. Chúng tôi dự báo, xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời, những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.
Số lượng nhà đầu tư nước ngoài gia nhập và thành lập văn phòng tại Việt Nam ngày càng gia tăng. Thay vì phải di chuyển liên tục, các nhà đầu tư hiện nay đã phát triển đội ngũ nhân viên của công ty ngay tại Việt Nam với sự kết hợp giữa các chuyên gia, quản lý trong và ngoài nước cho từng dự án. Nhìn chung, Việt Nam vẫn đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong khu vực, chúng tôi hy vọng hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2017 và 2018.
