Áp lực “bán mình”
Phải thừa nhận một thực tế, đại dịch Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao. Trong nhiều phân khúc của thị trường bất động sản, những phân khúc như khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng bán lẻ đã thực sự gặp nhiều thách thức.
Áp lực dòng tiền đang khiến nhiều chủ đầu tư phải tính tới chuyện bán đi cả dự án đã nhiều năm ấp ủ của mình. Lý do thì rất đơn giản, lãi vay, chi phí nhân công, quản lý vận hành vẫn phải trả, trong khi đó, nguồn thu đầu vào bị suy giảm nghiêm trọng, thậm chí gần như đóng băng.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, một số đối tác trong Phú Quốc, Đà Nẵng đã liên hệ với đơn vị này về việc bán lại cả dự án khách sạn. Điều này cho thấy, tình hình căng thẳng mà nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt.
Trước đây, để phát triển dự án khách sạn thì phải mua đất, rồi xây dựng, có khi phải mất cả chục năm trời. Nhưng giờ khó khăn khiến nhiều chủ đầu tư phải bán đứt cả một khách sạn đã thành hình.
“Bất động sẩn du lịch nghiệt ngã ở chỗ, chỉ một thời gian không có khách là bị hiệu ứng domino, từ áp lực trả gốc, lãi cho ngân hàng, cho đến chi phí vận hành, lương nhân viên…”, ông Duy nhấn mạnh.
Bối cảnh chung nhiều khó khăn đã khiến áp lực bán tài sản trở nên lớn hơn bao giờ hết. Và nếu xét ngược lại câu chuyện của thị trường trong quá khứ, có nhiều lý do để tin rằng, M&A bất động sản sẽ vẫn sôi động trong năm 2020.
Từ các diễn biến trong quá khứ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc, Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, sau chuyện khó khăn nhìn về thị trường M&A sau khủng hoảng 2008 - 2011, thị trường rất sôi động vì có nhiều chủ đầu tư không gượng dậy được và phải giảm giá, nhiều nhà đầu tư vào bắt đáy, nắm bắt cơ hội. Do đó, hoạt động M&A năm nay khả năng cao là sẽ sôi động.
Đánh giá về tiềm năng thị trường trong bối cảnh hiện tại, vị đại diện Savills cho rằng, trái ngược với lo ngại về tình hình M&A ảm đạm do Covid-19, các nhà đầu tư có nguồn vốn vững chắc vẫn lựa chọn thời điểm này để tìm mua các tài sản đang bị áp lực nợ (hay còn gọi là distressed assets), hoặc những tài sản tại vị trí đắc địa trước đây không có nhu cầu chuyển nhượng, nhưng do cần huy động nguồn tiền mà được đưa ra chào bán.
Thị trường sẽ “xôm” hậu Covid-19
Theo dõi diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam nhận xét: “Quan sát thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua, tôi thấy có một điều rất thú vị, đó là hầu hết các phân khúc đều tăng trưởng tốt. Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam hiện có một sức hút lớn với các nhà đầu tư từ khắp nơi trên giới”.
Đại diện JLL cũng cho rằng, khó khăn ở thời điểm hiện tại đã khiến cho những chủ đầu tư không có nguồn vốn tốt bị ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến áp lực bán tài sản. Và các dự án có quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng sẽ dễ thu hút được dòng vốn ngoại.
“Thật khó đoán về dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhưng tôi tin nó sẽ tăng trưởng mạnh. Hơn 70% nguồn vốn này đổ vào ngành sản xuất, nó gần như là tăng trưởng hiển nhiên dù có hay không có đại dịch. Bất động sản cũng là ngành hút vốn, và kinh tế toàn cầu đang ảnh hưởng lớn cũng không thể ngăn FDI vào Việt Nam. Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện có nhiều nhà đầu tư đã quan tâm đợi dịch đi qua sẽ xúc tiến để vào thị trường”, bà Trang cho biết thêm.
Mới đây, khi trao đổi với phóng viên, đại diện Công ty BHS cho rằng, hậu
Covid-19, nhu cầu M&A sẽ gia tăng cả ở đầu mua và đầu bán, đặc biệt là bất động sản công nghiệp khi Việt Nam kiểm soát tốt dịch bệnh, được bạn bè quốc tế tin tưởng là điểm đến an toàn. Kèm theo đó, là sự dịch chuyển tất yếu của nhiều công xưởng, nhà máy xí nghiệp tầm cỡ quốc tế sang Việt Nam kể từ tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tới Covid-19
“Tôi nhận thấy các thương vụ thâu tóm, hợp tác trong lĩnh vực bất động sản ngày càng gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Rất nhiều chủ đầu tư đã hướng tới việc coi M&A là chiến lược, phát huy thế mạnh về tài chính, năng lực pháp lý vốn có”, đại diện BHS cho hay.
Doanh nghiệp lớn sẽ tận dụng vị thế để thực hiện các thương vụ M&A
Ông Peter Sorensen, Giám đốc điều hành Công ty ABB Merchant Banking
Covid-19 đã mang đến nhiều sự nghi ngờ và rủi ro cho các giao dịch M&A trong tất cả các lĩnh vực, bất động sản cũng vậy. Dầu thế, thị trường bất động sản vẫn mang trong mình nhiều sức bật. Chúng tôi hy vọng, nhu cầu M&A từ nước ngoài sẽ quay trở lại mạnh mẽ trong quý II – IV/2020.
Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng nhiều công ty sẽ thực hiện tái cấu trúc và các doanh nghiệp đứng đầu trong nước sẽ tận dụng vị thế mạnh hơn của họ để thực hiện các thương vụ M&A.
Nhiều chủ đầu tư gửi dự án nhờ bán
Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch HĐQT AVLand Group
Áp lực về dòng tiền để duy trì hoạt động đã khiến không ít doanh nghiệp phải nghĩ đến chuyện bán cả dự án. Thông thường, một dự án bất động sản để xin được giấy phép cũng phải mất khoảng 2 năm, cùng với đó là những chi phí đầu tư, chi phí cơ hội. Do đó, nếu không lâm vào cảnh cực chẳng đã, rất ít chủ đầu tư chấp nhận phải bán dự án.
Chúng tôi đã được nhiều chủ đầu tư gửi dự án nhờ bán và bộ phận M&A của Công ty đang bị quá tải do nhu cầu lớn.
Có một yếu tố khá đặc biệt gắn với giai đoạn hiện tại, đó là trước dịch người ta không biết nhiều đến Việt Nam, nhưng sau dịch thì nhiều người nghĩ sống ở Việt Nam an toàn nhất. Kinh tế, chính trị, y tế đều tốt.
Tôi biết nhiều Việt kiều sau khi về nước dịp vừa qua đã có suy nghĩ tại sao không sống ở Việt Nam. Nhiều người khi hồi hương chữa bệnh đã tranh thủ tìm kiếm cơ hội đầu tư, mở doanh nghiệp tại Việt Nam. Ngoài ra, người nước ngoài cũng ngày càng quan tâm tới bất động sản trong nước. Có dự án có room 30% nhà cho người nước ngoài chúng tôi bán rất nhanh, thậm chí tôi tin nếu được nới đến 60% tổng số căn, thì cũng có thể bán hết.
M&A dự án sẽ sôi động trong năm nay
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc, Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội
Năm nay thị trường M&A dự án sẽ sôi động. Trong đó, phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhất trong năm nay, theo dự đoán của chúng tôi vẫn là văn phòng và đất dự án triển khai phức hợp căn hộ và thương mại dịch vụ. Riêng dòng sản phẩm khách sạn, trừ trường hợp ở vị trí đắc địa sẽ vẫn được quan tâm, tuy nhiên giá trị sẽ bị giảm nếu chào bán trong thời điểm này.
Thị trường vốn trong những năm gần đây ghi nhận nhiều hơn các giao dịch mua bán cổ phần từ 49 - 76%, không giới hạn ở việc cần phải mua đứt dự án. Các nhà đầu tư, đặc biệt là nước ngoài, vẫn luôn để mở phương án hợp tác với nhà đầu tư trong nước để vừa được hỗ trợ trong quá trình hoàn tất pháp lý cho dự án, vừa để hỗ trợ tìm hiểu văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam. Tuy nhiên, hình thức hợp tác đầu tư (Joint Venture) sẽ dễ dàng triển khai hơn nếu các bên lựa chọn tỷ lệ đầu tư phù hợp, trong đó cần có một bên đứng ra đảm nhiệm chính vai trò triển khai phát triển dự án, tránh trường hợp xảy ra xung đột về quan điểm trong toàn bộ quá trình hợp tác.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
