M&A địa ốc, phía sau nụ cười

Hoạt động chuyển nhượng, mua bán dự án (M&A) đem lại lợi ích cho cả 2 bên và cả thị trường, nhưng phía sau những cái bắt tay và nụ cười xã giao là cả một núi vấn đề.

Năm 2014 - 2015, FLC gây chú ý khi thâu tóm 2 khu đất vàng trên đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm) và đường Xuân Thủy (quận Cầu Giấy).

Ngay sau khi thâu tóm 2 khu đất, ông chủ mới đã nhanh chóng triển khai xây dựng và mở bán. Đến nay, đây vẫn là hai trong số không nhiều thương vụ M&A địa ốc được triển khai nhanh nhất, suôn sẻ nhất.

Tại TP. HCM, Dự án Thuận Kiều Plaza được xây dựng từ năm 1994, với số vốn lên đến 550 triệu USD, từng trở thành một trong các biểu tượng bất động sản tại Thành phố. Thế nhưng, việc dự án này mắc nhiều lỗi phong thủy, không có nhiều khách mua nhà chuyển đến sinh sống, khiến tòa nhà gần như bị bỏ hoang gần 20 năm qua, dù dự án có vị ví đắc địa bậc nhất Sài thành.

Mới đây, thông tin dự án này được một đại gia địa ốc thâu tóm gây xôn xao dư luận. Những tưởng số phận của dự án sẽ sớm thay đổi khi sang tay chủ mới, nhưng việc cải tạo hay đập bỏ xây mới lại là vấn đề không đơn giản đối với chủ mới. Bởi sau khi dự án được chuyển nhượng, doanh nghiệp vẫn còn phải giải quyết những vướng mắc với khách hàng cũ và tiếp tục gặp khó khăn khi cơ quan quản lý nhà nước tiến hành xác định nghĩa vụ tài chính đối với khu đất này.

Tại Hà Nội, Hải Phát Thủ đô mới đây cũng nhận chuyển nhượng lại Tòa nhà CT2-105 thuộc Khu đô thị Usilk City (Hà Đông) từ CTCP Sông Đà Thăng Long.

Việc 1 tòa chung cư đã bị “đắp chiếu” nhiều năm được 1 đối tác mới mua lại có thể là tin vui với các khách hàng đã mua nhà tại dự án này. Bởi điều đó đồng nghĩa với việc dự án sẽ tiếp tục được triển khai, hoàn thiện.

Tuy nhiên, với Hải Phát Thủ đô, việc triển khai dự án này không phải là chuyện dễ, bởi một số lượng lớn sản phẩm đã được chủ cũ bán cho khách hàng. Việc thuyết phục các khách hàng tiếp tục đóng tiền, hoặc tính toán để đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng khách hàng này là cả một vấn đề không nhỏ.

Ngoài ra, việc Sông Đà Thăng Long gặp khó khăn, từng phải thế chấp dự án, nợ ngân hàng, nợ thuế… cũng gây khó khăn cho chủ mới khi thực hiện dự án. Nếu đối tác mua lại dự án không làm rõ được các trách nhiệm còn tồn đọng của chủ đầu tư với dự án, việc triển khai dự án sau này sẽ gặp vô số khó khăn, thậm chí đình trệ.

Cũng tại Hà Nội, Dự án Khu phức hợp Times Square Hanoi của liên doanh chủ đầu tư giữa VinaCapital (góp 65% vốn) và Công ty TNHH một thành viên Thăng Long GTC (góp 35% vốn bằng đất) làm chủ đầu tư được khởi công từ năm 2008, dự kiến hoàn tất vào năm 2011. Thế nhưng, dự án này đến nay vẫn là một bãi đất trống, bởi doanh nghiệp nắm quyền chi phối không chịu triển khai dự án.

Mới đây, Công ty TNHH Thung Lũng Vua, một thành viên của BRG Group do nữ doanh nhân Nguyễn Thị Nga làm Chủ tịch trở thành cổ đông chiến lược của Thăng Long GTC khi công ty này cổ phần hóa. Việc mua một lượng lớn cổ phần Thăng Long GTC, BRG Group không chỉ nhắm đến hệ thống khách sạn mà doanh nghiệp này đang sở hữu, mà khu “đất vàng” Dự án Times Square Hanoi có lẽ là mục tiêu lớn nhất, khi bất động sản đang là một danh mục đầu tư quan trọng và đầy tham vọng của bà chủ BRG Group.

Thế nhưng, do Thăng Long GTC sở hữu cổ phần không chi phối tại Dự án Times Square Hanoi, nên việc triển khai dự án này trong tương lai ra sao có thể tiếp tục gặp khó khăn, nếu đối tác chi phối vẫn tiếp tục không chịu hợp tác.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, hoạt động M&A dự án bất động sản vẫn được nhìn nhận ở mặt tích cực. Thế nhưng, ngoài ý nghĩa tích cực, để có một thương vụ thành công là không hề dễ dàng. Và do vậy, có lẽ, do sự "nói trước bước không qua", nên hầu như tất cả các vụ M&A địa ốc đều được giữ bí mật đến phút cuối cùng.

Tham gia cuộc bình chọn Khu đô thị đáng sống 2015 (Báo đầu tư Bất động sản)