Từ trước đến nay, bảng giá đất do các địa phương ban hành thường thấp hơn đáng kể so với giá thực tế trên thị trường. Chính sự chênh lệch giá kéo dài này đã tạo ra một hệ thống “hai giá” và để lại nhiều hệ lụy.
Đầu tiên là giảm hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản khi việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước…
Tiếp đến là việc phát triển dự án của các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong khâu thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Bởi mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn, là nguồn cơn của các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai, hậu quả là cả chủ đất lẫn chủ đầu tư đều chịu thiệt hại.
Để xử lý những tồn đọng trên, việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường như quy định tại Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết.
Tuy nhiên, khi điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường, các hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, cần xem xét kỹ lưỡng việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Bên cạnh đó, nhiều thành viên thị trường còn băn khoăn về việc các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất còn chưa đồng bộ và đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Nói như bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ tư vấn, Savills TP.HCM, cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ nhân với hệ số K nên chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai, vì vậy cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực, thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung.
Một vấn đề nữa cũng được nhiều người quan tâm, đó là việc tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của những dự án chưa được xác định giá đất sẽ như thế nào? Bởi trên thực tế, có nhiều dự án đã được triển khai, thậm chí đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng, nay có giá đất mới thì các mức thuế nêu trên có tăng hay không? Ảnh hưởng thế nào đến quyền lợi của người mua nhà và nhà đầu tư dự án? Đặc biệt, việc tăng giá này có đẩy giá nhà ở xã hội lên cao do chi phí đầu vào tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm hơn và khó thu hút đầu tư hơn vào lĩnh vực này hay không?
Trả lời những câu hỏi này, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho hay, khi chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất là khoảng chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi (đất ở) trừ đi giá đất của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển đổi (đất nông nghiệp).
Theo kết quả bảng giá đất dự kiến điều chỉnh, giá đất nông nghiệp có tỷ lệ tăng bình quân cao hơn (11-14 lần) so với tỷ lệ tăng giá của đất ở (4-5 lần). Do đó, khoảng cách giữa 2 mục đích sử dụng đất sẽ giảm dần.
Ông Thắng cũng cho biết, trường hợp chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất. Khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập mới phải nộp.
Đối với các hộ nghèo, gia đình chính sách thì có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đối với dự án đã được phê duyệt, giá đất và các mức thuế liên quan được tính tại thời điểm phê duyệt. Vì vậy, những dự án đã triển khai sẽ không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới.
Đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM lưu ý thêm, theo quy định pháp luật hiện hành, mức thuế liên quan đến đất đai đã được thực hiện từ ngày 1/1/2022 và thay đổi 5 năm/lần, nên chu kỳ kết thúc quy định này là ngày 31/12/2027. Sau thời hạn này, giá đất mới (tiệm cận giá thị trường) sẽ được áp dụng để tính thuế.
Tuy nhiên, việc áp dụng mức thuế mới không ảnh hưởng đến giá bán nhà ở xã hội do lĩnh vực này được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí khác. Theo đó, giá nhà phân khúc này vẫn không vượt quá 10% tổng chi phí xây dựng, đã bao gồm cả phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.
