Luật mới sẽ hạn chế được tranh chấp tại các khu chung cư

Liệu Dự thảo Thông tư về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đang được Bộ Xây dựng soạn thảo và lấy ý kiến có hạn chế được tình trạng này? Đầu tư Bất động sản có cuộc trao đổi với Luật sư Hồ Anh Khoa (Công ty Luật BASICO) xunh quanh vấn đề này. 

Tranh chấp tại các khu chung cư vẫn chưa có xu hướng dừng lại dù đã có quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Phải chăng quy chế này có nhiều bất cập dẫn đến tranh chấp, thưa ông?

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 đã dành Mục 2, Chương IV để quy định về việc Quản lý việc sử dụng nhà chung cư. Sau đó, Bộ Xây dựng đã xây dựng và ban hành Quy chế Quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực từ 1/7/2015 và dành hẳn 19 điều (từ Điều 98 tới Điều 116) để quy định tập trung về quản lý, sử dụng nhà ở chung cư.

Mặc dù về nguyên tắc pháp lý, hiện tại, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư vẫn còn hiệu lực áp dụng, nhưng qua hơn 7 năm được ban hành, quy chế này đã bộc lộ không ít điểm bất cập, hạn chế, như vấn đề xác định phần sở hữu chung - riêng, mà điển hình là việc xác định sở hữu đối với tầng hầm để xe; vấn đề về hoạt động của ban quản trị; vấn đề về thu và quản lý phí bảo trì…

Nguyên nhân chủ yếu của các bất cập là do các quy định chưa đủ rõ ràng, dẫn tới mỗi bên (chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư) có thể có những cách hiểu khác nhau, từ đó đưa đến tranh chấp.

Đơn cử như vấn đề về xác định phần sở hữu chung - riêng đối với tầng hầm. Thông thường, tầng hầm sẽ được sử dụng cho mục đích để xe, chứ không mấy khi sử dụng cho mục đích khác. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2005 và Quy chế chỉ quy định phần sở hữu chung gồm cả chỗ để xe, mà không quy định rõ chỗ để xe nào (tầng hầm hay xung quanh nhà chung cư), nên thực tế đã có những tranh chấp gay gắt giữa chủ đầu tư với chủ sở hữu nhà chung cư về vấn đề này.

Nhiều trường hợp, chủ đầu tư khi giao kết hợp đồng mua bán với khách hàng, đã “khéo léo” cài nội dung mô tả rõ về chỗ để xe không gắn với khái niệm tầng hầm. Thế là khi tranh chấp, chủ đầu tư đưa ra bản hợp đồng đã được “cài cắm” và phần thua thiệt bị đẩy về phía người mua nhà. Mặc dù về mặt pháp lý, nếu theo các quy định của Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 và cả Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thì phải hiểu tầng hầm của nhà chung cư dùng làm “nơi để xe”, là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 đã đưa phần chỗ để xe ra khỏi phần sở hữu chung, đồng thời quy định rõ hơn về chỗ để xe theo hướng: Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh sẽ thuộc phần sở hữu, sử dụng chung của chủ sở hữu nhà chung cư; chỗ để xe ô tô phải mua hoặc thuê chỗ để xe, trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không mua, thuê thì thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Thực tế, cách quy định của Luật Nhà ở 2014 cũng chưa thực sự rõ ràng, vẫn có thể dẫn tới cách hiểu mập mờ. Tại Điều 101 về “Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư”, khái niệm chỗ để xe được quy định gắn liền với cụm từ “dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư”, chứ không phải khái niệm “chỗ để xe” nói chung. Vậy là có thể hiểu, chỉ những khu vực chỗ để xe mà theo thiết kết được phê duyệt là dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư, còn khu vực đỗ xe khác thì vẫn bị treo. 

Phí bảo trì, lâu nay vẫn luôn là vấn đề bức xúc nhất với các cư dân. Vậy vì sao chủ đầu tư có thể “lờ” đi khoản này?

Thực tế, từ Luật Nhà ở 2005 đến Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã quy định về việc thu, quản lý kinh phí bảo trì chung cư. Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư cũng quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, chủ đầu tư có nghĩa vụ trích, nộp phí bảo trì theo quy định. Sau đó, chủ đầu tư phải lập tài khoản tiền gửi đối với số tiền này và bàn giao lại cho ban quản trị theo quy định.

Nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư đã thu phí từ chủ sở hữu nhà chung cư, nhưng không thực hiện đúng quy định, mà sử dụng vào những mục đích khác.

Một phần nguyên nhân là do quy phạm chưa đủ chặt chẽ để áp đặt nghĩa vụ đối với chủ đầu tư. Trước thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, nghĩa vụ lập tài khoản tiền gửi đối với số tiền phí bảo trì của chủ đầu tư không có thời hạn thực hiện cụ thể, nên nhiều chủ đầu tư “bám” vào lỗ hổng này để chây ì.

Dù chế tài xử phạt hành vi sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định đã có, bị phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng, nhưng thực tế cũng thiếu căn cứ pháp lý để xử lý. 

Được biết, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Với quy định mới, liệu những tồn tại bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư có được giải quyết, thưa ông?

Nội dung Dự thảo Thông tư về Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến có thể thấy rõ quyết tâm của nhà quản lý trong việc đưa hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư vào đúng khuôn khổ phù hợp, giảm thiểu rủi ro tranh chấp giữa chủ đầu tư, người sở hữu nhà ở chung cư.

Tuy nhiên, thực tế quy định vẫn còn nhiều vấn đề phải bàn, cần có cách thức hướng dẫn áp dụng các quy định của Luật Nhà ở 2014 một cách hợp lý nhất. Đơn cử, về vấn đề về quản lý tầng hầm, cách ghi nhận tại Dự thảo Thông tư chưa đưa đến một cách hiểu thống nhất.

Khái niệm tầng hầm đã được ghi nhận, nhưng Dự thảo Thông tư cũng không xác định trực tiếp về sở hữu đối với tầng hầm. Đây sẽ vẫn là vấn đề ẩn chứa nhiều rủi ro tranh chấp. 

Theo ông, cơ chế quản lý mới có ngăn chặn được tình trạng phí bảo trì “bốc hơi”? Cần phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân như thế nào để đảm bảo phí bảo trì được sử dụng đúng mục đích?

Luật Nhà ở 2014 đã đưa thêm thời hạn thực hiện nghĩa vụ gửi kinh phí bảo trì thu của người mua, thuê nhà vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm, đồng thời chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc đưa ra khung pháp lý khá chi tiết cho hoạt động của ban quản trị đối với kinh phí bảo trì nhà ở chung cư cũng sẽ hạn chế được việc sử dụng không đúng mục đích số tiền này.

Cách thức quản lý kinh phí bảo trì tại Dự thảo Thông tư đã hướng tới tính chủ động của các chủ sở hữu nhà ở chung cư. Nhưng đây cũng sẽ là sức ép lớn đối với tập thể chủ sở hữu nhà ở chung cư, vì cần phải đưa ra những tiêu chí quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì một cách cụ thể đối với ban quản trị.

Với các khu chung cư không có phí bảo trì, thì Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định khá rõ ràng tại khoản 3 và khoản 4, Điều 108 về “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”. 

Trường hợp phí bảo trì đã thu nhưng chủ đầu tư “lờ” đi thì cư dân có thể làm gì, vai trò của ban quản trị ra sao, thưa ông?

Trường hợp này phải thừa nhận là rủi ro và là hệ quả của những bất cập pháp lý như đã nêu phía trên. Một số thay đổi có lợi cho chủ sở hữu nhà ở chung cư, như thời hạn lập tài khoản tiền gửi đối với kinh phí bảo trì thu của người mua nhà,... tại Luật Nhà ở 2014 sẽ chỉ có thể được áp dụng đối với các trường hợp phát sinh từ thời điểm 1/7/2015.

Với các trường hợp phát sinh trước thời điểm 1/7/2015, tập thể các chủ sở hữu cần khai thác triệt để thẩm quyền của ban quản trị, thông qua ban quản trị để đấu tranh yêu cầu chủ đầu tư giải quyết, bàn giao lại kinh phí bảo trì theo đúng quy định. Trường hợp chưa thành lập được ban quản trị do bất cập về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên, thì Dự thảo Thông tư đã trao quyền tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu cho cả UBND cấp phường.

Theo Dự thảo Thông tư, ban quản trị sẽ có tư cách pháp nhân và con dấu riêng, điều này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi ban quản trị đại diện cho chủ sở hữu nhà ở chung cư tiến hành các biện pháp pháp lý, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ đối với kinh phí bảo trì của mình, trong đó có biện pháp khởi kiện vụ án theo thủ tục tố tụng dân sự.