Luật hở, quỹ bảo trì thành “chùm khế ngọt”

Ngày 27/11/2019, UBND phường Thảo Điền, quận 2, TP.HCM nhận được đơn tố cáo của Ban quản trị Cụm chung cư Masteri Thảo Điền (tại địa chỉ 159 Xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền, quận 2, TP.HCM) về việc ông L.T.Q, Trưởng Ban quản trị Cụm chung cư Masteri Thảo Điền “không hoàn thành trách nhiệm, vai trò trưởng ban, gây thiệt hại gần 450 triệu đồng/tháng do chênh lệch tiền gửi tiết kiệm quỹ bảo trì tại ngân hàng”.

Trong đơn, Ban quản trị Cụm chung cư Masteri Thảo Điền đề nghị UBND phường giải quyết các vấn đề sau: Buộc ông Q. ký vào các loại giấy tờ để ban quản trị tiếp nhận số tiền quỹ bảo trì từ chủ đầu tư; buộc ông Q. bồi thường khoản tiền chênh lệch gần 450 triệu đồng/tháng cho đến thời điểm quỹ bảo trì được bàn giao.

Tuy nhiên, sau khi xem xét, UBND phường Thảo Điền đã trả lời rằng, đối với nội dung đơn tố cáo trên, UBND phường không đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết. Lý do, theo quy định tại khoản 1, Điều 13, Luật Tố cáo năm 2018, chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện công vụ của công chức do mình quản lý trực tiếp.

Trưởng ban quản trị chung cư, trong khi đó, là do cư dân bầu ra và công việc của vị này cũng không phải là “công vụ của công chức”.

Văn bản trả lời nội dung khiếu nại, tố cáo trên của UBND phường Thảo Điền đã cho thấy ít nhất hai điều: Đang có rất nhiều lùm xùm xung quanh khoản quỹ bảo trì chung cư 2% và sự lúng túng của chính quyền, cư dân trong việc giải quyết, xử lý các vấn đề, tranh chấp phát sinh.

Không chỉ Cụm chung cư Masteri Thảo Điền, tranh chấp quỹ bảo trì đang là vấn đề nóng nhất, bức xúc nhất và phổ biến nhất liên quan đến chung cư và cuộc sống của cư dân chung cư hiện nay.

Ngay trong tòa nhà người viết ở, chỉ với 17 tầng, mỗi tầng 10 căn hộ, vấn đề quỹ bảo trì và ban quản trị cũng không tránh khỏi các vấn đề tranh chấp.

Với chừng đó căn hộ, quỹ bảo trì khoảng 5 tỷ đồng, mỗi tháng gửi ngân hàng cũng gần 40 triệu đồng. Có lẽ vì thế, mà trong khi một số người ngại vào ban quản trị chung cư, thì lại cũng có một số người rất sốt sắng. Lý do chủ yếu cũng là “chùm khế ngọt” quỹ bảo trì.

Ban quản trị lâm thời hoạt động được vài tháng đã phát sinh lời ra tiếng vào, cư dân yêu cầu thay ban quản trị. Đến ban quản trị lâm thời thứ hai, mọi người bàn đến chuyện trả thù lao cho các thành viên ban quản trị và yêu cầu các thành viên ban quản trị phải gắn trách nhiệm, hiệu quả của mình. Tuy nhiên, khi đó nảy sinh thắc mắc: Thù lao có thể tính cụ thể, còn hiệu quả và trách nhiệm thì cân đong đo đếm ra sao?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 3.000 nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Hà Nội. Trong đó, qua tổng hợp báo cáo của 43 địa phương, có 108 dự án đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến chất lượng công trình, diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cũng như tranh chấp trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục thống kê dự án có tranh chấp, khiếu nại ở các địa phương để kịp thời có những chỉ đạo, xử lý.

Chỉ riêng TP.HCM, hiện có 1.367 nhà chung cư với hơn 140.000 căn hộ (tăng gấp 2 lần so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn Thành phố và sẽ tiếp tục tăng. 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), trong năm 2019, tình hình
tranh chấp tại các chung cư có xu hướng tăng cao. Có khoảng 1/10 chung cư ở TP.HCM có phát sinh tranh chấp, 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét giải quyết.

Chủ đầu tư chỉ cần dây dưa bàn giao quỹ bảo trì là đã thu được khoản lợi lớn, có thể tận dụng để làm vốn kinh doanh, thậm chí chỉ cần gửi ngân hàng cũng đã có khoản lãi suất khá lớn. Tuy nhiên, việc giao lại quỹ bảo trì cho cư dân, nếu không quản lý tốt, kiểm soát tốt, thì cũng rất dễ sử dụng sai mục đích hoặc thậm chí bị trục lợi với số tiền lớn.

Chẳng hạn như với trường hợp của Cụm chung cư Masteri Thảo Điền. Nếu tố cáo của Ban quản trị là chính xác, thì chỉ mình một cá nhân, tức Trưởng ban quản trị đã có thể gây thiệt hại hàng trăm, thậm chí cả tỷ đồng từ quỹ bảo trì.

Theo quy định, quỹ bảo trì có thể do một thành viên hoặc nhiều thành viên ban quản trị cùng đứng tên đồng chủ tài khoản. Tuy nhiên, nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này đã dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân. Đó cũng là lý do nhiều người tìm mọi cách chui vào ban quản trị chung cư.

Báo Đầu tư Bất động sản cũng đã từng phản ánh một số trường hợp có những kẻ trục lợi quỹ bảo trì một cách chuyên nghiệp. Thủ đoạn của những phần tử này là mua căn hộ nhỏ nhất trong dự án rồi đi vận động để được bầu vào ban quản trị.

Trong trường hợp Masteri Thảo Điền, ông Trưởng Ban quản trị bị các thành viên Ban quản trị tố cáo. Còn nhiều trường hợp khác, khi cả ban quản trì “đồng lòng” trục lợi thì sao? Điều này không phải là chưa xảy ra. Chẳng hạn, các thành viên ban quản trị đồng lòng nâng giá các gói bảo trì để hưởng khoản chênh lệch, chia nhau, chưa kể, số “hoa hồng” mà các nhà thầu để lại. Hay bày ra các hạng mục sửa chữa, thay thế, nhập nhèm các khoản thu từ tòa nhà như dịch vụ quảng cáo…

Xung quanh quỹ bảo trì có rất nhiều vấn đề, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có nhiều quy định hướng dẫn, mới đây nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư có liên quan đến quý lý, sử dụng nhà chung cư (có hiệu lực từ 5/1/2020) với những sửa đổi có tính chặt chẽ hơn trong việc sử dụng kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, việc sử dụng kinh phí bảo trì vẫn do ban quản trị quyết, nếu các thành viên ban quản trị "bắt tay nhau", thì việc trục lợi vẫn có thể xảy ra. 

Theo các chuyên gia, chưa có hệ thống văn bản pháp lý chặt chẽ điều chỉnh hoạt động của ban quản trị chung cư, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, sẽ còn nhiều rắc rối phát sinh. Khi đó, quỹ bảo trì chung cư vẫn sẽ là “chùm khế ngọt” cho nhiều thành phần trục lợi ngặm nhấm.