Khi thuê được đất lại không thể dùng đất và tài sản hình thành trên đất để thế chấp vay vốn ngân hàng vì luật không cho thế chấp đất đang thuê.
Thuê được đất, nhưng không vay được vốn
Chia sẻ về câu chuyện vướng mắc mà đa số doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao đang gặp phải, ông Phạm Quốc Liêm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Nông nghiệp U&I (Unifarm) cho biết, vướng mắc lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực này là cần quỹ đất lớn, ít nhất phải từ 300 ha trở lên mới đủ diện tích canh tác, tạo ra hàng hóa đủ sản lượng để ký kết ổn định với các doanh nghiệp xuất khẩu. Tuy nhiên, đa số doanh nghiệp tư nhân đều rất khó để tiếp cận quỹ đất có diện tích lớn như vậy.
Theo ông Liêm, hiện nay các công ty sở hữu diện tích đất lớn vài trăm đến hàng ngàn héc-ta thường là những doanh nghiệp nhà nước. Doanh nghiệp tư nhân như Unifarm muốn có quỹ đất lớn để sản xuất không có cách nào khác là phải hợp tác với các công ty nhà nước sở hữu diện tích đất lớn đó. Thế nhưng, việc hợp tác cũng không hề dễ dàng vì vướng nhiều quy định pháp luật. Ví dụ như hầu hết các công ty sở hữu vài ngàn hoặc vài trăm ha đang thuê đất trả tiền hàng năm và theo luật thì doanh nghiệp đó sẽ không được quyền cho thuê lại. Nếu cho thuê lại thì sai quy định và hợp đồng cho thuê đất trở thành hợp đồng vô hiệu. Đây là vấn đề rất khó khăn hiện nay đối với các doanh nghiệp tư nhân muốn làm nông nghiệp công nghệ cao trên quy mô lớn.
Được biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa quy định cho doanh nghiệp được quyền thuê lại đất để làm nông nghiệp. Đây là giải pháp có thể giúp tháo gỡ cho tình hình khó khăn hiện nay của nhiều doanh nghiệp đang gặp phải.
Nếu Luật Đất đai mới tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm được quyền thế chấp quyền thuê đất của mình để huy động vốn thì đó là một tín hiệu rất tích cực giúp phát triển sản xuất, đặc biệt là nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.
Dù vậy, khi thuê được đất rồi, doanh nghiệp lại không thể dùng đất và tài sản hình thành trên đất để thế chấp nhằm vay vốn ngân hàng phục vụ sản xuất. Theo ông Liêm, bất kỳ doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn nào cũng cần sử dụng công cụ đòn bẩy tài chính thông qua việc huy động số vốn từ các tổ chức tín dụng. Thế nhưng, Luật Đất đai hiện chưa cho phép các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp quyền thuê đất để vay vốn. Vấn đề này vẫn đang được trao đổi trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, để một doanh nghiệp tư nhân đi thuê lại quyền thuê đất trả tiền hàng năm của một doanh nghiệp nhà nước, rồi dùng quyền thuê thứ cấp đó làm tài sản đảm bảo để vay vốn phục vụ sản xuất thì chưa thấy bàn tới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
“Nếu Luật Đất đai mới tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm được quyền thế chấp quyền thuê đất của mình để huy động vốn thì đó là một tín hiệu rất tích cực giúp phát triển sản xuất, đặc biệt là nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Có một thắc mắc là hiện nay đa số doanh nghiệp lớn, làm nông nghiệp hiệu quả đều là doanh nghiệp tư nhân, song tư liệu sản xuất quan trọng là đất đai thì Nhà nước lại giao cho doanh nghiệp có vốn nhà nước. Cần phải giao đất cho người làm ăn hiệu quả, không kể là tư nhân hay nhà nước. Từ đó, Việt Nam mới có thể huy động mọi nguồn lực nhằm hướng đến nền kinh tế nông nghiệp như định hướng của Đảng và Nhà nước”, ông Liêm nêu quan điểm.
Tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo TS.Trương Văn Dũng (Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam), để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo tiền đề phát triển nông nghiệp công nghệ cao, cần sớm sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và đồng bộ hóa thể chế, pháp luật về đất đai, bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Việc tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế trong lĩnh vực đất đai phải phù hợp với cơ chế thị trường như vấn đề hạn điền, vấn đề giá đất. Đồng thời, phải khắc phục tình trạng nông dân giữ đất rồi bỏ hoang, trong khi doanh nghiệp thiếu đất sản xuất, kinh doanh. Một bất cập nữa cần khắc phục là không để tình trạng nông, lâm trường vừa thực hiện chức năng sản xuất, kinh doanh, vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.
Nói về điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có thể khắc phục hạn chế đối với sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần (tăng 5 lần so với Luật Đất đai hiện hành). Đồng thời, bổ sung cơ chế về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khuyến khích hộ gia đình, cá nhân liên kết để gia tăng diện tích đất sản xuất nông nghiệp.
Một điểm mới nữa là mở rộng các đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không hạn chế tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (Luật Đất đai hiện hành quy định các đối tượng này không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa).
Về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng 15 lần mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra, ông Phấn cho rằng, đây là vấn đề lớn, cần đánh giá kỹ các tác động của quy định này, vì khi tăng mức chuyển nhượng quá cao, nguy cơ người nông dân sẽ không có đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội.
