Ngày 20/10, Công ty cổ phần đầu tư thương mại địa ốc Phúc Land (Công ty Phúc Land) đã tổ chức Lễ giới thiệu dự án mang tên Lotus New City (huyện Cần Đước, tỉnh Long An) tại TP.HCM.
Theo quảng cáo tại lễ giới thiệu, dự án do Công ty Phúc Land làm chủ đầu tư và Toàn Gia Phát Group làm đơn vị phát triển, với diện tích 9,6 ha, quy mô 689 nền.
Sau khi giới thiệu, Phúc Land cũng tổ chức buổi mở bán dự án theo hình thức đặt cọc giữ chố với giỏ hàng hơn 200 lô nền. 7 ngày sau khi đặt cọc giữ chỗ, Công ty sẽ ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng. Theo hợp đồng, khách hàng phải thanh toán trên 330 triệu đồng, tương đương với 45% giá trị hợp đồng. Tại buổi lễ, đã có nhiều khách hàng đăng ký mua và nộp tiền.
Trong vai người có nhu cầu mua đất nền tại Long An, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đã liên hệ với nhân viên tên Thúy, hiện đang là nhân viên bán hàng bán dự án này. Thúy cho biết, là nhân viên kinh doanh của Công ty Toàn Gia Phát Group và Dự án Lotus New City hiện tại đã mở bán giai đoạn 1 với 281 lô nền, đang chuẩn bị mở bán giai đoạn 2.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo Phòng Kinh tế - Hạ tầng huyện Cần Đước (Long An) cho biết, trên địa bàn huyện không hề có dự án nào có tên Lotus New City. Tại địa chỉ mà các đơn vị giới thiệu dự án trên chỉ có một dự án mang tên Khu dân cư Tân Lân, do Công ty TNHH một thành viên Hưng - Đào - Tân (Công ty Hưng - Đào - Tân) làm chủ đầu tư.
Cũng theo vị lãnh đạo này, dự án này chưa có pháp lý, chỉ có Quyết định số 2245/QĐ-UBND ngày 20/9/2019 về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư Tân Lập tại ấp Bà Chủ, xã Tân Lân, huyện Cần Đước do Công ty TNHH Hưng - Đào - Tân làm chủ đầu tư.
“Việc quy hoạch nhiệm vụ chỉ là giao nhiệm vụ cho phép doanh nghiệp tính toán và nộp hồ sơ về diện tích, dân số, hạ tầng để xin huyện đồng ý cấp quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, chứ không có giá trị pháp lý để doanh nghiệp căn cứ xây dựng dự án”, vị lãnh đạo Phòng Kinh tế - Hạ tầng huyện Cần Đước cho biết.
Dự án chưa có quy hoạch 1/500, nhưng vẫn được doanh nghiệp quảng cáo và mở bán.
Ngoài ra, khảo sát thực tế tại công trường dự án của phóng viên cho thấy, hiện dự án vẫn chưa được doanh nghiệp san lấp mặt bằng, vẫn chỉ là cánh đồng. Dự án cũng chưa có giấy phép xây dựng hạ tầng.
Ông Nguyễn Văn Toàn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản H.V.G, chuyên bán dự án bất động sản tại TP.HCM cho rằng, trường hợp như trên là chiêu thức mà những doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn thường thực hiện.
Theo đó, doanh nghiệp đi mua đất, đặt cọc một phần số tiền đất với chủ. Sau đó, nộp hồ sơ xin chủ trương lập dự án lên Sở Kế hoạch và Đầu tư, rồi tiến hành quây tôn dự án và giao cho các sàn môi giới mở bán. Họ sẽ dùng tiền khách hàng đặt mua đất để đóng tiền còn lại cho chủ đất và xin pháp lý, cũng như xây dựng hạ tầng. Như vậy, họ dùng chính tiền khách hàng để làm dự án.
Tuy nhiên, vì dự án chưa có hạ tầng, chưa san lấp mặt bằng, nên các doanh nghiệp môi giới sẽ không mở bán tại dự án, mà tổ chức ở nơi khác. Khi đưa khách hàng xuống coi dự án, doanh nghiệp sẽ dùng chiêu diễn khịch cho khách hàng xem.
“Cụ thể, họ sẽ mua ít đất, rồi thuê máy xúc giả bộ đang làm dự án để khách hàng thấy rằng dự án này đang được xây dựng. Khi khách hàng về, mọi việc sẽ dừng lại”, ông Toàn nói.
Theo ông Toàn, quy trình để có 1 dự án đủ pháp lý đầu tiên là phải có quyết định chấp thuận chủ trương xây dựng đầu tư, sau đó là quyế định duyệt quy hoạch 1/500, cho phép san lấp mặt bằng. Khi san lấp xong, mới xin cấp được đánh giá tác động môi trường và giấy phép xây dựng.
Còn theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, có nhiều cách để nhận biết “dự án ma”.
Cụ thể, các "dự án ma” đều là những dự án được bán giá rẻ và doanh nghiệp cam kết lợi nhuận cao khi mua dự án. Nhưng trên thực tế, đất tách thửa có thể chuyển đổi không bao giờ có giá quá rẻ.
Theo ông Phương, đối với thị trường đất nền tại Long An, giá đất vùng ven dao động từ 5 - 7 triệu đồng/m2, đất trung tâm lên đến cả trăm triệu/m2. Đặc biệt, nếu là một nhà đầu tư khôn ngoan, đừng nên tin vào những “lời đường mật” về lợi nhuận lên đến 30 - 50%. Thực chất, từ cuối năm 2018, thị trường đất nền nhiều biến động, lợi nhuận tối đa chỉ khoảng 10 - 15% cho dự án đất nền.
Ngoài yếu tố giá, khách hàng cũng nên xuống dự án xem xét kỹ hạ tầng. Các dự án ma không đảm bảo điều kiện theo đúng quy định Nhà nước để xây dựng hạ tầng. Nếu có, nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 - 6 m, trong khi theo quy định của Nhà nước, yêu cầu đường tối thiểu là 8 m.
Ngoài ra, dự án phân lô bán nền phải đảm bảo hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây nhà ở. Cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải, mới được mở bán. Nếu dự án chưa đảm bảo về yếu tố hạ tầng này, người dân nên xem xét và cẩn trọng khi xuống tiền.
Cuối cùng là cần kiểm tra giấy tờ, pháp lý rõ ràng. Theo quy định, để thành lập dự án đất nền cần phải có giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Các dự án ma sẽ không có các giấy phép này. Hầu hết đều là cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.
Ngoài ra, khi rao bán dự án ma, đối tượng môi giới thường sử dụng sổ đỏ giả. Khách hàng cũng nên biết cách kiểm tra sổ đỏ giả để có thể đối phó với các mánh khóe này.
“Tình trạng các dự án ma tràn lan không còn quá xa lạ. Trước khi cơ quan nhà nước vào cuộc, khách hàng nên tự bảo vệ chính mình bằng cách cẩn trọng trong giao dịch. Nên dùng các cách nhận biết dự án ma để kiểm tra dự án trước khi đặt bút ký kết hợp đồng mua bán. Để đầu tư bất động sản sinh lời, hãy là một nhà đầu tư khôn ngoan”, luật sư Phượng nói.
