Chính quyền có nhiều thiếu sót
Thanh tra Bộ Xây dựng vừa công bố kết luận thanh tra về việc thực hiện dành quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Long An từ ngày 1/1/2016 đến ngày 31/12/2021. Theo kết luận này, UBND tỉnh Long An đã không ban hành kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm (giai đoạn 2016-2020). Bên cạnh đó, việc xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ chi tiết đô thị 1/500 tại 50 đồ án còn nhiều thiếu sót.
Cụ thể, trong tổng số 50 đồ án quy hoạch chi tiết đô thị, có 32/50 dự án không thuộc khu vực đô thị loại III trở lên và khu vực được quy hoạch là đô thị loại III, hoặc được phê duyệt quy hoạch trước khi Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 có hiệu lực, nên chủ đầu tư các dự án không phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Còn lại 18/50 đồ án được phê duyệt tại khu vực đô thị là đô thị loại II và khu vực được quy hoạch đô thị loại III. Trong đó, có 11/18 đồ án quy hoạch chi tiết đô thị không xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Đơn cử, tại dự án Khu dân cư - Khu tái định cư Việt Hóa tại TP. Tân An do Công ty TNHH MTV Việt Hóa - Long An thực hiện với tổng diện tích đất hơn 7,2 ha, diện tích đất ở là 3,5 ha… không dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Tương tự là khu đô thị tại thị trấn Hậu Nghĩa (huyện Đức Hòa) do liên danh Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Gòn và Công ty Phân phối - dịch vụ Saigontel thực hiện, có tổng diện tích hơn 12,3 ha, sau khi dành quỹ đất để phát triển hạ tầng và các công trình công cộng thì diện tích đất ở còn khoảng 5,5 ha, nhưng không có quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.
Một dự án khác là Khu dân cư thương mại Chợ Mới - Bến Lức do Công ty TNHH Hải Sơn thực hiện, quy hoạch chi tiết được phê duyệt vào năm 2018 với tổng diện tích là 8,5 ha, diện tích đất ở là hơn 4,7 ha…, cũng không có quỹ đất làm nhà ở xã hội.
Chính vì những thiếu sót này mà việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 và kế hoạch phát triển nhà ở năm 2021 của tỉnh Long An không đạt mục tiêu đề ra theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt trước đó.
Cụ thể, chỉ tiêu giai đoạn 2016-2020 có thêm 5.702 căn nhà ở dành cho các đối tượng xã hội trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng Long An, trong giai đoạn này, toàn tỉnh chỉ hoàn thành xây dựng mới được 298 căn nhà ở xã hội và 1.283 căn nhà ở cho công nhân, tổng số thực hiện là 1.581/5.702 căn, tỷ lệ đạt 27,7% theo chương trình đã duyệt.
Chưa hết, kế hoạch phát triển nhà ở năm 2021 tại Long An là đầu tư xây dựng 2.500 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích 150.000 m2 sàn. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng Long An, thực tế, năm 2021 không có nhà ở xã hội hoàn thành và bàn giao xây dựng đưa vào sử dụng trên địa bàn tỉnh.
Vì đâu nên nỗi?
Theo kế hoạch, trong giai đoạn 2016-2020, Long An sẽ có thêm 5.702 căn nhà ở dành cho các đối tượng xã hội, nhưng chỉ thực hiện được 1.581 căn và năm 2021 là 2.500 căn, song không có căn nhà nào được hoàn thành.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trần Văn Thanh, Phó giám đốc một doanh nghiệp bị “điểm tên” vì không dành đất để xây dựng nhà ở xã hội khi phát triển dự án nhà ở thương mại cho hay, do có sự chồng chéo giữa các quy định nên doanh nghiệp bị “mang tiếng oan”.
Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 5 - Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên và khu vực được quy hoạch là đô thị loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Hiện nay, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP siết chặt hơn, cụ thể là các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Khoản 4, Điều 1 - Nghị định 49/2021 cũng nêu rõ, những dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chính vì vậy, doanh nghiệp này đã làm thủ tục để xin nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định, nhưng vì thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, cơ quan chức năng chưa thống nhất được số tiền phải nộp nên doanh nghiệp chưa thể nộp tiền.
“Chúng tôi đang phát triển một dự án tại huyện Bến Lức, tổng diện tích đất là 4,7 ha, sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng thì đất ở chỉ còn khoảng 1,9 ha. Nếu dành ra 20% quỹ đất này thì chỉ có mấy trăm mét vuông, không đủ để xây dựng nhà ở xã hội. Vì vậy, chúng tôi lựa chọn phương án nộp tiền để chính quyền có kinh phí xây dựng dự án lớn hơn, tập trung hơn”, ông Thanh nói.
Đại diện một tập đoàn lớn có trụ sở tại TP.HCM cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nhà ở thương mại sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Còn ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay, cách điều tiết nhà ở xã hội hiện có nhiều bất cập, gây nhiều khó khăn trong việc phát triển dự án bất động sản, nhất là với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.
Để minh chứng, ông Dũng cho biết, một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước ở mức thấp, nên mức chênh lệch lớn này chủ đầu tư sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao.
Từ đó, ông Dũng kiến nghị, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền để phát triển nhà ở xã hội, mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.
Đồng thời, nên áp dụng mô hình điều tiết nhà ở xã hội tương tự như chính sách “quota ngành”, nghĩa là cần có cơ chế đặc thù cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp chứng chỉ đầu tư.
Chứng chỉ này có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án. Chủ sở hữu là tổ chức kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội như một loại giấy tờ có giá và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Trường hợp các dự án phát triển nhà ở thương mại thuộc diện phải dành 20% quỹ đất để bố trí nhà ở xã hội, thì cần cho phép chủ đầu tư được nộp chứng chỉ đầu tư để tính là đã hoàn thành toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội.
“Khi đó, Nhà nước sẽ có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo một thị trường giao dịch chứng chỉ đầu tư minh bạch, tăng nguồn thu ngân sách và quan trọng hơn là có thể khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội”, ông Dũng nhấn mạnh.
