Lối thoát nào cho đất xen kẹt ở Hà Nội?

Sản phẩm của người nghèo

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Nguyễn văn Hải (quê ở Lục Ngạn, Bắc Giang), hiện đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, cho biết, gia đình anh đã chán cảnh thuê nhà, vì tính ra trung bình mất khoảng 40 - 50 triệu đồng/năm, nhưng sinh hoạt lệ thuộc nhiều vào chủ nhà. Do đó, vợ chồng anh đã quyết định mua nhà.

Vì thu nhập không cao, không có tiền tích lũy nhiều, lại không thích ở chung cư, nên vợ chồng anh đã chọn phương án mua đất xen kẹt đã có nhà tạm cấp 4. Sau nhiều ngày tìm kiếm, vừa qua tháng Ngâu, anh đã xuống tiền mua mảnh đất xen kẹt 30 m2, có nhà cấp 4 với giá 500 triệu đồng ở tổ 8, phường Phú Diễn, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội).

Trong khi đó, gia đình anh Lê Đình Giáp (quê ở Tĩnh Gia, Thanh Hóa) cũng đã sống được 5 năm tại một căn nhà nằm trên đất xen kẹt ở phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Anh Giáp cho hay, khi quyết định mua căn nhà này, giá rẻ là yếu tố được anh quan tâm hàng đầu.

Cách đây gần chục năm, vợ chồng anh Tiến (Thái Bình) cũng mua căn nhà trên đất xen kẹt ở Tam Trinh, quận Hoàng Mai. Lúc đầu phấn khởi vì mua được mảnh đất giá rẻ ở Thủ đô để an cư, nhưng sau khi đi làm các thủ tục về nhà đất và khi tiến hành sửa chữa nhà, anh Tiến mới thấm cảnh mua “hàng rẻ” là thế nào. Sau nhiều lần cầu cạnh, nhờ vả làm sổ để xây mới không được, gia đình anh đã quyết định bán để chuyển sang ở một căn hộ chung cư.

Nhiều người dân đã cất nhà ở hơn 2 thập kỷ, nhưng vẫn chưa có sổ đỏ vì thuộc đất xen kẹt

Dù biết gặp nhiều phiền phức, rủi ro, nhưng do đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và giá vừa túi tiền với người thu nhập thấp, nên thị trường này luôn có giao dịch. Hoạt động rao mua, rao bán đất xen kẹt cũng khá sôi động. Chỉ cần gõ cụm từ “đất xen kẹt ở Hà Nội” trên thanh công cụ tìm kiếm Google, chỉ trong vòng 0,33 giây, đã cho 537.000 kết quả.

Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường Nguyễn Minh Ngọc (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), khoảng 50% dân số sống tại Hà Nội và TP.HCM là những người có thu nhập thấp. Trong bối cảnh nguồn cung nhà giá rẻ khan hiếm hiện nay, sản phẩm nhà, đất xen kẹt có giá rẻ được nhiều người thu nhập thấp quan tâm.

Cần sớm có quy định rõ ràng

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, quá trình đô thị hóa với sự bùng nổ của các khu đô thị, các dự án hạ tầng giao thông tạo nên sự chia cắt khu vực, hình thành những khu đất xen kẹt. Do đó, đặc điểm của phần lớn đất xen kẹt tại các thành phố lớn là nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch.

Hiện nay, không chỉ các khu vực gần trung tâm, mà ở các huyện vùng ven của Hà Nội, đất xen kẹt vẫn là loại bất động sản được rao bán nhiều và giao dịch thường diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013 không có khái niệm nào về đất xen kẹt. Đất xen kẹt được hiểu là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Đất xen kẹt gồm có 3 loại, đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

Về vấn đề này, TP. Hà Nội đã có nhiều văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt thành đất ở tại Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND (bổ sung, sửa đổi Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND).

Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ…; bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, còn nhiều thủ tục rườm rà và thuế, phí cao, cản trở người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thậm chí, nếu kiểm soát không chặt chẽ, đây còn là cơ hội trục lợi, hối lộ, tham nhũng… và xảy ra tình trạng sai phạm trật tự xây dựng.

Ở góc độ khác, theo ông Trần Huy Hoàng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc giao dịch các sản phẩm nhà, đất xen kẹt một cách không hợp lệ đang làm ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mang đến sự cạnh tranh không lành mạnh, rủi ro cao đối với người mua và gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước.

Trong khi đó, ông Nguyễn Sĩ Thắng, Chủ tịch UBND phường Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, vấn đề quản lý đất xen kẹt rất phức tạp. Đó phần lớn là đất nông nghiệp trước đây, khi thực hiện các dự án còn thừa lại, không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi. Tình trạng người dân cố tình vi phạm xây dựng trên đất xen kẹt thường xuyên xảy ra và khó quản lý.

“Chúng tôi đề nghị Nhà nước nên sớm có quy định rõ ràng về vấn đề quản lý, sử dụng đất xen kẹt, là cơ sở để cho chính quyền địa phương dễ dàng hơn trong công tác quản lý”, ông Thắng cho hay.

Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Hồng Thơm, Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần phải ban hành chính sách cụ thể về việc chuyển đổi mục đích sử dụng của những mảnh đất xen kẹt, để dễ dàng hơn trong công tác quản lý và từ đó cũng góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách.

“Hợp thức hóa bằng hình thức cấp giấy chứng nhận cho những mảnh đất xen kẹt đủ điều kiện là việc nên làm, để tránh tình trạng vi phạm trật tự xây dựng. Đồng thời, từ đó cũng có thể hợp thức hóa việc thu thuế đất hoặc thu thuế từ các hoạt động dịch vụ bổ sung cho ngân sách”, luật sư Thơm nói.