Theo Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, đất thuê không tính vào giá trị doanh nghiệp và lợi thế địa lý cũng không tính vào giá trị doanh nghiệp (Khoản 1, Điều 14 và Khoản 3, Điều 31).
Với quy định trên, toàn bộ các thửa đất mà doanh nghiệp đang đi thuê gắn liền với tài sản trên đất đều không tính giá trị thửa đất vào giá trị doanh nghiệp, dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp có những thửa đất được gọi là “đất vàng” ở các khu trung tâm có lợi thế về kinh doanh thương mại đều không được tính vào giá trị doanh nghiệp.
Trong khi đó, nếu các doanh nghiệp có đất thuê mang quyền sử dụng đất thuê (hay còn gọi là quyền khai thác tài sản trên đất - sau đây gọi là quyền thuê đất) đi góp vốn, thì đều tính được giá trị quyền thuê này.
Trên thực tế, các thửa đất mà doanh nghiệp thuê của Nhà nước đều gắn với tài sản trên đất, cả khối tài sản này được gọi là bất động sản, tạo ra lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp và giá trị của khối bất động sản tính toán được theo phương pháp thu nhập.
Giá trị thửa đất sẽ được tính bằng giá trị bất động sản trừ đi giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất (Điều 4 và 5, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 10).
Bà Phan Vân Hà
Ngoài ra, trên thị trường vẫn có những giao dịch góp vốn bằng quyền thuê đất và giá trị quyền thuê này được định giá bằng phương pháp thu nhập nêu trên. Như vậy, khi có giao dịch về tài sản (ở đây là tài sản vô hình) thì tài sản đó đều có giá trị và định giá được.
Có ý kiến cho rằng, khi doanh nghiệp đã thuê đất và tiền thuê đất được tính căn cứ theo giá thị trường, thì doanh nghiệp không còn lợi thế đất. Về vấn đề này, người viết nhìn nhận, đất thuê có giá trị lợi thế và cần đưa vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa.
Cụ thể, với cách tính toán tiền thuê đất hiện nay căn cứ vào doanh thu theo giá thị trường thì tiền thuê đất hàng năm được tính bằng 2% giá trị thửa đất (đối với đất thương mại dịch vụ - mức áp dụng tỷ lệ thuê đất cao nhất).
Nếu giá trị thửa đất là 1 tỷ đồng thì thu nhập hàng năm từ thửa đất là 70 triệu đồng, tính theo lãi suất chiết khấu 7% - là lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại nhà nước (con số này thay đổi hàng năm và đây chỉ là ví dụ để so sánh về việc có lợi thế hay không khi thuê đất của Nhà nước) và tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước 2% là 20 triệu đồng.
Như vậy, với thu nhập 70 triệu đồng thì chi phí thuê đất phải trả chỉ là 20 triệu đồng. Chênh lệch 50 triệu đồng là thu nhập ròng của thửa đất, không thể nói là đất thuê không tạo ra lợi thế địa lý cho doanh nghiệp.
Để đảm bảo lợi ích của Nhà nước và phản ánh đúng giá trị thực tế của doanh nghiệp, việc quy định đưa giá trị lợi thế địa lý (hay được hiểu là lợi thế quyền thuê đất) vào giá trị doanh nghiệp là cần thiết, tránh thất thoát tài sản nhà nước khi cổ phần hóa.
“Đối với tài sản do doanh nghiệp cổ phần hóa thuê, mượn, nhận góp vốn liên doanh, liên kết và các tài sản khác không phải của doanh nghiệp thì không tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa. Trước khi chuyển sang công ty cổ phần, doanh nghiệp cổ phần hóa phải thống nhất với chủ sở hữu tài sản để công ty cổ phần kế thừa các hợp đồng đã ký trước đây hoặc thanh lý hợp đồng” (Khoản 1, Điều 14, Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011).
“Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất thì phải thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp theo quy định cụ thể như sau:
a) Đối với diện tích đất thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh nghiệp thực hiện trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành và không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp.
b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì phải xác định lại trị giá tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm cổ phần hóa cho thời gian thuê đất còn lại để tính vào giá trị doanh nghiệp. Khoản chênh lệch tăng do xác định lại trị giá tiền thuê đất được hạch toán tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa.
c) Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất nay lựa chọn hình thức thuê đất thì phải hoàn thành thủ tục chuyển sang thuê đất gửi cơ quan quyết định cổ phần hóa và cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương trước khi chính thức chuyển sang công ty cổ phần” (Khoản 3, Điều 31, Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011).
