Lời khuyên khi đầu tư bất động sản vùng ven

Những cảnh báo cho thị trường

Sau khi có những cuộc đổ bộ dự án lớn vào thị trường bất động sản tỉnh Bình Thuận, cũng từ đây cuộc chạy đua ăn theo thị trường diễn ra. Các doanh nghiệp địa ốc nhỏ, giới đầu tư ôm đất quanh dự án bất động sản lớn rồi phân lô bán nền, khiến thị trường hoạt động lộn xộn và nguyên nhân tạo ra các cơn sốt ảo.

Trước tình hình này, mới đây UBND tỉnh Bình Thuận phải ra văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường khẩn trương hoàn thành việc tham mưu cho UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tránh phá vỡ quy hoạch.

Theo UBND tỉnh Bình Thuận, thời gian qua, công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh vẫn còn tồn tại, hạn chế, bất cập thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất.

Một số địa phương trên địa bàn tỉnh, nhất là vùng ven biển TP. Phan Thiết, Mũi Kê Gà (huyện Hàm Thuận Nam), thị xã La Gi có biểu hiện tùy tiện, buông lỏng quản lý, cho phép một số cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở nông thôn với diện tích lớn không thẩm định điều kiện, nhu cầu sử dụng đất, không căn cứ theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được UBND tỉnh phê duyệt.

Thậm chí, có tình trạng lấn chiếm đất công, sang nhượng đầu cơ trục lợi; lập thủ tục hợp thửa, tách thửa chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền để kinh doanh bất động sản.

Các dự án bất động sản ở thị trường tỉnh chủ yếu thuộc phân khúc đất nền

Các khu vực còn xây dựng hạ tầng hình thành các điểm dân cư không theo quy định, không bảo đảm quy chuẩn xây dựng; xác định vị trí đất nông nghiệp khi chuyển mục đích để thu tiền sử dụng đất không đúng quy định, làm thất thu ngân sách nhà nước…

Tại Đồng Nai, hiện nay, UBND tỉnh cũng liên tục đưa ra cảnh báo về tình trạng tạo sốt ảo tại khu Sân bay Quốc tế Long Thành. Cụ thể, cơn sốt đầu tiên vào đầu năm 2015, thời điểm dự án chưa được phê duyệt, đất xung quanh dự án có giá chỉ khoảng 300.000 đồng/m2. Tuy nhiên, ngay sau khi thông tin dự án được Quốc hội phê duyệt, giá đất tại khu vực lập tức tăng lên khoảng 3 triệu đồng/m2. Đến đầu năm 2019, giá đất đã được giới đầu cơ thổi lên khoảng 16 triệu đồng/m2, trong khi 3 tháng trước (khoảng tháng 11/2018), mới chỉ ở mức khoảng 8 triệu đồng/m2.

Việc giá đất tăng lên 30 - 40 lần chỉ trong mấy năm đã khiến người dân tại đây đổ xô bán đất. Tận dụng cơ hội, giới đầu cơ nhanh chóng bắt lấy và “thổi giá”. Cứ mỗi đợt có đoàn công tác của Chính phủ, của Quốc hội về kiểm tra thực địa khu đất triển khai dự án Sân bay Long Thành, thì tình trạng sang nhượng đất tại nơi đây lại “nóng” lên. Đất chủ yếu là đất nông nghiệp, được đầu nậu mua rồi tự ý phân lô ra bán, phá vỡ quy hoạch.

Trước tình trạng trên, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra thông báo không cấp phép phân lô cho bất cứ dự án bất động sản nào tại đây. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chạy theo cơn sốt phải ngậm quả đắng vì đã mua đất nhưng không thể hoàn thiện pháp lý, dẫn tới nguy cơ tiền mất tật mang.

Không chỉ tại các địa phương vùng ven, tình trạng dự án phân lô bán nền chưa được cấp phép mở bán tràn lan cũng diễn ra tại TP.HCM, thậm chí còn xuất hiện “dự án ma”. Trước tình trạng trên, nhiều địa phương ở TP.HCM như quận 9, quận 7, quận 12 phải đưa ra văn bản cảnh báo các dự án bất động sản trên địa bàn chưa được cấp phép và không được giao dịch để người dân biết mà tránh xa.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho biết, điểm chung của các “dự án ma” này đó là, các khu đất được doanh nghiệp, nhà đầu tư quây tôn và thường mở bán vào cuối tuần. Khi mở bán, chủ đất sẽ thuê máy xúc, đổ cát, đất, đá làm đường nội khu để người mua tưởng rằng dự án đã hoàn thành xong pháp lý và đang xây dựng hạ tầng thật. Tuy nhiên, sau mở bán xong, các máy móc này dừng hoạt động và tới ngày mở bán tiếp theo sẽ hoạt động lại như trên.

Khách hàng cần cẩn trọng

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, xu hướng đầu tư vào bất động sản các tỉnh đã bùng nổ từ năm 2018, nhưng không phải tất cả đều là màu hồng. Nếu không chú ý cẩn thận, thì nhà đầu tư có thể gặp phải những bất lợi, rủi ro dẫn đến thiệt hại. Để đầu tư được an toàn và hiệu quả hơn, ông Hoàng cho rằng, nhà đầu tư cần chú ý một số điểm.

Thứ nhất, phải tìm hiểu dự án đó ở vị trí nào, tiềm năng phát triển của địa phương/khu vực đó là gì, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội (tiện ích) hiện trạng và triển vọng phát triển ra sao?

Thứ hai, dự án đó có gì đặc biệt, hấp dẫn, khác biệt, thông tin minh bạch, rõ ràng không, tình trạng pháp lý đến đâu? Hiện trạng dự án triển khai đến đâu, có đúng theo quy định của Nhà nước không?

Thứ ba, năng lực (chuyên môn, tài chính) triển khai dự án, uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư ra sao?

Thứ tư, giá bán, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán có phù hợp với tiềm lực của nhà đầu tư hay không?

“Đặc biệt, phải xác định rõ ràng chiến lược đầu tư dài hạn, năng lực tài chính bản thân để có thể thích nghi và linh hoạt ứng biến khi thị trường thay đổi, cũng như xác định thời điểm đầu tư và rút khỏi thị trường khi mức lợi nhuận kỳ vọng đạt ở mức phù hợp”, ông Hoàng nói.

Bổ sung thêm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, nếu muốn đầu tư đất an toàn, không bị tiền mất, tật mang, thì điều đầu tiên khách hàng lên UBND xã/phường tìn hiểu quy hoạch dự án có đúng hay không, đây có phải là dự án được cấp phép không. Ngoài ra, trước khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng cũng phải yêu cầu được xem trước hợp đồng và đưa hợp đồng này cho luật sư coi để tránh tình trạng bị doanh nghiệp gài điều khoản không đúng, bất lợi cho khách hàng ở hợp đồng mua bán.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thời gian vừa qua, thị trường đất nền sốt ảo đã kéo theo nhiều dự án còn mập mờ pháp lý vẫn được chủ đầu tư mở bán, khiến người mua bị thiệt hại nặng.

Ngoài ra, các đơn vị trên còn dùng "chim mồi" để dẫn khách hàng tới các dự án khác với dự án quảng cáo, rồi tìm cách dẫn dụ khách xuống tiền. Chẳng hạn, phía môi giới mời khách hàng mua đất quận 2 (TP.HCM), khi khách đã lên xe, thì lại bảo dự án đó đã hết hàng, rồi đưa khách tới dự án khác ở tận Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai)…, sau đó sử dụng chim mồi để khách hàng xuống tiền đặt cọc mua đất.

“Những hành vi này cần các cơ quan chức năng nhanh chóng xử lý”, ông Châu nói và cho rằng, cơ quan quản lý cần có biện pháp quản lý chặt chẽ để làm sao không xảy ra tình trạng đầu cơ lũng đoạn. Ngoài ra, phải có công cụ hữu hiệu về tín dụng, về thuế suất thuế đầu cơ để hạn chế tình trạng này.