Khó khăn chưa qua
“Nhận thấy thị trường cuối năm khó mà khởi sắc nên chúng tôi chỉ tập trung khai thác các dự án hiện hữu, sẽ không ra mắt dự án mới”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Theo vị này, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu nhà ở ngày một tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn, nhưng thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều khó khăn như thủ tục pháp lý chậm được gỡ vướng, thiếu quỹ đất sạch, khó tiếp cận nguồn vốn đầu tư…, dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu.
“Hiện tại, nguồn cung sản phẩm mới rất hạn chế, mà nguyên nhân chính xuất phát từ việc cấp phép xây dựng dự án mới bị siết chặt. Do đó, các cơ quan quản lý cần sớm có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn này để khơi thông nguồn cung cho thị trường”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nói.
Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup - doanh nghiệp đang nghiên cứu và phát triển khoảng 10 dự án bất động sản cũng than thở, các chủ đầu tư gặp quá nhiều khó khăn trong quá trình hoàn thiện pháp lý cho các dự án. Hiện nay, để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ lúc nghiên cứu đến khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng. Thậm chí, có những dự án đã thanh toán xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, kiểm tra lại quy hoạch chung thì thấy sai về chức năng sử dụng đất nên phải xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư, quy hoạch cho phù hợp, từ đó khiến tiến độ dự án bị kéo dài thêm.
“Đó là chưa kể tới ‘rừng’ thủ tục pháp lý với hàng chục sắc luật cũng như các văn bản dưới luật cần phải nghiên cứu, rồi những khoản chi phí ‘không tên’ liên quan tới việc phát triển dự án…”, ông Thành cho hay.
Trên thực tế, không chỉ phải chật vật đối mặt với hàng loạt khó khăn từ kẹt nguồn vốn, vướng mắc thủ tục pháp lý dự án đến chi phí đầu vào tăng…, mà hoạt động bán hàng trong thời điểm hiện tại cũng rất hạn chế do nhiều chủ đầu tư cũng như người mua nhà có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi thị trường tích cực hơn.
Nói như ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong các quý tới, nguồn vốn là vấn đề rất được quan tâm. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, bao gồm cả bất động sản, đang khiến thị trường gặp khó khăn cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2022, nhu cầu mua bất động sản trên cả nước tiếp tục giảm so với quý liền trước, đơn cử Hải Phòng giảm 19%, Cần Thơ giảm 14%, Đà Nẵng giảm 12%, Hà Nội giảm 1%... Về loại hình sản phẩm, số lượt tìm kiếm cũng giảm mạnh, trong đó đất nền giảm 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12%, căn hộ giảm 9% so với giai đoạn đầu năm 2022.
“Tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã kéo dài từ đầu năm tới nay, trong khi người mua nhà cũng gặp khó khăn khi muốn tiếp cận dòng vốn vay mua bất động sản từ phía ngân hàng, đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh thời gian qua và dự báo chưa thể cải thiện nhiều trong những tháng cuối năm”, ông Quốc Anh nói.
Trong “nguy” luôn có “cơ”
Từ nay đến cuối năm, nguồn cung mới sẽ ít biến động, tính thanh khoản cũng không cao, nhưng giá nhà vẫn tiếp đà tăng.
Theo nhận định của các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp, từ nay đến cuối năm, nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục khan hiếm và giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dẫn đến thanh khoản khó tăng mạnh. Tuy nhiên, trong “nguy có cơ”, cơ hội vẫn đến với nhà đầu tư biết “liệu cơm gắp mắm”.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản dự báo, từ nay đến cuối năm, diễn biến thị trường bất động sản vẫn sẽ phụ thuộc vào các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô như kiểm soát lạm phát, lãi suất, room tín dụng, sửa đổi các sắc luật liên quan đến bất động sản…
“Nhìn chung, thị trường chưa thấy có động lực để khởi sắc, nhanh nhất phải mất 12-18 tháng mới có thể thoát khỏi tình trạng trầm lắng hiện tại. Vì vậy, trong thời gian này, điều cần thiết là nhà đầu tư nên tái cơ cấu danh mục đầu tư, những sản phẩm nào ra hàng được cần phải bán để thu tiền về, có dòng tiền để tồn tại”, ông Chánh khuyến nghị, đồng thời chia sẻ thêm rằng, không ít nhà đầu tư hiện sẵn tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi vì cho rằng sắp tới sẽ có đợt “sale off” bất động sản, nhiều người có nhu cầu ở thực cũng có tâm lý này, nhất là nguồn hàng từ những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư từ trước đó, nay lãi suất tăng cao vượt quá khả năng chịu đựng, buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, từ nay đến cuối năm, nguồn cung mới sẽ ít biến động, tính thanh khoản cũng không cao, nhưng giá nhà vẫn tiếp đà tăng.
“Thời gian tới, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải tìm cách đẩy hàng ra, đây là cơ hội cho người mua có sẵn tiền hoặc sử dụng đòn bẩy với tỷ lệ vừa phải. Đối với những gia đình trẻ, nguồn lực tài chính còn hạn chế, có thể tìm đến các thị trường nhà ở vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…”, ông Khương nói.
Dưới góc độ là nhà đầu tư, chị Trần Thu Hương (ngụ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) chia sẻ, thị trường bất động sản đang gặp khó là điều dễ thấy, nhưng cơ hội sẽ đến với nhà đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính và biết chắt lọc.
“Hiện là thời điểm phù hợp để lựa chọn được các sản phẩm ưng ý có giá tốt vì nhiều chủ đầu tư đang triển khai các chương trình ưu đãi lớn nhằm kích cầu mua nhà dịp kinh doanh cao điểm cuối năm”, chị Hương nói và đưa ra dẫn chứng, mới đây, chủ đầu tư một dự án bất động sản ở TP.HCM đưa ra chính sách bán hàng gây sốc: Nếu khách hàng thanh toán trước 95% hợp đồng sẽ được chiết khấu gần 50% giá trị căn hộ vào giá bán. Như vậy, một căn hộ có giá bán 2,8 tỷ đồng, chủ đầu tư chiết khấu 1,2 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần thanh toán 1,6 tỷ đồng.
Còn theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holdings, dù trong bất kỳ giai đoạn nào, thị trường bất động sản cũng luôn có cơ hội cho nhà đầu tư biết nắm bắt, điều quan trọng là phải hiểu rõ được quy luật cũng như xác định được chu kỳ của thị trường để ra quyết định.
Theo ông Hậu, ở thời điểm hiện tại, việc chiết khấu thẳng vào giá bán sản phẩm để thu hút nguồn tiền nhàn rỗi của người mua nhà được nhiều chủ đầu tư áp dụng, nhất là ở các dự án nhỏ lẻ. Vì vậy, đây là giai đoạn tốt để giá trị bất động sản được phản ánh đúng vào giá cả thị trường.
“Nếu các nhà đầu tư lựa chọn được các sản phẩm tốt của các chủ đầu tư uy tín, cơ hội sinh lời là khả quan trong tương lai. Nguyên nhân là do trước khi triển khai dự án, chủ đầu tư đã nghiên cứu rất kỹ thị trường, các yếu tố vĩ mô của cả Việt Nam và thế giới, cũng như nghiên cứu quy hoạch, đánh giá tiềm năng dự án một cách cẩn thận. Do vậy, những dự án này có khả năng thành công cao”, ông Hậu nói, đồng thời chia sẻ thêm, để tăng tính an toàn khi đầu tư ở thời điểm khó khăn hiện tại, thay vì vội vã “đón sóng”, nhà đầu tư nên tính toán kỹ phương án tài chính, hạn chế vay vốn ngân hàng để đầu tư.
“Thời điểm thị trường chững lại là lúc nhà đầu tư cần dành nhiều thời gian hơn cho việc tính toán bài toán lợi nhuận để quá trình đầu tư diễn ra ổn định, hiệu quả”, ông Hậu cho hay.
