Chờ bán dự án
Thời gian hoàn thiện pháp lý dự án kéo dài, chi phí lớn, trong khi nguồn lực triển khai hạn hẹp khiến Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (mã VPH) chủ yếu trông chờ vào việc bán dự án để có nguồn thu. Báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2024 của Vạn Phát Hưng cho thấy, doanh thu đã sụt giảm 74% và gánh khoản lỗ sau thuế hơn 22 tỷ đồng.
Theo giải trình của Vạn Phát Hưng, kết quả thua lỗ trong quý II/2024 là do Công ty vẫn chưa ghi nhận doanh thu hoạt động chuyển nhượng bất động sản và đây chỉ là số lỗ tạm thời. Năm 2024 tiếp tục là năm đầy khó khăn và hiện tại, Công ty đang nỗ lực hoàn tất các thủ tục pháp lý để triển khai các dự án trọng điểm của mình.
Nhìn vào kế hoạch kinh doanh năm 2024 của Vạn Phát Hưng cho thấy, nguồn thu trong năm được doanh nghiệp này kỳ vọng đến từ việc chuyển nhượng 55% cổ phần Nhà Bè Land (Công ty cổ phần Bất động sản Nhà Bè) cho Lotte Land (thuộc Tập đoàn Lotte, Hàn Quốc). Hợp đồng chuyển nhượng được ký vào năm 2021 và Lotte Land đã thanh toán cho Vạn Phát Hưng 200 tỷ đồng.
Ông Phùng Điền Trọng - Phó tổng giám đốc Vạn Phát Hưng cho biết, phần quan trọng nhất để hoàn thành việc chuyển nhượng vốn nằm ở pháp lý dự án Nhơn Đức giai đoạn 1, cụ thể ở đây là việc chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án.
Theo lãnh đạo Vạn Phát Hưng, trong những năm qua, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án đều phải chờ quyết định phê duyệt của các cơ quan chức năng nên thời gian kéo dài, do đó đa số các dự án ở TP.HCM đều bị chậm tiến độ, bao gồm cả dự án của Công ty.
Tuy vậy, nhiều khả năng dự án Nhơn Đức sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý III/2024. Đây là điều kiện tiên quyết để không chỉ Lotte Land, mà cả các đối tác khác quan tâm có thể thực hiện việc chuyển nhượng.
Tính đến tháng 6/2024, dự án này đã hoàn tất chấp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, tiến độ hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư đã đạt khoảng 95% và đang chờ UBND TP.HCM phê duyệt những bước cuối cùng.
Tương tự, Công ty cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (mã VRC) đang tính đến phương án cho phép Công ty cổ phần ADEC (do VRC nắm giữ 54,33% vốn điều lệ) chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án Khu dân cư ADC tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM với giá không thấp hơn 800 tỷ đồng.
Dự án Khu dân cư ADC có diện tích 81.585 m2, nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng, được UBND TP.HCM giao đất cho Công ty ADEC từ năm 2004 để bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà ở liên kế, nhà biệt thự và chung cư cao tầng.
Tuy nhiên, do không thỏa thuận được với 6 hộ dân trong dự án (diện tích hơn 2.000 m2), Công ty ADEC xin điều chỉnh giảm ranh dự án từ 81.585 m2 xuống còn 79.330 m2.
Năm 2017, UBND TP.HCM chấp thuận đề xuất của Công ty ADEC, đồng thời chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận 7, xác định phần diện tích trong ranh dự án điều chỉnh giảm. UBND Thành phố cũng giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn Công ty ADEC thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu dân cư ADC.
Từ tháng 11/2019, Công ty ADEC nộp hồ sơ điều chỉnh đồ án quy hoạch 1/500 và nhiều lần bổ sung điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, song tiến độ dự án vẫn “dậm chân tại chỗ”.
Kỳ vọng hành lang pháp lý mới
Thị trường bất động sản đã đi hơn nửa chặng đường của năm 2024. Nhìn chung, các thành viên thị trường đánh giá đã có những thay đổi tích cực hơn, nhưng trong ngắn hạn, những vấn đề liên quan tới pháp lý dự án, khả năng thanh toán, dòng vốn… vẫn là thách thức với các doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, M&A dự án được xem là một giải pháp giúp doanh nghiệp tạm thời vượt qua khó khăn trước mắt.
Thực tế, trong nửa đầu năm 2024, không ít doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận từ việc chuyển nhượng vốn, dự án.
Chẳng hạn, trong quý II/2024, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) ghi nhận doanh thu thuần đạt 252 tỷ đồng, giảm 74% so với cùng kỳ năm trước, song vẫn cải thiện đáng kể so với con số 204,6 tỷ đồng của quý I/2024.
Trừ các chi phí, Nam Long báo lãi sau thuế 160 tỷ đồng, giảm 30,9% so với cùng kỳ, trong khi quý I/2024 báo lỗ ròng 65 tỷ đồng. Đóng góp lớn vào kết quả này là 250 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính, cao gấp 6 lần cùng kỳ, nhờ hoàn tất chuyển nhượng 25% cổ phần Công ty Paragon Đại Phước cho đối tác (lãi 231 tỷ đồng).
Tương tự, trong quý vừa qua, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) ghi nhận doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ hơn 8,3 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế lên tới gần 50 tỷ đồng nhờ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết, khi ghi nhận hơn 202 tỷ đồng doanh thu tài chính trong kỳ.
Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, vào ngày 24/6/2024, Phát Đạt đã chuyển nhượng 25% cổ phần Công ty BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang với giá trị 769,5 tỷ đồng.
Chủ trương chuyển nhượng vốn tại BIDICI đã được Hội đồng quản trị Phát Đạt thông qua ngày 20/6/2024. Theo đó, Phát Đạt sẽ chuyển nhượng toàn bộ hơn 111,7 triệu cổ phần tại BIDICI (chiếm 49% vốn điều lệ) với giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá (10.000 đồng/cổ phiếu).
Như vậy, sau khi chuyển nhượng, tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại BIDICI giảm từ 49% xuống 24%.
Công ty BIDICI được thành lập vào tháng 10/2020 (trụ sở tại số 1 Ngô Mây, phường Nguyễn Văn Cừ, TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định) nhằm triển khai dự án chung cư cao tầng Phân khu 9, thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội - Bình Định mà Phát Đạt trúng đấu giá vào tháng 6/2019. Được biết, dự án có tên thương mại là Kỳ Co GateWay, tổng diện tích đất gần 46 ha, tổng chi phí thực hiện 10.683 tỷ đồng.
Có thể thấy, M&A dự án đang là “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, song những thương vụ thành công như của Phát Đạt, Nam Long… trong nửa đầu năm 2024 chưa nhiều.
Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF) đánh giá, tại Việt Nam, lĩnh vực bất động sản luôn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng thời gian trước vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là về pháp lý, khiến hoạt động M&A dự án chưa thể bứt phá.
Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, các luật chuyên ngành bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2024 chính thức có hiệu lực.
Theo đó, nhiều quy định thay đổi toàn diện sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Giá đất sẽ tăng theo giá thị trường, vừa tạo ra lợi ích cho người sở hữu đất, vừa giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án.
“Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, chẳng hạn về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các quy định mới cởi mở hơn là tiền đề để thị trường bất động sản Việt Nam đón làn sóng đầu tư nước ngoài mạnh mẽ trong thời gian tới”, luật sư Hiền nhấn mạnh.
