Loạn dự án thông minh

Cái gì cũng... thông minh

Mới đây, một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM đã giới thiệu một dự án bất động sản tại TP. Cần Thơ. Doanh nghiệp này quảng cáo, đây là dự án thông minh với hệ thống quản lý căn hộ, điều khiển cửa, điều hòa… bằng điện thoại di động.

Một dự án nữa cũng được một chủ đầu tư ấn định đưa ra mở bán tại tỉnh Bắc Ninh vào đầu tháng 1/2019 là dự án thông minh. Toàn bộ nhà phố và biệt thự này được doanh nghiệp quảng cáo là sử dụng thiết bị căn hộ thông minh và quản lý bằng điện thoại di đông.

Không chỉ vậy, ngay cả doanh nghiệp nước ngoài cũng đổ bộ vào thị trường bất động sản TP.HCM làm dự án thông minh. Đơn cử, Keppel Land Việt Nam mới đây cho biết, sẽ phát triển dự án thông minh ở thị trường Việt Nam.

Theo các chuyên gia, có nhiều dự án bất động sản hiện nay được giới thiệu là thông minh. Tuy nhiên, “thông minh” của dự án chủ yếu là quản lý căn hộ qua điện thoại, hoặc việc mở cửa thang máy, cửa nhà bằng thẻ từ…

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding cho biết, hiện tại, các dự án bất động sản tại TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố đang áp dụng công nghệ vào quản lý căn hộ. Việc áp dụng công nghệ thông minh chủ yếu là quản lý theo tầng, khách hàng ở tầng nào thì thẻ từ sẽ quẹt thang máy để đi lên tầng đó. Thẻ từ này cũng áp dụng trong việc mở cửa căn hộ cho cư dân.

Ngoài ra, công nghệ quản lý căn hộ như camera soi căn hộ, mở điều hòa, mở cửa, hay quản lý cháy nổ của căn hộ cũng được áp dụng tại nhiều dự án. Tuy nhiên, những sản phẩm này rất dễ lắp đặt, chỉ là chủ đầu tư mua phần mềm và lắp đặt vào căn hộ để quản lý, chứ chưa thể nói là thông minh.

“Với mác thông minh này, các chủ đầu tư đã nâng giá bán căn hộ lên khá cao. Đây là chiêu quảng cáo chạy theo phong trào, cũng là chiêu đẩy giá của chủ đầu tư. Còn việc sử dụng có hợp lý và có hiệu quả hay không thì hiện tại chưa có bất cứ đơn vị nào chứng minh điều này”, ông Hậu nói thêm.

Câu chuyện phong trào “dự án thông minh” hiện nay được giới phân tích thị trường cho rằng, giống như phong trào gắn mác cao cấp cho dự án, trong khi tiêu chí cụ thể cao cấp thế nào thì không rõ ràng.

Trước thực trạng đó, tháng 11/2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Thành ủy, UBND TP.HCM… kiến nghị chấn chỉnh tình trạng loạn sử dụng tên nước ngoài, loạn phong dự án cao cấp cho dự án bất động sản.

Theo HoREA, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng loạn danh xưng "chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang", kể cả bằng tên nước ngoài gắn với các cụm từ như "Luxury", "Hi-end", "Premier", "Royal"... Trong khi đó, thực tế chỉ có một số dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn "khu đô thị kiểu mẫu", đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ.

 Trên thị trường hiện có nhiều giải pháp thông minh được giới thiệu. Ảnh: Gia Huy

Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Các chủ đầu tư này đã cung cấp thông tin sai lệch, vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm tại khoản 13, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 vì đã "cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền"; và cũng vi phạm các hành vi bị cấm tại khoản 3, Khoản 4, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vì đã "Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản"; có dấu hiệu "Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản", làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà.

“Sau tình trạng tự phong dự án cao cấp, thì tới nay thị trường địa ốc bắt đầu xuất hiện tình trạng loạn tự phong dự án thông minh”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Cần hiểu về dự án thông minh

Theo giới chuyên môn, có thể hiểu đơn giản, sự thông minh của một ngôi nhà là phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố thoáng khí, sử dụng tối đa năng lượng tự nhiên, tạo không gian xanh đáp ứng về mặt sức khỏe cho người sử dụng. Tiếp đó, nếu được bổ sung thêm các thiết bị bổ trợ cho cuộc sống thường nhật, thì điểm thông minh càng được hoàn thiện hơn.

Ngoài ra, một dự án được công nhận là thông minh phải gắn liền với giao thông thông minh, quy hoạch thông minh, giáo dục, y tế và các tiện ích sống thông minh. Sau đó, mới tính đến việc áp dụng đầy đủ các thiết bị thông minh như quản lý tòa nhà, quản lý người, khu giữ xe, nhiệt độ tòa nhà…, chứ không chỉ là một thiết bị điện thoại tích hợp quản lý căn hộ thì đã gọi là dự án thông minh.

Thêm vào đó, nếu được cho là dự án thông minh, căn hộ thông minh, thì chính những chi tiết nhỏ nhất ở dự án, căn hộ cũng phải là thông minh. Đơn cử, nhiều căn hộ hiện nay sử dụng các thiết bị như ổ điện cảm ứng, hệ thống camera cảm biến chống trộm ngay trên vách cửa, hệ thống đèn điện cảm biến chuyển động…

Các thiết bị này khá nhỏ, có hình dáng đặc thù và phụ thuộc lớn vào vị trí lắp đặt, cũng như cách bố trí để tạo thẩm mỹ. Do đó, khi thiết kế, kiến trúc sư thường phải lưu tâm đến các chi tiết nhỏ như hố tường, khe cửa lắp thiết bị, lỗ âm trần và nhiều chi tiết liên quan mà các căn hộ thông thường không có.

Bên cạnh đó, nhiều căn hộ thông minh còn trang bị hệ thống các khe rèm tự động, ray trượt cho các vách tường di động, mô tơ kéo cửa tự động… Những tính năng này không chỉ đòi hỏi tính thẩm mỹ, mà yếu tố chịu lực của trần, vách rất quan trọng để đảm bảo an toàn khi vận hành.

Các căn hộ thông minh không chỉ có những tính năng thông minh riêng biệt, mà thường sẽ kết nối với các tiện ích toàn khu căn hộ. Chẳng hạn, hệ thống cảm biến cửa tự động tại các căn hộ có liên kết với hệ thống an ninh chung toàn tòa nhà.

Mặc dù hiện rất nhiều chủ đầu tư đã chú ý đến yếu tố thông minh, song ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam cho rằng, yếu tố thông minh trong thị trường bất động sản tại Việt Nam mới đạt được cấp độ cung cấp giải pháp thông minh cho tòa nhà.

Còn việc đưa ra giải pháp tích hợp cho tòa nhà thông minh giúp tối ưu hóa cho sử dụng tòa nhà như sử dụng năng lượng tiết kiệm, rác thải… để mang lợi ích cho người sử dụng thì vẫn còn ít. Yếu tố kết nối thành khu đô thị thông minh vẫn chưa thể hiện rõ tại các dự án mà chỉ dừng ở mức tạo khác biệt cho sản phẩm.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, người mua bất động sản rất băn khoăn về tính xác thực của yếu tố thông minh, bởi vẫn chưa có tiêu chuẩn nào về thông minh của dự án bất động sản được công bố, mới chỉ mỗi doanh nghiệp đều tự đưa ra tiêu chí cho sản phẩm của mình. Vậy nên, không ít trường hợp bị hụt hẫng khi không thỏa mãn nhu cầu.

“Tôi cho rằng, tiêu chuẩn căn hộ, tòa nhà hay khu đô thị thông minh có thể chú ý tới các tiêu chí gồm: hệ thống quản lý năng lượng (chủ yếu sử dụng năng lượng tái tạo), hệ thống quản lý thông minh, đảm bảo an toàn thông tin, giải pháp ứng dụng phải bảo mật, chia sẻ nguồn tài nguyên, có ghi nhận thông tin cho người sử dụng hiểu”, ông Lâm cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, ông Kelvin Xu, chuyên gia về công nghệ BIM trong quản lý và vận hành các công trình xây dựng, chuyên gia về phát triển dự án công trình thông minh của Alphaking cho biết, bên cạnh những tiêu chí trên, thì yếu tố an toàn sẽ là ưu tiên hàng đầu. Theo đó, các dự án luôn phải đảm bảo an toàn chống cháy, chống trộm, đây là hai yếu tố cơ bản mà các tòa nhà phải đáp ứng, không cần đợi tới ngưỡng thông minh.