Dư luận xôn xao
Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều quy định mới như: phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, chứng thực giao dịch…
Giữa lúc nội dung này đang được bàn thảo, thì hàng loạt vụ án liên quan đến lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hay gian lận, trốn thuế của các sàn giao dịch bất động sản bị cơ quan công an khởi tố, bắt giam nhiều đối tượng là lãnh đạo sàn giao dịch.
Đơn cử, mới đây, Công an tỉnh Bình Dương khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Trần Thị Thủy, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Thủy Phát Land về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Đối tượng này nhận đặt cọc chuyển nhượng nhiều lô đất ở tỉnh Bình Phước, nhưng không thực hiện cam kết mà bỏ trốn. Qua xác minh của cơ quan điều tra, mặc dù không được chủ sở hữu thửa đất ủy quyền hoặc cho phép quyền môi giới, chuyển nhượng, nhưng Thủy vẫn đại diện công ty ký hợp đồng với khách hàng và nhận tiền đặt cọc.
Trước đó, Công an tỉnh Bình Dương cũng bắt giữ Trần Chí Thiện, Giám đốc Công ty Bất động sản Đông Dương Group sau khi đối tượng trốn truy nã cũng vì hành vi ký hợp đồng bán đất và thu tiền của khách hàng, nhưng không có sản phẩm để giao trả.
Đầu tháng 2/2023, Công an tỉnh Nghệ An khởi tố, bắt tạm giam Mai Xuân Điểu, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng bất động sản Phoenix. Đối tượng này mua đất của nhiều người rồi làm thủ tục phân lô, bán lại cho người khác. Tuy nhiên, sau khi đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, đối tượng không thực hiện theo đúng thỏa thuận cam kết, mà tìm kiếm khách hàng để bán tiếp các lô đất này nhằm mục đích chiếm đoạt tiền...
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, không có năm nào, không có người làm môi giới bất động sản bị vướng vào vòng lao lý. Đây chính là nguyên nhân mà người dân vẫn chưa thực sự tin tưởng, giao phó tài sản của mình qua bên trung gian là sàn giao dịch bất động sản.
Khi Bộ Xây dựng đưa nội dung bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn, thì các chuyên gia, nhà quản lý lo ngại thêm những nguy cơ tiềm ẩn khác.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, Điều 57 của Dự thảo quy định: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”. Trong khi đó, Điều 60 quy định “Sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Từ đó, ông Hiệp đặt nghi vấn, quy định như vậy có cứng nhắc quá không? Bởi hiện có nhiều chủ đầu tư sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của mình và của sàn. Ban soạn thảo cần cân nhắc về việc có cần phải đưa ra thêm một nấc trung gian không.
“Thực tế thì khối lượng hàng bán được của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng bán được của các sàn giao dịch bên ngoài. Trong khi đó, phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài cao gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận bán hàng của chủ đầu tư tự bán”, ông Hiệp nói thêm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Phương Đông khẳng định, yêu cầu này sẽ làm tăng chi phí bán hàng (bao gồm cả chi phí marketing, quảng cáo...) vốn chiếm không dưới 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án và khi chi phí tăng, người gánh chịu cuối cùng không ai khác là người mua nhà.
Doanh nghiệp muốn tự quyết
Trên thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) bởi sự bất hợp lý.
Đánh giá về đề xuất này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn, đây là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn, có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, theo ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh An Phú Hưng, quy định này là không cần thiết, chỉ thích hợp với chủ đầu tư không có năng lực thực hiện việc bán hàng. Nếu phía cơ quan quản lý muốn bảo vệ quyền lợi người mua nhà, hay các bên liên quan, thì nên tập trung vào giải pháp làm sao để việc mua bán, giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch.
“Trường hợp nếu bắt buộc phải bán qua sàn, chúng tôi sẽ tự lập sàn phân phối cho riêng mình, như một đơn vị thành viên và thực hiện việc bán hàng. Tuy nhiên, như đã nói thì quy định này là không hợp lý cho cả doanh nghiệp và thị trường”, ông Tưởng chia sẻ.
Là đơn vị phân phối nhiều sản phẩm bất động sản, nhưng ông Hồ Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Nhân Bình Land cũng cho rằng, sau một thời gian khá dài phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã có được một lực lượng chủ đầu tư có tiềm lực, thế mạnh tài chính và kinh nghiệm thị trường, kinh nghiệm bán hàng. Phần lớn các chủ đầu tư đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng. Do đó, đề xuất trên có phần vô lý khi khiến các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị phân phối.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, chuyên gia kinh tế tài chính, tại các thị trường phát triển như Anh, Australia, Mỹ, Singapore..., hầu hết giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Tuy nhiên, ở Việt Nam, để giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn thì cần có cơ chế rõ ràng bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng (chủ đầu tư và người mua nhà).
