Ảnh Internet
Quy định pháp luật về trách nhiệm bảo hành
Trước hết, trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng được quy định tại Điều 125 Luật Xây dựng năm 2014. Theo đó, nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi công. Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung cấp.
Nội dung bảo hành công trình gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra. Thời gian bảo hành công trình, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo loại, cấp công trình xây dựng và quy định của nhà sản xuất hoặc hợp đồng cung cấp thiết bị.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có quy định về trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua tại Điều 20 về “Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán”. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.
Tương tự, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định về trách nhiệm bảo hành nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua nhà ở trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với nhà ở, thời gian bảo hành sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
Nội dung bảo hành nhà ở khá đa dạng bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước, hệ thống cấp nước sinh hoạt..., và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Bất cập về thời hạn bảo hành
Với các quy định pháp luật nêu trên, trong thời hạn bảo hành, nếu phát sinh bất cứ hỏng hóc hay thiệt hại nào nằm trong nội dung bảo hành, thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo hành của mình.
Vấn đề nằm ở chỗ, thời điểm nào được xác định là thời điểm phát sinh trách nhiệm bảo hành? Theo quy định pháp luật, đối với chung cư là kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, hay thường được gọi là thời điểm hoàn công.
Từ quy định này mới nảy sinh một số bất cập.
Trước hết là về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bất cập đến từ việc bàn giao sản phẩm trước thời hạn hoàn công.
Về nguyên tắc, chủ đầu tư được quyền mở bán sản phẩm ngay sau khi có giấy phép xây dựng, các giấy tờ khác đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công…; có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà chung cư; có thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Các điều kiện này cũng có thể đáp ứng một cách dễ dàng bởi chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, thời điểm này chưa phải hoàn công.
Do vậy, trên thực tế không hiếm những dự án chủ đầu tư có thể đã tiến hành mở bán hết, bàn giao hết cho khách hàng, nhưng việc hoàn công thì kéo dài nhiều năm trời. Điều này dẫn đến vấn đề, khi xảy ra một sự cố bất thường, thì về nguyên tắc vẫn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.
Theo đó, trách nhiệm của các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kéo dài cho đến tận khi đã hoàn công xong, chưa hoàn công thì chưa tính bảo hành. Nhiều doanh nghiệp không để ý vấn đề này và gặp phải hậu quả. Những vụ cháy nổ chung cư thời gian qua đã phản ánh thực trạng này, đến lúc suy xét thì mới biết chủ đầu tư chưa hoàn công công trình.
Nhưng ngược lại vấn đề bất cập thứ hai là bất lợi cho người tiêu dùng liên quan đến thực tiễn hoàn công.
Có những chung cư mà chủ đầu tư chuyển nhượng dự án qua tay nhiều lần và việc mở bán sản phẩm đã diễn ra rất chậm chạp so với thời điểm mốc hoàn công. Đến lúc chủ đầu tư bán đến tay người mua, thì thực tế thời điểm hoàn công chung cư đã diễn ra từ rất lâu, thậm chí thời gian bảo hành đã hết. Về vấn đề này luật pháp quy định ra sao?
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ quy định một cách chung chung là “trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”. Tức là nếu thời hạn bảo hành mà hết thì thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Tuy nhiên thỏa thuận như thế nào, số năm bảo hành tối thiểu là bao nhiêu thì pháp luật hiện nay không quy định. Điều này dẫn đến một thực trạng là nhiều sản phẩm, thậm chí sản phẩm bất động sản cao cấp, doanh nghiệp bán ra bên ngoài nhưng không có bảo hành.
Mới thoáng qua thì tưởng có lợi cho doanh nghiệp, nhưng nhìn xa điều này mang lại nhiều bất lợi hơn là thuận lợi. Không thể nói là một chủ đầu tư nào đó bán một sản phẩm không có bảo hành mà lại giữ được uy tín thương hiệu của mình.
Thực tiễn đã xảy ra nhiều trường hợp như vậy. Đến khi xảy ra tranh chấp thì tổn hại còn nhiều hơn, tiết kiệm được một chút chi phí bảo hành nhưng thực tế chủ đầu tư mất đi uy tín nghiêm trọng trong hoạt động kinh doanh. Lợi bất cập hại!
Giải pháp hạn chế
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, người mua và cơ quan quản lý cần lưu ý một quy định. Đó là theo khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 thì hợp đồng mua bán sản phẩm bất động sản - căn hộ chung cư phải đăng ký hợp đồng mẫu theo luật này.
Hoạt động mua bán căn hộ chung cư nằm trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung được ban hành theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng luôn quy định nguyên tắc về trách nhiệm bảo hành của tổ chức kinh doanh đối với trường hợp bắt buộc bảo hành theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Do đó, để bảo đảm quyền lợi cho các bên, cơ quan quản lý cần phải đặt ra trách nhiệm quản lý cho tình huống rủi ro nêu trên. Nếu như trong trường hợp thời hạn bảo hành thực tế theo quy định chung của Luật Nhà ở đã hết, thì phải có một điều khoản nguyên tắc xác định một thời hạn bảo hành tối thiểu kể từ thời điểm người mua đặt bút ký hợp đồng. Và suy cho cùng pháp luật kinh doanh bất động sản cũng nên cân nhắc trường hợp này.
