Thủ tục “trói chân” dự án
Những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ khiến các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM không biết khi nào mới đạt chuẩn để vay vốn ưu đãi trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Theo báo cáo kết quả thực hiện Nghị quyết của HĐND TP.HCM về Chương trình Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 của Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2021 đến hết quý I/2023, trên địa bàn Thành phố chỉ có 1 dự án (quy mô 260 căn) được hoàn thành, đưa vào sử dụng; 6 dự án nhà ở xã hội (4.077 căn) và 1 dự án nhà lưu trú công nhân (1.040 căn) đang thi công.
Như vậy, so với mục tiêu phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân trong giai đoạn 2021 - 2025, từ nay đến cuối năm 2025, TP.HCM phải phát triển thêm 29.623 căn. Trong khi đó, những dự án đang triển khai thì vẫn chờ được gỡ vướng pháp lý, nhất là vấn đề điều chỉnh quy hoạch, để tiếp tục thi công xây dựng.
Đặc biệt, Sở Xây dựng lo ngại, nếu không quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân, thì rất khó có dự án đủ điều kiện để hấp thụ gói 120.000 tỷ đồng.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, ngay sau khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai, một số ngân hàng đã chủ động tiếp cận các dự án nhà ở xã hội đang làm thủ tục và sẵn sàng rót vốn nếu dự án đủ pháp lý. Tuy nhiên, doanh nghiệp có thể vay vốn từ gói này hay không phụ thuộc rất lớn vào tiến độ giải quyết pháp lý cho các dự án.
Cụ thể, với Công ty Lê Thành, Ngân hàng BIDV đã tiếp cận và đề cập việc cho vay vốn đối với Dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên (xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM), song doanh nghiệp vẫn bị vướng thủ tục.
Dự án Lê Thành - Tân Kiên có diện tích hơn 23.000 m2, nguồn gốc đất nông nghiệp, do doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thường. Công ty Lê Thành đang thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM.
Theo quy hoạch phân khu, khu đất này có chức năng nhóm nhà ở xây dựng mới dạng cao tầng. Vướng mắc của Dự án là chưa được điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 để được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần. “Đã hơn 4 năm, song Dự án vẫn chưa được phê duyệt. Nếu không tháo gỡ được vấn đề này, doanh nghiệp rất khó đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội theo kế hoạch”, ông Nghĩa trăn trở.
Ngoài ra, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết thêm, lãi suất cho vay ưu đãi (8,7%/năm đối với chủ đầu tư là và 8,2%/năm đối với người mua nhà) áp dụng đến hết ngày 30/6/2023, sau đó sẽ được điều chỉnh (thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung và dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước).
Tuy nhiên, các dự án mới khó có cơ hội tiếp cận mức lãi suất ưu đãi trong tháng 6 này, bởi trong điều kiện thuận lợi, cũng phải mất đến 12 tháng mới duyệt xong pháp lý, tức là phải đến năm 2024 mới có dự án nhà đủ tiêu chuẩn để được vay và bước vào quá trình xây dựng. “Với tình hình pháp lý hiện tại, thì rất khó đoán bao giờ doanh nghiệp xây nhà ở xã hội và người dân ở TP.HCM vay được từ gói 120.000 tỷ đồng”, ông Nghĩa nói.
Gói vay có thể bị “ế”?
Cho rằng, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói tín dụng 12.000 tỷ đồng là “quá cao”, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu ví dụ: Với căn nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% (200 triệu đồng) và được vay 80% (800 triệu đồng) với lãi suất 8,2% một năm, thì trong năm đầu tiên, người vay phải trả lãi bình quân hơn 5,4 triệu đồng/tháng, chưa kể còn phải trả một phần nợ gốc.
Thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, đẩy người vay vào viễn cảnh bấp bênh.
Trước thực trạng nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý nên không thể thúc đẩy nguồn cung mới, đã có nhiều ý kiến lo ngại, thị trường khó hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Trên thực tế, điều này từng xảy ra với các chương trình cho vay ưu đãi liên quan đến nhà ở xã hội, như gói tín dụng 15.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ và gói hỗ trợ giảm lãi suất 2% cho doanh nghiệp vay xây nhà cho công nhân trong gói 40.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội. Các gói này đều trong tình trạng giải ngân rất chậm.
Mới đây, trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là khá phù hợp, vì hiện nay, lãi suất của các gói vay khác rất cao, khoảng 12 - 13%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (những người có thu nhập thấp), thì lại quá cao.
Đáng chú ý, HoREA cho biết thêm, hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đang tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng do không có nguồn cung nhà ở xã hội, nên không có người vay. “Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội, thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội, thay vì gói vay 120.000 tỷ đồng”, HoREA nhấn mạnh.
Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, giải pháp tích cực nhất để nhanh chóng hấp thụ được gói 120.000 tỷ đồng là xem xét cho phép các doanh nghiệp làm nhà xã hội đã vay thương mại trước đó được chuyển đổi sang gói 120.000 tỷ đồng.
Tất nhiên, theo ông Nghĩa, đây chỉ là giải pháp trước mắt, trong dài hạn, cơ quan quản lý nhà nước phải giải quyết nhanh thủ tục hành chính và sớm duyệt cấp phép cho dự án nhà ở xã hội. Có như vậy, thì khả năng hấp thụ gói 120.000 tỷ đồng mới có thể đạt được mục tiêu đề ra.
