Thực tế, LDG là doanh nghiệp bất động sản hiếm hoi có tỷ lệ đòn bẩy thấp, nợ vay ngắn và dài hạn không nhiều.
Cụ thể, tính đến cuối quý I/2019, LDG có tổng tài sản đạt hơn 5.134 tỷ đồng, trong đó 48,4% là nợ phải trả. Trong cơ cấu nợ có 171,5 tỷ đồng là nợ vay tài chính, tương ứng khoảng 6,9% tổng nợ và 7% vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu được LDG duy trì ở mức thấp trong nhiều năm nay. Đây là điểm cộng của LDG trong mắt giới đầu tư.
Thế nhưng, chất lượng lợi nhuận là yếu tố cần lưu tâm. Trong quý I/2019, LDG ghi nhận lợi nhuận cổ đông Công ty mẹ gần 121 tỷ đồng (cùng kỳ chưa đến 5 tỷ đồng), nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lại âm 564 tỷ đồng, chủ yếu do tăng khoản phải thu 586 tỷ đồng và hàng tồn kho 230 tỷ đồng. Đây là nguyên nhân chính khiến tiền mặt cuối kỳ sụt giảm mạnh, từ mức 586 tỷ đồng đầu kỳ, xuống còn 36 tỷ đồng cuối kỳ - thấp nhất kể từ quý I/2017 đến nay.
Theo thuyết minh của LDG, phải thu ngắn hạn của khách hàng tập trung phần lớn ở CTCP Bắc Phước Kiển (444,87 tỷ đồng) và từ 2 khách hàng là CTCP Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam (100 tỷ đồng) và khách hàng cá nhân mua đất nền dự án Viva Park (100 tỷ đồng) - đều là 2 khoản mới phát sinh trong kỳ. Ngoài ra, bên cạnh khoản đặt cọc, ký quỹ, LDG còn phát sinh thêm khoảng 100 tỷ đồng tiền tạm ứng và 210 tỷ đồng phải thu hợp tác đầu tư ngắn hạn.
Với một doanh nghiệp bất động sản, các khoản phải thu (thông thường sẽ thu hồi dần theo tiến độ), hàng tồn kho tăng và tiền mặt thấp không hoàn toàn xấu, nhưng đặt trong bối cảnh đang cần vốn để thực hiện các kế hoạch đầu tư lại là vấn đề nan giải đối với LDG, nhất là khi Công ty đang bị “chôn vốn” khá lớn ở 2 khoản khoản phải thu và hàng tồn kho (chiếm đến 92,6% tài sản ngắn hạn và 72,6% tổng tài sản).
LDG có thể tận dụng dòng tiền từ khoản trả trước của khách hàng hơn 620 tỷ đồng, nhưng các chi phí phải trả ngắn hạn khác là không nhỏ nên việc quay vòng đồng vốn cũng đang gây áp lực.
Theo chia sẻ của lãnh đạo LDG, tổng mức đầu tư năm 2019 được chia làm 2 phần, một là để phục vụ cho hoạt động tạo ra doanh thu, lợi nhuận ngay tức thời (đầu tư hoàn thành các dự án đã và đang triển khai nhưng chưa bàn giao) và đầu tư kinh doanh mới, đầu tư thứ cấp, hợp tác đầu tư… Dự trù phần vốn này khoảng 500-600 tỷ đồng, nguồn vốn thực hiện bằng vốn tự có. Phần còn lại để đầu tư trong trung và dài hạn, trong đó có việc mua các dự án mới trong giai đoạn 2019-2020.
Hiện LDG có 17 dự án đang triển khai và hoàn thiện các thủ tục, bao gồm 4 dự án dự kiến bàn giao trong năm 2019 (tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương), 2 dự án dự kiến bàn giao năm 2020 (tại TP.HCM), 3 dự án đã bán trên 90%, còn lại là các dự án đang triển khai xây dựng và kinh doanh. Đầu năm nay, LDG đã nhận chuyển nhượng 28,65 triệu cổ phần của CTCP Đầu tư dầu khí Nha Trang, qua đó nhận quyền phát triển dự án bất động sản quy mô 171 ha tại Cam Ranh, Khánh Hoà.
Một vấn đề cần chú ý khác, mới đây, HĐTQ LDG đã ra nghị quyết về việc ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Khu phức hợp Bãi Bụt Sơn Trà tại Đà Nẵng quy mô 290.920 m2, giá trị hợp đồng hợp tác đầu tư là 1.750 tỷ đồng. LDG cho biết, đây là dự án đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, lãi ròng dự kiến sẽ không thấp hơn 1.000 tỷ đồng và được ghi nhận trong giai đoạn 2020-2021.
Nguồn vốn
Tuy nhiên, trên thực tế, dự án này đã đắp chiếu nhiều năm (khởi công từ năm 2004) và nằm trong danh sách 18 dự án trên bán đảo Sơn Trà bị thanh tra toàn diện năm 2017. Dự án do CTCP Hải Duy và CTCP Đầu tư và dịch vụ TP.HCM (Invesco) đầu tư, với tổng vốn hơn 300 triệu USD.
Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, các cơ quan chức năng đã xác định sai thời điểm tính giá đất, làm giảm tiền đất phải nộp (giao đất năm 2004, nhưng tính giá đất theo năm 2001). Đồng thời, theo quy hoạch, dự án được phê duyệt làm khu nghỉ dưỡng tại bán đảo Sơn Trà, nhưng cơ quan chức năng TP. Đà Nẵng đã cấp 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích đất ở đô thị, thời gian sử dụng lâu dài cho Công ty Hải Huy với tổng diện tích đất 21.000 m2.
Dự án có vị trí khá đắc địa, nhưng đến nay vẫn chưa có thông tin chính thống về pháp lý được công bố và trên cổng thông tin của LDG cũng chưa cập nhật về tiến độ dự án khiến nhà đầu tư băn khoăn. Trong khi theo chia sẻ của ông Nguyễn Minh Khang, Giám đốc LDG, đây là dự án trọng điểm, mang đến doanh thu lớn và tầm vóc thương hiệu cho Công ty.
