Sự vắng vẻ khó hiểu
Liên tục trong những ngày gần đây, trên các trang mạng và diễn đàn môi giới bất động sản nhan nhản lời rao bán nhà đất khu vực Long Thành với tựa hấp dẫn như: “Bán đất giá rẻ tại huyện Long Thành (Đồng Nai), diện tích 5x24 giá chỉ từ 270 triệu đồng, đầu tư nhanh chóng, dễ sinh lời”... Để thêm tính thuyết phục, một số nhân viên môi giới còn đăng kèm hình ảnh những buổi mở bán tấp nập, đoàn xe chở khách tới dự kéo dài hàng cây số.
Tuy nhiên, khi tới đây, quang cảnh mà phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán bắt gặp là sự vắng lặng tại những văn phòng công chứng, sàn giao dịch bất động sản… Càng đi vào sâu thì càng nhận thấy nhiều khu đất trước đây là rừng cao su nay đã được san phẳng, đường giao thông gần hoàn tất, nhưng xung quanh không hề có bảng hiệu hay bất cứ thông tin nào về dự án đang được xây dựng. Thậm chí, những dự án đã được quảng cáo, mở bán từ năm 2018, thì nay chỉ để cỏ mọc.
Có mặt tại dự án gần Khu dân cư Lộc An, tọa lạc ngay trên tuyến đường 769, chúng tôi được một môi giới tên Nam giới thiệu, 769 là tuyến đường duy nhất nối Quốc lộ 51 vào Sân bay quốc tế Long Thành, cho nên dự án này sở hữu vị trí đắc địa nhất khu vực...
“Khi dự án Sân bay Long Thành khởi động thì nhu cầu về nhà ở và sở hữu sản phẩm bất động sản đón đầu lợi thế từ sân bay là rất lớn. Vì vậy, anh đầu tư vào dự án này chắc chắn sẽ có lãi vì đã có sẵn nguồn khách hàng mục tiêu”, nhân viên này nói.
Tuy nhiên, theo quan sát của phóng viên, toàn bộ dãy nhà liền kề phía ngoài mặt tiền đường 769 hầu như chưa có người về ở, tất cả đều trong tình trạng đóng cửa. Còn phía sau, toàn bộ khu đất đã được phân khu và có đường kết nối, nhưng cỏ mọc xanh um do không có người đi lại. Giá của những lô đất ở đây cũng không hề rẻ, khoảng 2,2-2,4 tỷ đồng/lô có diện tích 100-120 m2.
 |
Quang cảnh hoang vắng tại dự án Khu dân cư Lộc An. |
Lấy lý do giá cao, chúng tôi thoái thác lời mời của Nam và tiếp tục di chuyển ngược về xã Long Đức để khảo sát dự án Gem Sky World (Long Thành, Đồng Nai) do Tập đoàn Đất Xanh phát triển.
Tại đây, một nhân viên kinh doanh tên Nghĩa dẫn chúng tôi đi vào xem trực tiếp dự án và giới thiệu rằng, tổng thể dự án này có hơn 4.000 lô đất, chỉ trong đợt mở bán giai đoạn 1 đã có hơn 1.000 nền được khách chọn mua. Ngày 29/11 tới, Công ty sẽ tiếp tục mở bán giai đoạn 2 với 357 nền, mức giá dao động từ 19-24 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Thấy chúng tôi có vẻ lưỡng lự, nhân viên này nói: “Anh nên quyết định sớm trong tuần để được hưởng mức giá tốt kèm theo nhiều ưu đãi. Vì sau ngày 15/11 là chủ đầu tư sẽ tăng giá bán từ 5-10 % trở lên so với mức giá ban đầu”.
Nhưng theo ghi nhận của chúng tôi, trái ngược với tốc độ tăng giá của dự án là sự vắng vẻ khó tả. Từ ngoài cổng kéo dài đến nhà điều hành của dự án chỉ có lác đác vài nhóm nhân viên kinh doanh đứng trực để phát tờ rơi, sẵn sàng tư vấn nếu khách có nhu cầu hỏi thêm. Bên trong dự án vẫn còn ngổn ngang nguyên vật liệu, ngoại trừ trục đường chính đã hoàn thành thì tất cả các phân khu được quy hoạch làm nhà liên kế, biệt thự, nhà phố… vẫn đang trong quá trình san lấp.
Lý giải về sự vắng vẻ này, Nghĩa cho biết, khách hàng ở đây chủ yếu đến từ TP.HCM và miền Bắc mua để đầu tư. Chỉ có những ngày cuối tuần hoặc khi có sự kiện mở bán tập trung thì mới đông người.
Hay tại dự án Century City, mặc dù chủ đầu tư là CTCP Địa ốc Kim Oanh đã đưa ra nhiều chương trình ưu đãi đối với khách hàng mua đất nền tại đây, nhưng tình cảnh cũng chẳng khá hơn là mấy.
Cần chiến lược dài hơi
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán về thị trường bất động sản Long Thành thời gian qua, ông Nguyễn Ngọc Phú, cán bộ địa chính xã An Phước cho biết, khung cảnh tấp nập người ra kẻ vào, “mua không kịp sẽ hết” hay “đất siêu lợi nhuận khi sân bay Long Thành khởi công” là do các công ty bất động sản, sàn giao dịch “vẽ” ra nhằm mục đích “thổi” giá.
Thực tế, tại các khu phân lô bán nền nhỏ lẻ đều có giá khá cao. Chẳng hạn, giá một lô đất tọa lạc gần chợ mới Long Thành hiện dao động ở mức 100 triệu đồng/m2, những lô nằm gần Quốc lộ 51 được bán với giá khoảng 27-35 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu năm 2020 giá chỉ khoảng 24-32 triệu đồng/m2.
Tương tự, giá đất trồng cây lâu năm tại đây cũng tăng đáng kể, từ mức 3-4 triệu đồng/m2 hồi đầu năm, nay tăng lên 6-9 triệu đồng/m2.
“Việc cố tình vẽ ra bức tranh sôi động để đẩy giá đất là hành động có chủ đích của một nhóm đối tượng, nhắm tới các địa phương đang ‘nóng’ về tình hình phân lô bán nền như tại Long Thành”, ông Phú nói.
Là doanh nghiệp trực tiếp tham gia thị trường, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc COPiHOME cho biết, không thể phủ nhận tiềm năng phát triển của bất động sản Long Thành, nhưng nếu chỉ đầu tư theo phong trào thì rất dễ gặp rủi ro.
Phân tích về tiềm năng phát triển nơi đây, ông Phi chia sẻ, thị trường bất động sản Long Thành không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư bởi dự án sân bay quốc tế, mà khu vực này còn có hàng loạt dự án phát triển hạ tầng trọng điểm, nổi bật là dự án xây dựng tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu vào năm 2021. Công trình này có tổng chiều dài toàn tuyến 77,8 km đi từ Biên Hòa đến Vũng Tàu, được thiết kế từ 4-6 làn xe, riêng đoạn kết nối trực tiếp sân bay Long Thành có đến 8 làn xe.
Bên cạnh đó, Long Thành còn chuẩn bị cho sự phát triển toàn phần của đại lộ Bắc Sơn - Long Thành với quy mô rộng 60 m, 4 làn xe thông thoáng. Đây là trục phát triển thương mại - dịch vụ cao cấp xuyên suốt từ Biên Hòa đến sân bay quốc tế Long Thành. Sau khi hoàn thành, công trình này cùng cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ trở thành 2 trục kinh tế động lực song song với Quốc lộ 51, đồng thời gia tăng tính kết nối cho Sân bay quốc tế Long Thành và phục vụ chiến lược phát triển “thành phố sân bay” sau này.
Ngoài ra, Long Thành cũng đang đón hàng loạt công trình giao thông khác như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Liên Khương, các tuyến đường sắt...
“Với bất động sản Long Thành, cơ hội tìm kiếm lợi nhuận là có, song nhà đầu tư cần tham khảo thông tin quy hoạch đầy đủ và chỉ nên đầu tư và các dự án đô thị đã được phê duyệt đúng quy định, đồng thời xem xét mức độ hợp lý về giá khi quyết định mua chung cư tại các khu vực này để tránh rủi ro”, ông Phi khuyến nghị.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho rằng, nếu muốn có lời khi đầu tư vào bất động sản Long Thành thì cần phải tính bài toán dài hơi, bởi đất đai ở đây vẫn còn hoang sơ, các khu đô thị lớn cũng như cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển. Vì vậy, việc mua bán đất tràn lan xung quanh khu vực sân bay có thể gặp phải trường hợp quy hoạch không phù hợp mục tiêu đầu tư, dễ bị thu hồi...
