Lời tòa soạn: Nhiều khu công nghiệp liên tiếp được cấp phép và mở rộng để đón sẵn cơ hội từ làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư toàn cầu. TP.HCM luôn là địa chỉ đỏ để nhà đầu tư cập bến, song do những vướng víu trong quản lý đất đai, cùng mâu thuẫn trong quy định pháp lý, nhiều khu công nghiệp tại TP.HCM đang “đứng hình”, chủ đầu tư không thể kêu gọi đầu tư, doanh nghiệp thuê đất bị tê liệt sản xuất. Đây là sự lãng phí rất lớn cơ hội để gia tăng sức mạnh của nền kinh tế, ảnh hưởng tiêu cực tới hình ảnh môi trường đầu tư - kinh doanh của Việt Nam.
Bài 1: Phải ngừng thu hút đầu tư vì tiền thuê đất chưa tính được
Tại Khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước giai đoạn II, từ năm 2019, chủ đầu tư phải ngưng thu hút đầu tư trên diện tích gần 200 ha dù đã sẵn hạ tầng. Nguyên nhân là giá vốn chưa xác định được, chưa thể cho doanh nghiệp thuê vì cơ quan chức năng chưa duyệt hình thức thuê đất thay đổi, chưa xác định được giá đất nhà nước đối với KCN.
Hơn 5 năm vẫn không xác định nổi giá đất
KCN Hiệp Phước có tổng diện tích quy hoạch 2.000 ha, chia làm 3 giai đoạn đầu tư (giai đoạn I có diện tích 311,4 ha, giai đoạn II mở rộng thêm 597 ha, giai đoạn III mở rộng thêm 1.000 ha). Trong đó, KCN Hiệp Phước giai đoạn II (nằm trong KCN Hiệp Phước), thực hiện theo hình thức cuốn chiếu, bồi thường đến đâu xin giao thuê đất đến đó.
KCN Hiệp Phước giai đoạn II được UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty cổ phần KCN Hiệp Phước (HIPC) thuê đất, chia làm 6 đợt vào năm 2011, 2015, 2016, 2017 cho 8 khu đất, với tổng diện tích hơn 350 ha. Hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Sau quyết định của UBND TP.HCM, từ năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tổ chức thẩm định giá theo từng quyết định chấp thuận cho thuê đất. Thế nhưng, do các đơn vị thẩm định giá áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, đã dẫn đến các kết quả khác nhau. Đó là chưa kể, mỗi đơn vị thẩm định giá cũng đưa ra kết quả thẩm định giá khác nhau, dù các khu đất này đều nằm trong KCN Hiệp Phước giai đoạn II.
Hàng loạt cuộc họp của nhiều cơ quan chức năng đã diễn ra sau đó, nhưng vẫn không thống nhất được mức giá. Tới đầu năm 2019, Sở Tài chính TP.HCM chưa chấp thuận các chứng thư bởi không chấp nhận các vấn đề như việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng, đơn giá trả tiền thuê đất một lần thấp hơn bảng giá đất thành phố, phương pháp thẩm định giá chưa giống như một số khu đất khác…
Kết cục là tới giờ này, theo văn bản “kêu cứu” mới nhất - Văn bản số 694/BQL-KHTH ngày 23/3/2021 của Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza) gửi UBND TP.HCM, dù Sở Tài nguyên và Môi trường đã lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo từng quyết định chấp thuận cho thuê đất, “nhưng đến nay vẫn chưa xác định được đơn giá trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước. Do đó, HIPC vẫn chưa được ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 8 khu đất đã có quyết định cho thuê đất”.
Xin trả tiền hàng năm vẫn… mỏi mòn chờ hồi âm
Trước tình thế thập phần khó khăn, ngày 3/9/2020, chủ đầu tư KCN Hiệp Phước có Văn bản số 461/2020/CV-HIPC-PTDA gửi UBND TP.HCM và Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị điều chỉnh các quyết định cho thuê đất từ hình thức cho thuê đất một lần sang cho thuê trả tiền hàng năm tại các khu đất đã cho thuê.
Hai tháng sau, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 10783/STNMT-QLĐ ngày 3/12/2020 kiến nghị UBND TP.HCM thu hồi, hủy các quyết định liên quan và điều chỉnh sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đối với KCN Hiệp Phước giai đoạn II.
Rất nhanh, 13 ngày sau, tại Văn bản số 10964/VP - ĐT ngày 16/12/2020, Văn phòng UBND TP.HCM truyền đạt chỉ đạo của Thành phố, giao Sở Tư pháp rà soát hồ sơ, quy định pháp luật và ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường để tham mưu UBND TP.HCM quyết định.
Tới cuối tháng 12/2020, Sở Tư pháp có Công văn số 6117/STP-VB ngày 31/12/2020 phân tích và góp ý về việc điều chỉnh hình thức thuê đất. Tuy nhiên, sang tháng 1/2021, theo Công văn số 517/VP-ĐT ngày 19/1/2021 của Văn phòng UBND TP.HCM, Thành phố giao lại Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ ý kiến Sở Tư pháp và Công văn số 2349/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ ngày 23/10/2020 của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) để tham mưu UBND TP.HCM điều chỉnh hình thức sử dụng đất.
Tới ngày 8/2/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường đã gửi Công văn số 1120/STNMT - QLĐ tới UBND TP.HCM về điều chỉnh hình thức thuê đất, nhưng tới giờ, chủ đầu tư vẫn chưa nhận được hồi âm từ các cơ quan liên quan.
Vì chưa có chấp thuận của UBND TP.HCM, nên Sở Tài nguyên và Môi trường chưa thể xác định tiền thuê đất hàng năm của KCN Hiệp Phước giai đoạn II để làm cơ sở ký hợp đồng thuê đất giữa HIPC với UBND TP.HCM, để KCN có quỹ đất thu hút đầu tư. Đó là chưa nói về nỗi lo của cả chủ đầu tư và doanh nghiệp là “công cuộc” thẩm định tiền thuê đất của cơ quan chức năng lần này liệu có lê thê mà vẫn “bó tay” như lần trước!
Nhà đầu tư KCN và doanh nghiệp cùng “chôn tiền”
Do việc chưa xác định được đơn giá trả tiền thuê đất kéo dài từ năm 2015 tới nay, chưa có “hồi âm” chấp thuận hay không việc điều chỉnh hình thức trả tiền thuê đất, cả doanh nghiệp và HIPC - chủ đầu tư hạ tầng KCN đã và đang tiếp tục khốn đốn ở cả diện tích đã cho doanh nghiệp thuê và diện tích còn chờ thu hút đầu tư.
Tại TP.HCM, đến nay có 17 khu chế xuất, KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 4.085,08 ha; diện tích đất xây dựng xí nghiệp, công nghiệp đã cho thuê đạt 1.830 ha/2.539 ha đất xây dựng xí nghiệp, công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đạt 72%.
Đến nay, các khu chế xuất, KCN thu hút 1.652 dự án đầu tư còn hiệu lực, với tổng vốn đăng ký 11,49 tỷ USD. Các khu chế xuất, KCN thu hút hơn 276.000 lao động vào làm việc, nộp ngân sách năm 2020 của các doanh nghiệp trong khu chế xuất, KCN đạt 24.871,27 tỷ đồng, chiếm 7% tổng thu ngân sách của TP.HCM.
Một chủ công ty (đề nghị không nêu tên) cho hay, họ có hợp đồng thuê một số lô đất tại KCN Hiệp Phước giai đoạn II từ nhiều năm trước, đã thanh toán tiền theo tiến độ hợp đồng cũng như đầu tư kho xưởng trên đất. Do KCN vẫn chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý thửa đất, nên doanh nghiệp bị từ chối cấp phép đầu tư dự án. Nhiều doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng tương tự. Trong khi đó, tiền tỷ của doanh nghiệp đã đổ ra bị chôn vốn, chưa nói là cơ hội kinh doanh bị tước đi.
Còn với chủ đầu tư KCN, theo đại diện HIPC, do chưa xác định giá cho thuê đất để cân đối giá vốn đầu tư, nên không tính toán được giá thành cho nhà đầu tư thứ cấp thuê đất, không khai thác được quỹ đất đã được Nhà nước giao và kết quả là chậm thực hiện dự án đầu tư, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.
Nghịch lý lại xảy ra trong bối cảnh TP.HCM đang chuẩn bị các điều kiện về đất đai, hạ tầng, nguồn nhân lực để sẵn sàng đón nhận các dòng vốn đầu tư nước ngoài dịch chuyển vào, nhằm tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho các doanh nghiệp trong các khu chế xuất, KCN hoạt động, qua đó tạo việc làm cho người lao động, tăng kim ngạch xuất khẩu, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố trong thời gian tới.
Đáng nói hơn, vẫn còn gần 200 ha diện tích trống của KCN Hiệp Phước giai đoạn II đã có hạ tầng có thể thu hút đầu tư. Tuy nhiên, theo “kêu cứu” ngày 23/3/2021 của Hepza với UBND TP.HCM, thì chủ đầu tư đã không thể cho thuê do không xác định được giá thuê đất của Nhà nước đối với KCN.
“Công ty (HIPC-PV) đã ngừng thu hút đầu tư từ đầu năm 2019 do không xác định được giá vốn kinh doanh và để tránh thiệt hại trong trường hợp giá cho thuê đất thấp hơn giá vốn ước tính, ảnh hưởng đến trách nhiệm bảo toàn và phát triển phần vốn nhà nước, cũng như trách nhiệm đối với các cổ đông khác; đồng thời, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp do không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Hepza cho hay. (Còn tiếp)
