Cuộc đua làm nhà ở xã hội nóng dần
Mới đây, Tập đoàn Địa ốc Hoàng Quân đã ký kết hợp tác chiến lược với Novaland để xây nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Theo thỏa thuận, Hoàng Quân và Novaland sẽ cùng đóng góp tài chính, năng lực, kinh nghiệm, khai thác quỹ đất sẵn có của 2 bên để cùng phát triển các dự án nhà xã hội tại TP.HCM, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Long An...
Dự kiến, trong năm nay, khoảng 3.000 căn nhà ở xã hội sẽ được liên danh này thực hiện tại nhiều địa phương. Đồng thời, các bên sẽ cùng triển khai nghiên cứu phát triển dự án nhà ở xã hội mới thuộc quỹ đất hiện có của Novaland trong thời gian tới. Qua đó, giải quyết được phần nào nhu cầu của các đối tượng chính sách xã hội và người lao động có thu nhập thấp khu vực phía Nam.
Lần hợp tác này với Hoàng Quân cũng đánh dấu việc Novaland chính thức tham gia làm nhà ở xã hội. Trước đây, Novaland chủ yếu phát triển các dự án thương mại cao cấp, nghỉ dưỡng. Tại một hội nghị với Thủ tướng Chính phủ, lãnh đạo Novaland tuyên bố sẵn sàng nhận nhiệm vụ phát triển 200.000 căn nhà xã hội tại các địa phương phía Nam.
Chủ tịch Hoàng Quân Trương Anh Tuấn cũng cho biết, doanh nghiệp này sẽ hoàn thành ít nhất 50 dự án nhà xã hội với khoảng 50.000 sản phẩm tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An đến năm 2030. Trong năm 2024, Hoàng Quân sẽ tích cực tìm kiếm quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Thời gian qua, triển khai đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030” của Chính phủ, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã tham gia phát triển hình thức nhà ở này, bao gồm nhiều “ông lớn” như Vinhomes, Becamex IDC, Viglacera, Nam Long, TTC Land, HUD, Hancorp...
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc nhà ở xã hội bắt đầu nhận được sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Trong 30 năm qua, có hơn 15 doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tự thỏa thuận mua đất để xây nhà xã hội và gần đây là loạt doanh nghiệp lớn đã đăng ký xây dựng tổng hơn 1,5 triệu căn nhà xã hội để đóng góp vào đề án trên.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện lại nằm ở cơ chế, chính sách thực hiện dự án nhà xã hội. Quy trình thực hiện phức tạp, thiếu hướng dẫn chi tiết, thủ tục rườm rà, tốn nhiều thời gian chuẩn bị, lợi nhuận không cao… là những bất cập làm nản lòng các doanh nghiệp muốn phát triển loại hình nhà ở này. Ngay cả với đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội nêu trên, sau hơn 1 năm triển khai, số lượng nhà xã hội tung ra thị trường vẫn rất ít ỏi.
Tại TP.HCM, trong quý I/2024, không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Chỉ duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với quy mô 4.996 căn hộ.
Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ năm 2021 đến quý I/2024, TP.HCM có 3 dự án nhà ở xã hội hoàn tất xây dựng với 865 căn hộ. Hiện có 5 dự án nhà ở xã hội và một dự án nhà lưu trú công nhân đang được xây dựng với quy mô 4.754 căn.
Theo kế hoạch, đến thời điểm 30/4/2025, Thành phố sẽ tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý cho 37 dự án nhà ở xã hội với quy mô 35.000 căn. Song, ông Khiết cũng thừa nhận, các dự án nhà ở xã hội hiện còn gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác quy hoạch, đấu thầu, vấn đề tài chính…
 |
Nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu hụt. Ảnh: Trọng Tín |
Khó làm, khó bán, khó cho thuê
Nhà ở xã hội đang được quan tâm thúc đẩy, nhưng để cuộc đua phát triển nhà ở xã hội có hiệu quả và bền vững, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, cần đảm bảo được các yếu tố then chốt là quỹ đất, nguồn vốn và cơ chế ưu đãi.
“Sắp tới, phân khúc nhà ở xã hội cho thuê sẽ càng khó”, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội nhận định, đồng thời cho biết, trước đây, quy định cho phép lợi nhuận dự án nhà ở xã hội cho thuê không quá 15%, dự án để bán là 10%, nhưng luật mới hiện nay đều quy định là 10%.
Theo ông Nghĩa, nếu một dự án nhà ở xã hội phải vay vốn ngân hàng với lãi suất còn cao như hiện nay dù đã ưu đãi, cộng thêm thủ tục triển khai kéo dài… thì chắc chắn lỗ. Lấy dẫn chứng từ các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp triển khai, ông Nghĩa cho biết, rất khó kiếm được ngân hàng cho vay làm dự án bất động sản với lãi suất dưới 10%/năm. Các dự án của doanh nghiệp đang vay đều ở mức trên 13%/năm. Giả sử, với chi phí vốn trung bình mỗi căn nhà ở xã hội là 500 triệu đồng, dự án quy mô 1.000 căn thì tổng chi phí bỏ ra là 500 tỷ đồng.
Để trụ được với nhà ở xã hội, lãnh đạo Công ty Lê Thành cho hay, doanh nghiệp này áp dụng song song cả hình thức bán và cho thuê. Cụ thể, doanh nghiệp vay toàn bộ vốn làm dự án, sau đó bán lại cho người dân theo hình thức sở hữu có thời hạn 50 năm. Theo cách thức này, đất vẫn của doanh nghiệp nên tiền đất không hạch toán vào giá nhà giúp giá căn hộ giảm xuống.
“Chẳng hạn, một căn nhà ở xã hội giá 700 triệu đồng, người mua sẽ trả cho Công ty mỗi tháng 7 triệu đồng, số tiền này sẽ không tăng dù lãi suất ngân hàng biến động. Người mua trả tối đa 10 năm sẽ hoàn tất nghĩa vụ và sau đó ở miễn phí những năm còn lại. Nếu đơn thuần kinh doanh theo kiểu cho thuê sẽ rất khó, còn làm nhà bán cũng không ai mua nổi vì giá cao vượt thu nhập của người mua”, ông Nghĩa nói.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho hay, chủ đầu tư dự án nhà xã hội gặp vướng mắc nhất ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo cơ chế hiện hành, doanh nghiệp được phép tăng 1,5 lần mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn tới tăng quy mô dân số, lại không phù hợp với quy hoạch phân khu. Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu rất khó khăn, mất nhiều thời gian. Do đó, phần lớn doanh nghiệp có sẵn quỹ đất làm nhà xã hội không được cấp chủ trương đầu tư.
Hiện Luật Nhà ở 2023 đã quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất xây nhà xã hội, gồm cả quỹ đất phát triển dự án độc lập. Điều này giúp hình thành các khu nhà xã hội độc lập quy mô lớn, có đủ dịch vụ, tiện ích đô thị. Dù vậy, vẫn phải tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với tất cả các loại dự án nhà ở, nhất là đối với dự án nhà ở xã hội, lý do bởi quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại khó một thì đối với dự án nhà ở xã hội lại khó gấp đôi.
“Do đó, trước mắt, cần tăng thêm lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư nhà ở xã hội lên 15%, thay vì 10% như trước đây. Quy định này áp dụng cho chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất nhằm mục đích thu hút thêm nhiều doanh nghiệp cùng tham gia phát triển nhà xã hội”, ông Châu nêu quan điểm.
