Mặt bằng lãi suất đang giảm dần
Sau 2 đợt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong tháng 3/2023, các ngân hàng có thêm điều kiện để giảm lãi suất đầu vào, từng bước điều chỉnh lãi suất đầu ra. Qua đó, áp lực lãi suất vay mua nhà cho cá nhân cũng giảm dần theo.
Thực tế, lãi suất vay mua nhà có xu hướng giảm trong thời gian gần đây, nhưng giảm tới mức nào và có về mức tương đương với giai đoạn trước dịch hay không thì còn phụ thuộc vào các yếu tố vĩ mô và chính sách của từng ngân hàng.
Về yếu tố vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước sẽ rất thận trọng trong việc cân đối, tăng, giảm các mức lãi suất điều hành theo từng thời điểm để có thể thực hiện cùng lúc cả 2 mục tiêu tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát.
Đối với các ngân hàng, độ trễ khi điều chỉnh hay thay đổi về lãi suất cho vay còn phụ thuộc vào quy mô, năng lực, cấu trúc vốn và việc quản trị của mỗi ngân hàng. Theo tôi, giá vốn cho vay trong quý II/2023 của nhiều ngân hàng thương mại hiện vẫn cao vì còn phụ thuộc nhiều vào vốn huy động lãi suất cao của thời gian trước (đặc biệt giai đoạn quý III và quý IV/2022).
Vì vậy, để có thể giảm ngay lãi suất cho vay lúc này, các ngân hàng cần phải giảm bớt lợi nhuận, hoặc tiết giảm chi phí… Với Shinhan Việt Nam, từ đầu năm 2023, Ban lãnh đạo Ngân hàng đã sớm triển khai chủ trương này, nên đã giảm lãi suất vay ngay từ đầu tháng 2/2023. Trong đầu quý II/2023, Ngân hàng vẫn duy trì và áp dụng các mức lãi suất cho vay thấp hơn mặt bằng bình quân chung trước đây.
Hiện Shinhan Việt Nam có nhiều gói vay, trong đó nổi bật là gói lãi suất 7,99%/năm cho 6 tháng đầu tiên và hơn 10%/năm cố định trong suốt 54 tháng còn lại. Gói lãi suất thấp này được Ngân hàng triển khai ngay từ đầu tháng 2/2023 khi mặt bằng chung về lãi suất tại các ngân hàng khác vẫn còn rất cao (từ 12-15%/năm).
Ngoài ra, Shinhan Việt Nam còn liên kết với một số doanh nghiệp phát triển bất động sản có uy tín để cùng triển khai các gói cho vay mua nhà dự án với mức lãi suất 0% trong năm đầu tiên, sau đó tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi trong gói tiêu chuẩn chung của Ngân hàng.
Nhu cầu vốn mua nhà sẽ tăng cuối năm
Từ nhiều năm nay, nhu cầu vốn vay mua nhà của khách hàng cá nhân luôn cao, không chỉ tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, mà còn tại nhiều khu vực lân cận khác như tại các tỉnh, thành phố có nhiều khu công nghiệp. So với các năm trước, tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành trong các tháng đầu năm 2023 là rất thấp. Riêng Shinhan Việt Nam, dù có mức tăng cao hơn so với trung bình ngành, nhưng cũng không cao như cùng kỳ các năm.
Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, dù 2 tháng đầu năm chưa tăng trưởng như kỳ vọng, nhưng từ đầu tháng 3 bắt đầu khởi sắc trở lại. Trong năm 2022, sản phẩm cho vay mua nhà của Shinhan Việt Nam đạt mức tăng lên đến gần 30% so với năm 2021, chiếm trên 50% tỷ trọng tổng dư nợ tín dụng cá nhân của Ngân hàng tại thời điểm 31/12/2022.
Xét trên bình diện chung của thị trường, trong nửa cuối năm 2023, nhu cầu vay mua nhà sẽ cao hơn trước, chủ yếu do nhiều yếu tố hỗ trợ như có nhiều thông tin về khai thông tín dụng cho bất động sản, các ngân hàng sẽ qua độ trễ giá vốn cao nên có điều kiện giảm thêm lãi suất, kích thích nhu cầu vay…
Riêng về phân khúc nhà ở xã hội, sức hấp dẫn của phân khúc này tùy thuộc vào khẩu vị, quan điểm, chính sách cho vay của từng ngân hàng để tiếp cận và thực hiện cho vay. Tuy nhiên, với việc giá trị khoản vay vừa phải, phù hợp với phân khúc khách hàng có thu nhập ổn định, tin cậy từ lương, được Ngân hàng Nhà nước khuyến khích hỗ trợ…, đây là phân khúc tốt để các ngân hàng có thể đẩy mạnh tín dụng cho vay mua nhà trong thời gian tới. Mặc dù vậy, quy định về việc chuyển nhượng quyền sở hữu trong vòng 5 năm với nhà ở xã hội là yếu tố gây băn khoăn cho một số ngân hàng khi xem xét việc thực hiện thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm.
Những vấn đề cần lưu ý
Đối với khách hàng có nhu cầu nhà ở thực, luôn có 3 vấn đề cơ bản và quan trọng cần tính là: Cần tìm được căn nhà phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng; Có được khoản vay phù hợp về các điều kiện vay; Có thu nhập ổn định để có thể trả nợ.
Đối với khách hàng có nhu cầu nhà ở thực, luôn có 3 vấn đề cơ bản và quan trọng cần tính tới là: Cần tìm được căn nhà phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng; có được khoản vay phù hợp về các điều kiện vay (lãi suất, thời gian trả nợ…); có thu nhập ổn định để có thể trả nợ (gốc, lãi) mỗi tháng cho ngân hàng, sau khi trừ đi các chi phí sinh hoạt, đầu tư khác cho gia đình.
Tại các khu vực đô thị, thành phố lớn của Việt Nam, không chỉ từ trước đến nay, mà cả trong tương lai gần, 3 vấn đề trên luôn là những mối bận tâm lớn nhất với người mua nhà để ở.
Trong khi đó, đối với các ngân hàng, về cơ bản cũng có 3 nhóm vấn đề nổi bật luôn cần quan tâm quản trị là: Phải có nguồn vốn trung - dài hạn ổn định, có giá vốn thấp; phải quản trị tốt hoạt động cho vay (về bán hàng, vận hành, quản lý rủi ro…); các tác động của môi trường kinh tế vĩ mô trong ngoài nước, đặc biệt về các chính sách, biện pháp quản lý của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan.
Trong giai đoạn hiện nay, như chúng ta biết, có khá nhiều trở ngại, thách thức cho các ngân hàng khi đánh giá, quản trị các nội dung nói trên. Chẳng hạn, làm thế nào để sớm hạ lãi suất cho vay mua nhà trong bối cảnh còn độ trễ của nguồn vốn huy động giá cao lúc trước? Làm thế nào để không phát sinh thêm nợ xấu và xử lý nợ xấu trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn…? Trong một thị trường cạnh tranh bình đẳng có quản lý, với sự điều tiết của Ngân hàng Nhà nước thì khó có một ngân hàng nào có thể tạo ra những lợi thế hoàn toàn khác biệt, vượt trội so với các ngân hàng còn lại, nếu có thì cũng không dễ để duy trì trong dài hạn.
Với Shinhan Việt Nam, lợi thế từ trước đến nay vẫn là lãi suất luôn thấp hơn mặt bằng bình quân chung trên thị trường. Về kênh phân phối, trong số các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam, Shinhan có mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch nhiều nhất. Ngoài ra, Ngân hàng hiện đang có ứng dụng Shinhan SOL Việt Nam áp dụng cho nhiều sản phẩm của Ngân hàng nói chung và sản phẩm vay mua nhà nói riêng, giúp khách hàng thuận lợi và dễ dàng khi giao dịch trực tuyến.
Về trần tín dụng, thời điểm tháng 4/2023 chưa phải là vấn đề cần tính đối với Shinhan Việt Nam trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, nếu tình hình dư nợ nói chung, cho vay mua nhà nói riêng, tăng nhanh trong nửa cuối năm 2023 và cao hơn trần cho phép của Ngân hàng Nhà Nước, rất có thể Ngân hàng sẽ phải cân nhắc và quản trị chặt chẽ hơn.
