Lãi suất ngân hàng giảm, bất động sản có hưởng lợi?

Lãi suất giảm, bất động sản đứng ngoài cuộc

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo giảm lãi suất điều hành thêm 0,25% kể từ ngày 10/7 và yêu cầu các ngân hàng giảm 0,5% lãi suất cho vay ở một số lĩnh vực, đối tượng ưu tiên, nhiều nhà băng cũng đã đồng loạt giảm lãi suất cho vay, như VPBank giảm từ 0,5 - 1%/năm, LienVietPostBank giảm 0,25%, BIDV giảm lãi suất cho vay ngắn hạn VND với mức trần lãi suất 6,5%/năm…

Các đối tượng ưu theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, bao gồm phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn; thực hiện phương án kinh doanh hàng xuất khẩu theo quy định tại Luật Thương mại và các văn bản hướng dẫn Luật Thương mại; phục vụ kinh doanh của các doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của Chính phủ về trợ giúp doanh nghiệp nhỏ và vừa; phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ theo quy định của Chính phủ về phát triển công nghiệp hỗ trợ; phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo quy định tại Luật Công nghệ cao và các văn bản hướng dẫn Luật Công nghệ cao.

Theo một lãnh đạo Ngân hàng nhà nước Chi nhánh TP.HCM, việc giảm lãi suất trên, ngành bất động sản được hưởng lợi không nhiều, bởi đây không phải là ngành nằm trong danh sách 5 đối tượng ưu tiên (trừ doanh nghiệp nhỏ, nhưng các doanh ngiệp này không tác động nhiều đến thị trường). Do đó, các khoản vay đầu tư dự án bất động sản chỉ có thể được hưởng lợi theo tùy theo chính sách của từng ngân hàng với khách hàng của mình.

Bên cạnh đó, việc hưởng lợi gián tiếp từ doanh nghiệp cung cấp nguyên vật liệu cũng rất ít, vì đa số các doanh nghiệp này không thuộc doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản chỉ có thể hưởng lợi khi dòng vốn từ 5 đối tượng trên, rò rỉ sang bất động sản. Tuy nhiên, với việc kiểm soát chắt chẽ từ ngân hàng và cơ quan quản lý, lượng rò rỉ này cũng không nhiều.

Còn theo một số chuyên gia bất động sản, ngoài chính sách tín dụng, thị trường bất động sản còn có những ảnh hưởng khác như yếu tố nguồn cung, nguồn cầu, tình hình phát triển kinh tế, du lịch… Kể cả khi các ngân hàng có giảm lãi suất cho vay với bất động sản, thì vẫn có nhiều ràng buộc như mức trích lập dự phòng, hạn mức tín dụng, tài sản đảm bảo…

Còn theo đại diện một chủ đầu tư bất động sản lớn tại TP.HCM, với
bất động sản, việc giảm lãi suất trong ngắn hạn không quan trọng bằng thời gian duy trì mức lãi suất ổn định, bởi bất động sản là ngành cần nguồn vốn trung và dài hạn.

“Việc giảm lãi suất với lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn có thể có tác động nhất định tới cung, cầu và thị trường nói chung. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi này, lãi suất tăng lên thì lại có tác động tiêu cực hơn với thị trường bất động sản. Do đó, nếu việc giảm lãi suất có tác động tích cực một cách từ từ đối với thị trường, thì càng giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, tránh được các cú sốc về sau”, vị này đánh giá. 

Cần cảnh giác

Việc giảm lãi suất hiện nay của ngân hàng ít có tác động tới thị trường bất động sản, nhưng theo các chuyên gia, câu chuyện này có thể được một số cò và nhà đầu cơ lợi dụng để đẩy giá và tạo nên những cơn sốt ảo cục bộ. Do đó, người mua nhà và những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm cần hết sức cẩn trọng để tránh rủi ro.

Thậm chí, theo các chuyên gia, dù ngân hàng có giảm lãi suất cho lĩnh vực bất động sản, thì nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng, bởi bài học từ năm 2007 vẫn chưa qua.

Thời điểm đó, lãi suất cho vay khá thấp, điều kiện tiếp cận vốn cũng khá dễ dàng, nên đã kéo theo nhiều người vay tiền đổ vào bất động sản và bong bóng bất động sản đã nổ ra.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với những gì xảy ra trong năm 2007 và 2010, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có những biện pháp quản lý linh hoạt, không để dòng vốn chảy quá mạnh vào thị trường bất động sản, nhưng cũng không thắt quá chặt đột ngột với tín dụng bất động sản.

Chẳng hạn, năm 2008, Ngân hàng Nhà nước đưa ra chính sách tiền tệ thắt chặt trước cơn sốt lên cao của thị trường địa ốc. Sau chính sách này, thị trường bất động sản tụt dốc, giao dịch bị đóng băng. Năm 2009, nhờ gói kích cầu 1 tỷ USD để kích thích kinh tế tăng trưởng, thị trường bất động sản được hưởng lây, đã phục hồi và có dấu hiệu nóng trở lại trong năm 2010.

Lo ngại tình trạng bong bóng lại xảy ra, tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 nhằm thắt chặt tiền tệ và coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất. Đến tháng 11/2011, doanh nghiệp bất động sản "dễ thở" hơn khi Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ chặt chẽ nhưng linh hoạt. Lúc này bất động sản được xem như một ngành đặc biệt cần quản lý.

“Dù sau đó Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có các chính sách điều hành linh hoạt, nhưng với việc nới lỏng tín dụng với bất động sản trong năm 2007, ngành ngân hàng phải trả cái giá đắt, đó là nợ xấu gia tăng và đến nay vẫn chưa thể giải quyết xong. Trong khi đó, tại Hà Nội và TP.HCM có hàng trăm dự án triển khai dở dang, nhiều dự án vắng bóng người. Đây là hậu quả của việc thả nổi cho vay với bất động sản một thời”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, thời điểm này, mối lo về “vết xe đổ” của quá khứ không lớn.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Gia Phú cho biết, lãi suất cho vay có giảm cũng sẽ không tác động ngay đến giá thành bất động sản, bởi nó chiếm tỷ trọng không quá lớn. Thay vào đó là các yếu tố như tín hiệu thị trường, thanh khoản dự án.

“Giá thành sản phẩm bất động sản phụ thuộc vào thời điểm triển khai dự án, thời điểm ra hàng, nhất là thời điểm mở bán. Căn cứ vào các tín hiệu thị trường như đối thủ cạnh tranh, hạ tầng khu vực, mà chủ đầu tư đưa ra các mức chiết khấu, cơ cấu giá bán khác nhau. Nếu thị trường tốt giá có thể tăng 3-4%, nếu thị trường xấu, giá có thể giảm 5-10%.

Như vậy, nếu lãi suất cho vay với bất động sản có giảm 0,5% thì không phải là quá lớn, nên không tác động nhiều đến giá thành và giá bán sản phẩm trên thị trường so với các yếu tố kia”, ông Tuấn phân tích.

Trong khi đó, mức giảm lãi suất hiện nay chỉ là với khoản vay ngắn hạn, trong khi với bất động sản cần những khoản vay trung, dài hạn, nên không được hưởng lợi từ đợt giảm lãi suất trên.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, thị trường bất động sản có được hưởng lợi từ chính sách mới hay không phải xem chính sách tiền tệ có khơi được luồng tín dụng cho bất động sản hay không. Cần phải chờ thêm một thời gian nữa để xem thị trường có tiếp nhận hay không.

“Thực tế, việc tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản không dễ dàng. Bên cạnh việc giảm lãi suất cho vay, các doanh nghiệp mong muốn ngân hàng đơn giản hóa cơ chế, thủ tục cho vay để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn vay ngân hàng hơn. Thị trường bất động sản cần được đảm bảo nguồn vốn để phát triển ổn định, bởi nếu thị trường này lao đao thì nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng theo”, ông Châu nói và cảnh báo, các ngân hàng hạ lãi suất cũng cần cảnh giác với những gói vay ngắn hạ từ doanh nghiệp, bởi nhiều khả năng sẽ có doanh nghiệp thuộc đối tượng ưu tiên vay tiền kinh doanh, nhưng thực chất mang tiền đi đầu tư bất động sản.

“Vấn đề này đã từng diễn ra năm 2007 tới năm 2009 và các ngân hàng đã biết, nhưng vẫn cần cảnh giác ở thời điểm này” ông Châu nói.