Người mua “đi trên dây”
Thông tin liên quan tới vụ việc bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT CTCP Dược phẩm Vimedimex (mã chứng khoán VMD) bị khởi tố liên quan đến vi phạm trong đấu giá tại dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất ở phía Đông Nam thôn Cổ Dương, xã Tiên Dương, huyện Đông Anh (tên thương mại là Helianthus Center Red River) tiếp tục được chú ý trong tuần vừa qua, khi UBND Hà Nội quyết định hủy công nhận kết quả đấu giá, đồng thời yêu cầu Công ty cổ phần Phát triển nhà ở Bắc Từ Liêm (Vimefulland) - đơn vị phát triển dự án, có trách nhiệm bàn giao đất thuộc dự án cho UBND huyện Đông Anh tiếp nhận, quản lý theo quy định.
Tuy nhiên, trên thực tế, lô đất đó đã được lập dự án và bán cho nhiều người, những người mua này hoàn toàn ngay tình. Từ đây, câu chuyện bảo vệ quyền lợi của những người đã chi hàng tỷ đồng (giá bán của dự án lên tới cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông) để sở hữu lô đất tại dự án trước khi bà Loan bị khởi tố sẽ ra sao được xới lên.
Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có quy định phải bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Điều này đồng nghĩa với việc, khi cơ quan nhà nước thu hồi tài sản đã bán đấu giá và tổ chức đấu giá lại/giao dự án cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư mới phải đảm bảo quyền lợi cho những người đã mua sản phẩm dự án từ trước.
Dẫu vậy, không khó để nhận thấy việc đòi quyền lợi của người mua sẽ vô cùng khó khăn, bởi trước mắt là phải chờ cơ quan chức năng xử lý vụ việc và có kết luận chính thức, từ đó mới có căn cứ cho khách hàng đi đòi quyền lợi. Sau đó là phụ thuộc vào ý chí của Vimedimex, bởi nếu chủ đầu tư chây ì không bồi thường và vụ việc phải ra tòa phán xử, khách hàng sẽ bị cuốn vào kiện tụng mất nhiều thời gian và công sức.
Nói như luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM rằng, sự việc này nằm ngoài tầm kiểm soát và dự đoán của người mua. Sai phạm của người liên quan sẽ được xác định khi cơ quan điều tra vào cuộc, nhưng việc khắc phục hậu quả từ những sai phạm này lại là vấn đề khác, phụ thuộc vào khả năng trả nợ của doanh nghiệp để xảy ra sai phạm. Đây là một trong những rủi ro thường thấy với người mua nhà hiện nay.
Trên thực tế, từng xảy ra nhiều trường hợp người mua nhà phải “ngậm đắng, nuốt cay” khi mua phải dự án dính sai phạm. Chẳng hạn, năm 2019, trong vụ án Vũ “nhôm” và nhiều quan chức TP. Đà Nẵng bị khởi tố, hàng trăm khách hàng mua nhà đất tại dự án Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước và Khu nhà ở Phú Gia Compound như “ngồi trên lửa” khi theo kết luận điều tra, 2 dự án này đã bị chuyển dịch trái pháp luật với tổng giá trị lên đến hơn chục nghìn tỷ đồng và cần phải thu hồi để bảo vệ tài sản của Nhà nước.
Điều đáng nói, thời điểm đó, dù chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ, nhưng người mua nhà đã vào ở trong các căn hộ, nên khi tòa án tuyên thu hồi đất, thu hồi dự án thì buộc phải chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật, trường hợp không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế.
Tương tự, cũng trong năm 2019, hàng trăm người mua nhà đất tại dự án Khu đô thị Hill Land 19 tại Dĩ An, Bình Dương rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” khi dự án bị thu hồi do không triển khai đúng tiến độ và không thực hiện các trách nhiệm tài chính với Nhà nước. Trong thỏa thuận giữa khách hàng với chủ đầu tư dự án có cam kết, khi không giao sổ hồng căn hộ và nền đất đúng tiến độ thì chủ đầu tư sẽ trả lại tiền gốc kèm theo tiền “đền bù” cho khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư chỉ trả được một phần nhỏ, còn lại vẫn chưa xử lý nốt phần tiền gốc kèm theo khoản tiền đền bù.
Cơ chế bảo vệ còn lỏng lẻo
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, mua nhà là một việc quan trọng và khá phức tạp với nhiều người, từ lúc mua dự án đến khi nhận nhà và làm các thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, ngay cả khi các hợp đồng được ký kết đúng quy định pháp luật, trong nhiều trường hợp người mua vẫn rơi vào thế bị động nếu dự án dính sai phạm và bị thu hồi.
Ông Hà cho biết, Khoản 4, Điều 23 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng mua bán bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, điều khoản quy định tại hợp đồng thường nghiêng về chủ đầu tư, cũng như có ít điều khoản ràng buộc cơ chế bồi thường một khi dự án gặp vấn đề (chẳng hạn rơi vào dạng bị thu hồi) do sai sót của chủ đầu tư.
“Có nhiều trường hợp, vì sơ hở trong hợp đồng nên khi đi kiện để đòi lại quyền lợi, khách hàng còn bị ‘thua ngược’ khi chủ đầu tư chứng minh được người mua có những sai sót trong quá trình thanh toán”, ông Hà nói và cho biết thêm, điển hình là vụ việc tại dự án Mỹ Sơn Tower tại số 62 Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội. Cụ thể, dự án đứng trước nguy cơ thu hồi do chậm tiến độ và không nộp các nghĩa vụ tài chính, nhưng khi khởi kiện ra tòa thì người mua nhà mới vỡ lẽ một số điều khoản hợp đồng không đúng quy định, đồng thời các nguyên đơn còn phải bồi thường cho chủ đầu tư vì không thanh toán tiền đợt 5 theo thông báo.
Ở một dự án khác là Chung cư Nam An tại phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP.HCM, theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà trong quý I/2019, thế nhưng sau đó không thực hiện cam kết, đồng thời cắt đứt liên lạc. Khách hàng đã nhiều lần gửi đơn kêu cứu tới cơ quan pháp luật, nhưng nếu ra tòa khả năng thắng kiện được cho là không cao bởi khái niệm “bàn giao vào quý…” tại hợp đồng mua nhà không nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong khoảng thời gian từ khi ký kết hợp đồng đến khi nhận nhà, người mua phải thanh toán tiền và người bán phải thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng, nên việc đánh giá kết quả thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư không kém phần quan trọng, bởi trong giai đoạn này, những dấu hiệu bất thường (nguy cơ bị thu hồi như dự án Helianthus Center Red River nêu trên) có thể bắt đầu bộc lộ như dự án thi công cầm chừng, thông tin không minh bạch...
“Tuy nhiên, không dễ để khách hàng nhận ra những dấu hiệu bất thường này nếu không có nguồn thông tin kiểm chứng tin cậy và chuẩn xác. Cũng cần nói thêm rằng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành tuy có cơ chế bảo vệ người mua nhà, chẳng hạn chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký bảo lãnh ngân hàng, nhưng trên thực tế rất hiếm dự án thực hiện điều này và người mua nhà vẫn phải phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư là chính”, ông Đính nói.
