Đề xuất mới nhất của Bộ Xây dựng tại Tờ trình vừa được gửi lên Chính phủ lại đề cập tới việc tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở. Đây là lần thứ hai trong vòng 3 tháng qua, Bộ Xây dựng đưa ra kiến nghị cứu thị trường bất động sản. Lần trước, kiến nghị đã không tạo được sự đồng thuận từ dư luận cũng như từ cơ quan quản vốn là Ngân hàng Nhà nước. Với bối cảnh hiện nay, đề xuất trên liệu có được chấp thuận?
Siết cao cấp, "thả" thu nhập thấp
Trong tờ trình mới gửi Chính phủ ngày 13/9, Bộ Xây dựng cho rằng, trước mắt cần tiếp tục hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án khởi công mới (trừ các dự án nhà ở xã hội), các dự án bất động sản cao cấp như dự án căn hộ chung cư có giá trên 30 triệu/m2, hoặc diện tích trên 120 m2, biệt thự, nhà liền kề... Ngược lại, cơ quan có thẩm quyền cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay các dự án có khả năng thanh khoản cao, các dự án phát triển nhà ở phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, các dự án đã xây xong phần thô đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng. Đặc biệt, cần tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở.
Nhiều ý kiến đánh giá, đề xuất của Bộ Xây dựng có thể được xem như giải pháp tốt nhằm bổ sung vốn cho thị trường bất động sản đang thiếu vốn. Thế nhưng, việc thực thi "tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở" lại không đơn giản. Không như các loại hàng hóa khác, bất động sản cần thời gian dài để hoàn thành, nhanh nhất cũng phải 36 tháng mới có căn hộ. Thế nên, bên cho vay sẽ rất khó xác định người muốn vay tiền mua nhà để ở hay đầu tư. Thậm chí, ngay cả với sản phẩm là căn hộ đã hoàn thành, cũng không thể kiểm soát được việc người vay tiền sẽ sử dụng để ở hay lại bán trao tay kiếm lời sau khi đã vay tiền mua được căn hộ. Trao đổi với Doanh Nhân, Chủ tịch HĐQT một ngân hàng thương mại lớn cho biết, thực ra các ngân hàng vẫn cho vay mua nhà bình thường. Thế nhưng, với mặt bằng lãi suất cao và tình hình thị trường bất động sản lình xình như hiện nay, nếu không phải có nhu cầu quá cấp bách, rất hiếm người dám vay tiền để mua căn hộ. Thêm vào đó, "các ngân hàng phải xem thu nhập của khách có đủ trả khoản vay hay không", vị Chủ tịch HĐQT nói.
Kiểm soát biến tướng
Trước đề xuất "mở van" tín dụng của Bộ Xây dựng đối với bất động sản có khả năng thanh khoản cao, TS Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế (Viện Nghiên cứu kinh tế - xã hội Hà Nội) cho rằng, chỉ nên giải ngân tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Chuyên gia kinh tế này nhìn nhận, điểm quan trọng là phải phòng tránh việc chính sách bị các đối tượng buôn bán, đầu cơ bất động sản lợi dụng. Ngoài dự án nhà ở xã hội, cần tiếp tục thắt chặt tín dụng với dự án bất động sản bởi nếu "mở" ra là không đúng với yêu cầu hạn chế tín dụng bất động sản tại Nghị quyết 11 của Chính phủ. Mặt khác, theo ông Phong, đề nghị hạn chế tín dụng đối với dự án bất động sản cao cấp như của Bộ Xây dựng là rất mù mờ, khó xác định.
Ở tầm vĩ mô, thông tin từ Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) hôm 14/9 cũng khuyến cáo, hiện vẫn còn quá sớm để có thể nới lỏng các chính sách kinh tế vĩ mô bởi lạm phát tính theo năm vẫn ở mức trên 20%. Việc nới lỏng chính sách quá sớm có thể làm giảm hiệu quả những nỗ lực ổn định kinh tế vĩ mô, làm mất niềm tin của doanh nghiệp và người tiêu dùng vào đồng Việt Nam và gây ra sức ép sụt giảm dự trữ ngoại tệ.
Không dễ vay tiền
Có quan điểm tương tự, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, ông Cao Sỹ Kiêm cũng ủng hộ mở tín dụng đối với dự án nhà thu nhập thấp vì các dự án này có tính chất an sinh xã hội. Ông nói: "Không thể cào bằng các dự án nhà cho người thu nhập thấp với chứng khoán hay dự án bất động sản khác. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, rõ ràng và công khai để dân kiểm soát vì nếu "mở" quá thì chắc chắn tác động không tốt tới lạm phát".
Rất nhiều lần, các doanh nghiệp đầu tư loại nhà này đã ca thán với các cơ quan chức năng về việc "được tiếng (theo quy định, doanh nghiệp được ưu đãi về vốn) mà không có miếng (không vay được tiền)". Sau 2 năm tự xoay xở, một số doanh nghiệp đã nản chí. Đại diện Vinaconex Xuân Mai, đơn vị nổi tiếng với các dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm và Kiến Hưng Hà Đông (Hà Nội) than thở: "Dự án của chúng tôi tắc do yêu cầu về thủ tục hành chính của ngân hàng. Họ quy định đủ thứ, công ty phải làm đi làm lại nhiều lần, nhưng vẫn chưa được vay. Hiện nay, dự án Kiến Hưng của Vinaconex Xuân Mai đã làm tới tầng 9, nhưng hồ sơ vay vốn gửi ngân hàng vẫn đang phải chỉnh sửa". Đại diện Công ty cổ phần Xây dựng số 3, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng Long Biên (Hà Nội) thất vọng: "Hồ sơ của chúng tôi đủ cả, nhưng vừa rồi phía ngân hàng lại yêu cầu thêm danh sách khách hàng đã ký hợp đồng mua bán. Không hiểu họ còn yêu cầu thêm thủ tục gì nữa? Nay thủ tục này, mai thủ tục khác thì khi được vay chắc công trình đã hoàn thành rồi".
| "Tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở" nghe thì đúng, nhưng thực thi không đơn giản |
