Chất xúc tác “sáp nhập tỉnh, thành”
Thị trường tuần qua có thể xem là vùng trũng thông tin, giao dịch ở các nhóm như ngân hàng, bất động sản, thép có sự phân hoá rõ rệt, không có sự dẫn dắt mạnh mẽ từ bất kỳ nhóm nào. Xét về góc độ thông tin, nhóm bất động sản có lẽ đã rất lâu mới được các diễn đàn thảo luận tích cực trước các kỳ vọng giá và giao dịch bất động sản gia tăng trước câu chuyện mới là “sáp nhập tỉnh, thành”.
Không khó để thấy sức hút của nhóm cổ phiếu “họ” Vingroup đã tạo sự hưng phấn nhất định trong tâm lý nhà đầu tư. Trong đó, Vinhomes (mã VHM) có hàng loạt dự án dự kiến sẽ được mở bán trong giai đoạn 2025 - 2026. Trong đó, dự án Wonder City đã được mở bán hồi đầu tháng 3/2025, các dự án như Golden City, Green City, City Royal, Sai Gon Golf gần đây cho thấy tiến độ tích cực, nhiều khả năng sẽ được mở bán trong năm 2025 hoặc đầu năm 2026, mang lại dòng tiền lớn cho doanh nghiệp.
Nhiều cổ phiếu bất động sản khác được nhà đầu tư quan tâm với những thông tin về dự án được kỳ vọng như mã DXG của Đất Xanh, mã NVL của Novaland, mã DPG của Đạt Phương, thậm chí ngay cả những cổ phiếu vốn hoá nhỏ như mã HQC của Địa ốc Hoàng Quân, mã QCG của Quốc Cường Gia Lai.
Nhóm cổ phiếu địa ốc tăng giá không chỉ phản ánh sự quay lại của dòng tiền, mà còn cho thấy kỳ vọng lớn vào sự phục hồi của ngành bất động sản trong thời gian tới.
Ở góc nhìn khác, báo cáo phân tích của nhiều công ty chứng khoán đánh giá triển vọng tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ ở một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay mua nhà cao, nhờ thị trường bất động sản hồi phục.
Các chuyên viên phân tích theo dõi mảng bất động sản nhìn nhận, thị trường đang có dấu hiệu tạo sóng ở nhóm bất động sản, dựa trên những luận điểm trên, đi kèm với đó là chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành cũng mang lại nhiều kỳ vọng.
Mặc dù vậy, đó cũng chỉ là những kỳ vọng và với các công ty bất động sản thì việc chuyển từ kỳ vọng qua lợi nhuận là cả câu chuyện dài. Không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức và lực trong việc chuyển hóa cơ hội qua con số “bottom line” (kết quả kinh doanh sau thuế). Một số doanh nghiệp như Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG), Tập đoàn C.E.O (mã CEO)... thường xuyên nằm trong nhóm này.
Theo các chuyên viên phân tích, động lực lớn nhất cho cổ phiếu bất động sản là việc sáp nhập tỉnh, thành, nhất là quanh khu vực TP.HCM.
“Nhiều dự án của Vingroup bán được rất tốt, bởi có được yếu tố này (hạ tầng tốt)”, nhân sự phụ trách mảng bất động sản của một quỹ đầu tư bày tỏ quan điểm.
Giao dịch bất động sản dần sôi động
Kỳ vọng giá và giao dịch bất động sản gia tăng trước câu chuyện mới là “sáp nhập tỉnh, thành”.
Thực tế, giao dịch bất động sản đang dần sôi động trở lại, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, với chất xúc tác là câu chuyện sáp nhập tỉnh, thành.
Theo nhiều nhà tư vấn đầu tư, tư vấn quản lý tài sản, giao dịch tăng lên chưa thể khẳng định đến từ số tiền tích luỹ gia tăng của người dân. Trong một chu kỳ đi lên trở lại của thị trường bất động sản, ban đầu thường có sóng mạnh trong ngắn hạn, sau đó đi ngang, chờ yếu tố “tiết kiệm tích luỹ” theo kịp đà tăng.
Thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu năm 2025 có những dấu hiệu hồi phục khá rõ nét, đặc biệt là sau một thời gian gần như “đóng băng” do tình hình khó khăn về thanh khoản và các vấn đề của thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ năm 2022.
Ông Nguyễn Thành Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư FinSuccess cho biết, quan sát thị trường gần đây cho thấy, nhiều nhà đầu tư đang chú ý trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản. Hiệu suất của cổ phiếu địa ốc trong gần 3 năm qua không tốt. Chẳng hạn, mã VHM hiện vẫn có giá thấp hơn 46% so với năm 2022, mã NLG có giá giảm gần 50%, mã KDH cách đỉnh gần 30%. Một số cổ phiếu nhỏ hơn như DXG, DIG, HDC đang có mức giá thấp hơn 60 - 70% so với đỉnh cũ. Nguyên nhân chính dẫn đến sự điều chỉnh này là do tác động của nhiều yếu tố như lãi suất cao, chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ và sự không ổn định của thị trường.
 |
Tuy nhiên, cuối năm 2024, đầu năm 2025, nhiều khu vực bất động sản trên cả nước đã chứng kiến giao dịch sôi động trở lại, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp. Chẳng hạn, thanh khoản của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức cao kỷ lục trong quý IV/2024, với hơn 11.000 căn hộ được giao dịch, cao nhất trong 6 năm qua. Trong khi đó, tại TP.HCM, số lượng căn hộ được giao dịch ít hơn, nhưng sự phục hồi cũng rất đáng kể, với gần 4.000 căn hộ được chuyển nhượng, cao nhất kể từ năm 2022. Chính phủ đã triển khai một số biện pháp kích thích đầu tư vào hạ tầng, giúp đẩy mạnh các hoạt động giao dịch bất động sản.
Cùng với đó, thị trường chứng khoán phản ánh sự phục hồi của thị trường bất động sản khi nhóm cổ phiếu địa ốc bắt đầu thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư có cái nhìn tích cực về triển vọng ngành này trong dài hạn. Theo đó, không ít cổ phiếu bất động sản đã có nhịp tăng khá tốt trong 2 tháng qua, điển hình như VHM tăng 27%, DXG tăng 18%, NLG tăng gần 10%.
Bên cạnh xu hướng phục hồi, FinSuccess đánh giá, nhóm bất động sản đang được giao dịch tại vùng định giá khá hấp dẫn, P/B phổ biến ở dưới 1 lần. Đây là một trong những điểm hấp dẫn để nhà đầu tư tham khảo trong việc “xuống tiền”.
FinSuccess tạm chia các cổ phiếu bất động sản thành hai nhóm chính. Một là, nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính vững mạnh, rủi ro thấp như NLG, KDH, VHM... Hai là, nhóm cổ phiếu của những công ty đang chuẩn bị triển khai các dự án lớn trong năm nay như DXG, AGG, PDR...
Đơn vị này lưu ý, bên cạnh xu hướng vĩ mô tích cực và sự phục hồi chung của ngành bất động sản, nhà đầu tư cần xem xét kỹ tình hình tài chính của các doanh nghiệp, các dự án sẽ ghi nhận doanh thu/lợi nhuận, tình hình quản trị công ty và mức giá hợp lý.
Thị trường bất động sản nhà đang trong giai đoạn đầu phục hồi, với nguồn cung được cải thiện nhờ các nỗ lực tháo gỡ pháp lý dự án của Nhà nước và nhu cầu nhà ở mạnh mẽ giúp tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Tuy nhiên, giá nhà cao vẫn đang là rủi ro chính làm chậm đà phục hồi của thị trường, do việc giá nhà càng tăng sẽ càng làm hạn chế khả năng chi trả của người mua. Đây là yếu tố mà nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản cần theo dõi.
