Lợi nhuận cải thiện
Trong báo cáo phân tích gần đây, Công ty Chứng khoán MB (MBS) đưa ra dự báo, lợi nhuận quý IV/2024 của toàn thị trường chứng khoán có thể đạt mức tăng trưởng 25% so với cùng kỳ năm 2023, mức cao nhất kể từ quý II/2022, được hỗ trợ bởi môi trường lãi suất thấp và sản xuất đang trên đà phục hồi. Trong đó, ngành bất động sản được dự báo ghi nhận mức trưởng lợi nhuận lên tới… 1.005% so với cùng kỳ, một phần đến từ mức nền thấp cùng kỳ, một phần đến từ khả năng bàn giao tại các dự án lớn.
Nhận định các tồn đọng trước đây khiến hơn 60% các doanh nghiệp địa ốc khó đạt được mục tiêu kinh doanh năm 2024 nhưng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vẫn cho rằng, nhìn chung, kết quả kinh doanh của ngành này trong 2024 có sự cải thiện đáng kể so với năm 2023. Trong đó, việc các cơ quan chức năng tích cực vào cuộc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản giúp nhiều doanh nghiệp tái khởi động dự án, từ đó, cải thiện doanh số bán hàng trong quý cuối năm 2024.
Thực tế, thị trường bất động sản năm 2024 chứng kiến sự phục hồi nhanh của số lượng giao dịch do nhu cầu nhà ở mạnh mẽ và các điều chỉnh tích cực về chính sách, mang lại triển vọng tươi sáng hơn cho ngành bất động sản trong năm 2025 và xa hơn. Điều kiện thị trường thuận lợi giúp các chủ đầu tư bất động sản thành công trong công tác bán hàng, từ đó cải thiện dòng tiền cũng như khả năng thanh toán.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước nhờ tín dụng dồi dào và lãi suất cho vay về mức hấp dẫn. Điều này giúp các doanh nghiệp có dòng tiền phát triển dự án, tăng nguồn cung, từ đó cải thiện doanh thu và lợi nhuận trong năm vừa qua. Mặc dù sẽ có sự phân hóa, khi không phải doanh nghiệp nào cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc, nhưng tín hiệu từ một số dự án mở bán gần đây cho thấy, thị trường đang có sức hấp thụ tốt.
Cụ thể, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, ước tính trong quý IV/2024, Hà Nội đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn, tập trung ở các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của Thành phố. Từ phía cầu, theo One Housing, quý cuối năm 2024, thị trường Hà Nội tiêu thụ khoảng 8.000 căn hộ, tăng hơn so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhiều người có nhu cầu ở thực đã bắt đầu cân nhắc tới việc xuống tiền trong giai đoạn này.
Các doanh nghiệp như Vinhomes (mã VHM) có thể ghi nhận lợi nhuận cao từ việc bàn giao các đại dự án như Royal Island, Ocean Park 2&3, trong khi các doanh nghiệp bất động sản phía Nam sẽ ghi nhận lợi nhuận từ việc bàn giao tại một số dự án nổi bật như Privia (KDH), Akari (NLG), Gem Sky World (DXG).
Kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ hơn
Theo dự báo của MBS, ngành bất động sản ghi nhận mức trưởng lợi nhuận quý IV/2024 lên tới 1.005%.
Nhóm chuyên gia Maybank Investment Bank cho rằng, trong bối cảnh môi trường pháp lý ngày càng thông thoáng, nguồn cung bị hạn chế kéo dài tại TP.HCM những năm qua và sự bùng nổ các dự án hạ tầng mới, các công ty bất động sản tập trung tại thị trường phía Nam, có quỹ đất sẵn sẽ hưởng lợi lớn, tạo ra cú huých mạnh mẽ cho ngành trong giai đoạn tới.
Một điểm đáng chú ý là, tín dụng bất động sản đang tăng nhanh hơn tín dụng chung của nền kinh tế. Tính đến cuối quý III/2024, tổng tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm, cao hơn 0,15 điểm phần trăm so với tăng trưởng tín dụng toàn ngành. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng 16% trong 9 tháng đầu năm 2024. Lãi suất cho vay trong xu hướng đi xuống, giảm bớt áp lực về chi phí tài chính cho doanh nghiệp trong ngành. Chưa kể, các sắc luật mới liên quan đến thị trường bất động sản đi vào thực thi, tạo điều kiện thuận lợi hơn để triển khai dự án, cải thiện nguồn cung của thị trường. Điều này thể hiện qua sự gia tăng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trong năm 2024 trên báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp trong ngành.
Mặc dù vẫn còn những lo ngại về vấn đề thanh khoản ở nhiều doanh nghiệp địa ốc (do ảnh hưởng của khủng hoảng nợ trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn trước) nhưng nỗ lực đạt được các thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như xoay vòng vốn đã giúp các doanh nghiệp có thêm nguồn lực để thi công các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó thu được dòng tiền về, giúp cải thiện sức khỏe tài chính doanh nghiệp.
Ông Dương Đức Hiếu, CFA, chuyên gia phân tích cấp cao, Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu VIS Rating cho biết, tính đến cuối quý III/2024, hơn một nửa chủ đầu tư bất động sản được VIS Rating theo dõi có khả năng trả nợ ở mức yếu. Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng, với các quy định mới về kiểm soát tín dụng, tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản sẽ ổn định hơn từ năm 2025. Cụ thể, tổng dư nợ vay của 30 nhà phát triển bất động sản lớn nhất niêm yết trên thị trường chứng khoán tại thời điểm cuối quý III/2024 là khoảng 190.000 tỷ đồng, chỉ tăng 0,5% so với cuối quý trước đó. Đây là mức tăng trưởng thấp nhất trong 4 quý vừa qua. Sự chững lại này một phần nhờ các quy định mới ban hành vào tháng 7/2024, giúp kiểm soát mức vay của các dự án bất động sản.
“Các thủ tục pháp lý được phê duyệt nhanh hơn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án và mở bán mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và tạo ra dòng tiền ổn định hơn cho doanh nghiệp. Điều này rất quan trọng, bởi nó giúp các chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Do đó, năm 2025, khả năng trả nợ của ngành bất động sản sẽ cải thiện hơn”, ông Hiếu nhìn nhận.
Trong báo cáo mới nhất về chân dung và tâm lý người tiêu dùng bất động sản, Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, bất động sản sơ cấp vẫn được người mua ưu tiên nhờ uy tín chủ đầu tư, hỗ trợ tài chính và tiềm năng tăng giá. Trong đó, yếu tố hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư chiếm đến 54% lý do người mua chọn mua bất động sản. Các chính sách bán hàng được chủ đầu tư áp dụng dịp cận Tết thường “mạnh tay” và đột phá, kỳ vọng tạo cú “về đích” thành công. Vì thế, đây là thời điểm người mua tận dụng để “chốt” giao dịch, chờ giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhìn chung, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy. Những dự án ra mắt thời gian vừa qua với lượng booking cao cho thấy các chính sách mới đã giúp cải thiện niềm tin nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở ngày một lớn; đồng thời, giúp các doanh nghiệp có cơ hội trở lại.
Với sự khởi sắc của thị trường bất động sản cũng như hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành, kỳ vọng nhóm cổ đất sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng sau thời gian dài ngụp lặn ở vùng đáy.
