Chỉ số Bất động sản Toàn cầu FTSE EPRA Nareit (thể hiện các xu hướng chung về cổ phiếu bất động sản được niêm yết trên toàn thế giới) đã phục hồi trở lại mức trước khi Silicon Valley Bank (SVB) sụp đổ vào tháng 3/2023 làm dấy lên lo ngại về một cuộc khủng hoảng tín dụng lớn đối với các công ty bất động sản.
Trái phiếu bất động sản thương mại cũng đang được định giá tốt hơn trong thời gian tới khi dòng vốn vào các quỹ đầu tư bất động sản tăng lên.
 |
Diễn biến chỉ số FTSE EPRA Nareit global và chỉ số MSCI World |
Sự phục hồi diễn ra nhờ vào kỳ vọng rằng các ngân hàng trung ương lớn sẽ cắt giảm lãi suất từ mức cao nhất trong nhiều thập kỷ, giảm bớt áp lực nặng nề lên chủ sở hữu bất động sản và người cho vay, đồng thời thúc đẩy dự báo các tòa nhà sẽ ngừng giảm giá trị.
Kim Politzer, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Âu tại Fidelity International cho biết: “Chúng tôi đang ở gần đáy của thị trường”.
Với giá trị bất động sản thương mại ở Anh giảm khoảng 25% so với mức đỉnh giữa năm 2022, Nick Montgomery, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản ở Anh tại Schroders cho biết, thị trường Anh đang "ở mức đáy hoặc gần chạm đáy" và chỉ ra rằng giá thuê nhà ở Anh đã tăng 4% trong 2023.
Nhà quản lý tài sản lớn nhất thế giới BlackRock cũng cho biết trong tháng này rằng, năm 2024 sẽ là “điểm khởi đầu” cho các khoản đầu tư bất động sản giá rẻ trên toàn thế giới.
Kỳ vọng cao, rủi ro lớn
Đà hồi phục này diễn ra xung đột với những cảnh báo liên tục từ các cơ quan quản lý lớn về những nguy cơ mà lĩnh vực này phải đối mặt, bao gồm cả từ chủ tịch cơ quan quản lý tài chính của Đức mới đây đã mô tả bất động sản thương mại là “rủi ro số 1”.
Bernie Ahkong, đồng Giám đốc đầu tư của quỹ phòng hộ O'Connor thuộc UBS Asset Management cho biết: “Trong tháng trước, xét về mặt tâm lý thị trường, đã có sự thay đổi tích cực rõ rệt đối với bất động sản”.
Theo nhà cung cấp dữ liệu Lipper, các quỹ bất động sản toàn cầu đã thu hút dòng vốn ròng ước tính 82,2 triệu USD trong tuần từ ngày 4/1 đến ngày 10/1, mức cao nhất kể từ tháng 9/2021.
Cổ phiếu bất động sản có xu hướng tăng khi các nhà đầu tư tin rằng chi phí nợ của chủ sở hữu nhà sẽ giảm và đã thu hút những người muốn chơi mua những tài sản nhạy cảm với sự thay đổi lãi suất.
Theo công ty tư vấn Jones Lang LaSalle, các công ty bất động sản thương mại có hơn 2.000 tỷ USD khoản vay đến hạn để tái cấp vốn trên toàn cầu vào cuối năm 2025.
Một thiểu số đáng kể phải đối mặt với khó khăn trong việc đàm phán lại các khoản vay này trừ khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) và Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) cắt giảm lãi suất nhanh chóng như thị trường dự đoán. Thị trường tiền tệ đang kỳ vọng vào việc Fed sẽ giảm lãi suất từ 5,25% xuống 5,5% và xuống dưới 4% vào tháng 12.
Cơ quan xếp hạng S&P Global đã cảnh báo gần 1/3 các tập đoàn bất động sản châu Âu và khoảng 1/5 các tập đoàn bất động sản ở Mỹ phải giảm nợ vì họ sẽ gặp khó khăn về tài chính nếu lãi suất vẫn ở mức cao.
Theo MSCI, vào năm 2023, khối lượng giao dịch bất động sản thương mại thấp hơn 50% so với năm 2022 ở cả Mỹ và châu Âu. Theo dữ liệu mới nhất hiện có của MSCI, tỷ lệ trống văn phòng là 17% ở Mỹ và 14% ở châu Âu vào năm 2023.
Tuy nhiên, một số bằng chứng cho thấy sự ảm đạm đang dần biến mất.
Anne Koeman-Sharapova, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản châu Âu tại công ty tư vấn Mercer cho biết: “Chúng tôi không ở trong một thị trường giá lên…, nhưng dữ liệu định giá và cổ phiếu đại chúng đang cho thấy mọi thứ đang thay đổi”.
Sự phục hồi dự kiến sẽ không đồng đều, với các nhà đầu tư được dự đoán sẽ ưa chuộng châu Âu hơn Mỹ.
Capital Economics dự báo giá trị của các tòa nhà thương mại ở Anh sẽ tăng 1,1% trong năm nay sau khi giảm 4% vào năm 2023.
Capital Economics dự báo, giá bất động sản khu vực đồng euro sẽ chuyển biến tích cực vào năm 2025, trong khi Mỹ sẽ tụt hậu đáng kể với mức giảm 10% trong năm nay và không thể phục hồi cho đến năm 2026, do nhu cầu văn phòng đặc biệt sụt giảm.
Tuy nhiên, ngay cả các nhà đầu tư tín dụng của Mỹ cũng đang lạc quan về bất động sản, với chỉ số trái phiếu do các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) của Mỹ phát hành đã trở lại mức trước khi Fed bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất mạnh mẽ vào tháng 3/2022.
Yury Seliger, chiến lược gia tín dụng tại Bank of America cho biết, việc Fed tăng lãi suất là nguyên nhân chính gây lo ngại về bất động sản Mỹ.
“Toàn bộ vấn đề là do chu kỳ tăng lãi suất của Fed, được cho là sẽ kết thúc vào năm 2024, vì vậy triển vọng đang được cải thiện”, ông cho biết.
