Ký sự đất nền: Nhà đầu tư vui vẻ… mất tiền

1. Giá trị đầu tư thấp, tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời tốt, vì thế không quá khó hiểu khi phân khúc đất nền từ trước tới nay vẫn là ưu tiên lựa chọn của các nhà đầu tư. Tâm lý muốn có “mảnh đất cắm dùi” của người Việt khiến phân khúc đất nền luôn có nhu cầu lớn, dù ở giai đoạn nào của thị trường. Điều đó lý giải vì sao trong giỏ hàng bất động sản, đất nền luôn được xem là “của để dành” của giới đầu tư.

Thế mạnh của đất nền không chỉ xuất phát từ tính bảo toàn giá trị, mà còn do gắn liền với tiềm năng phát triển trong tương lai. Việc đầu tư vào đất nền không phải lúc nào cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao ngay lập tức, nhưng nhà đầu tư luôn cho rằng, khả năng bị lỗ từ các sản phẩm bất động sản đất nền thường là thấp nhất trong các phân khúc bất động sản nếu họ đầu tư bằng vốn tự có.

So với đầu tư vào phân khúc chung cư hay nghỉ dưỡng, đất nền nếu mua bằng tiền tươi thóc thật thì yên tâm "ôm", chỉ có lên chứ ít khi xuống giá trong dài hạn, nên nó có tính an toàn cao hơn cả nếu để tích lũy tiền trong dài hạn.

Khác với trước đây, việc đầu tư đất nền hiện không chỉ còn loanh quanh tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, mà đã lan rộng ra các thị trường lân cận, thậm chí ở các thị trường tỉnh lẻ xa trung tâm. Tuy nhiên, cũng chính vì vậy, phân khúc đất nền cũng dễ bị làm trò hơn so với nhiều phân khúc khác.

Đã có không ít nhà đầu tư “sập bẫy” khi vội vàng đầu tư mà không tìm hiểu rõ thông tin. Những chiêu lừa bán đất nền hiện nay tuy không mới nhưng ngày càng tinh vi. Nếu có thời gian tìm hiểu tại một số khu vực như  Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, không quá khó để tìm ra rất nhiều dự án từ rẻ đến siêu rẻ được “xào xáo” để bán cho những người bình dân như: công nhân, buôn bán nhỏ với giá chỉ từ 100 - 500 triệu đồng/nền từ  80 - 120 m2 được chào bán tràn lan dọc các quán café vỉa hè hai bên đường.

Pháp lý mù mờ là đặc điểm chung của nhiều khu đất phân lô

“Tại sao lại có giá rẻ đến như thế? Liệu có điều gì mờ ám sau những dự án giá rẻ này hay không?”, dù rất nhiều người đặt ra câu hỏi này và cũng biết rằng đất nền phân lô bán nền đa phần là đất thủy sản, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm được các công ty địa ốc hô biến thành dự án sổ chung, sổ chờ, nhưng vì tâm lý “lướt sóng” lại sẵn sàng chủ động không biết, lờ đi để kiếm chác trong cơn sóng.

Cũng không ngoại trừ có những người (thậm chí phần lớn) đều có rất ít kinh nghiệm trong việc kiểm tra pháp lý, mua theo số đông, theo lời hứa hẹn đường mật và tương lai bánh vẽ của chủ đầu tư.  Để rồi mua đất không xây nhà, và đợi hoài cũng không có sổ vì nhiều dự án nằm trong vùng không có quy hoạch đất ở. Nhiều chủ đầu tư ra chiêu cam kết mua lại sau 1 năm với lãi suất 12 - 18% so với giá gốc, tuy nhiên đến khi tranh chấp giải quyết trả đất lấy tiền không hề dễ dàng.

2. Với những dự án bánh vẽ, thiếu pháp lý, cơ sở hạ tầng chưa hiện hữu, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới không có cách nào khác phải tìm kiếm và tiếp cận những “con gà ngơ ngác”. Họ sẵn tiền, nhưng kiến thức và hiểu biết về pháp lý còn non nớt, dễ dàng qua mặt, trong số đó nhiều người lần đầu tiên mua đất. Chẳng hạn, các chủ đất ở Đồng Nai bán buôn cho các sàn tại Sài Gòn, các sàn thì tập trung sale để gom “gà” để thịt.

Việc phân lô bán nền một cách đại trà, với mẫu số chung là sổ chung, sổ chờ, thiếu pháp lý là nguyên nhân làm cho giá bất động sản tại một số khu vực như Trảng Bom, Tây Hòa (Đồng Nai)… bị thổi phồng, tăng giá nhanh bất bình thường do một bộ phận môi giới và đầu cơ mua đi bán lại nhiều lần. Điển hình có một số nền trong một năm giao dịch tới 3 - 4 lần, người trước bán cho người sau, kịch bản này cứ thể tiếp diễn, giá bán sau sẽ phải cao hơn giá trước, rồi đến một lúc nào đó giá quá cao đến mức không ai chấp nhận mua nữa, người sở hữu cuối cùng sẽ chịu thiệt hại.

Từng đóng vai một khách hàng, tôi đã được ngồi trên những chiếc xe ô tô du lịch dẫn khách đi coi dự án mỗi cuối tuần, tạo ra không khí nhộn nhịp và phấn khởi, nhưng họ đâu biết họ đang đi vào “trận địa” được chuẩn bị sẵn. Trên những xe ô tô đầy ắp người có sẵn chim mồi, chân gỗ để chốt sale được dễ dàng hơn chỉ cần cọc 10 triệu ngay lúc đó có thể mua lô đất trên dưới 1 tỷ đồng. Khách hàng sẽ không có cơ hội đi hỏi han khu vực xung quanh, bởi vì sale không rời họ nửa bước.

Khu đất này được xẻ đường, phân lô thành từng thửa và được rao bán qua một công ty môi giới có địa chỉ tại TP.HCM với giá rất rẻ chưa đến chục triệu đồng/m2, tùy vị trí. Khi khách hàng đặt tiền, mua đất tại dự án này, và trước khi đặt mua, thì đều được nhân viên của công ty môi giới giới thiệu cặn kẽ, cung cấp văn bản photo của phòng quản lý đô cung cấp thông tin quy hoạch liên quan khu đất này.

Tuy nhiên, khi đối chiếu giữa văn bản photo với văn bản chính (có dấu đỏ) của phòng quản lý đô thị huyện thì khách hàng mới “ngã ngửa”, vì nội dung đã bị chỉnh sửa.

3. Tất nhiên, khi mất tiền nhiều người sẽ buồn bã, đau xót, ăn không ngon ngủ không yên. Thậm chí,  không ít người lâm vào cảnh tán gia bại sản, nợ nần chồng chất khi lao vào đầu tư bất động sản theo tin đồn, tin truyền miệng hoặc chạy theo tâm lý đám đông.

Tuy nhiên, cũng có những nhà đầu tư sau khi mất tiền lại cảm thấy hời, thấy vui, thấy may mắn và vui mừng vì mất tiền cọc vào các dự án “tử thần”. Đó là những nhà đầu tư “đu theo đám đông” vì chịu áp lực nài nỉ của sale hay vì ngại mà nhắm mắt xuống cọc mua dự án.

May mắn sau đó, họ quay lại thận trọng dò hỏi thì biết dự án giá quá cao so với đất dân và pháp lý trục trặc nên vui ra mặt và xuýt xoa, may quá tý nữa thì chôn mất tiền tỷ.

Rõ ràng, mất cọc 10 triệu hẳn là nhẹ nhàng so với “chôn” cả tỷ bạc trong một lô đất… vịt trời!