Kinh doanh bết bát, Sông Đà 1.01 vẫn quyết liệt vay tiền “săn” đất vàng

Kinh doanh bết bát…

SJC được thành lập trên cơ sở Xí nghiệp Sông Đà 1.01 (tiền thân là Đội xây dựng số 1) thuộc Công ty cổ phần Xây dựng Sông Đà 1. Giai đoạn 2007 - 2012 được coi là những năm vàng son của doanh nghiệp nhờ việc trúng hàng loạt gói thầu thi công lớn của Tập đoàn Sông Đà và nhiều dự án dân dụng khác.

Chỉ tính riêng các hoạt động xây dựng các công trình dân dụng công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình giao thông đóng góp từ 90 - 95% doanh thu hàng năm của Công ty trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm 2013 trở đi, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế chung đã ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của doanh nghiệp này. Sự đóng băng của thị trường bất động sản cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm chi tiêu và đầu tư công giai đoạn 2012-2013 khiến các hoạt động của Sông Đà 1.01 bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ghi nhận trên báo cáo tài chính của SJC từ năm 2013 cho thấy, nếu từ 2007 - 2012, SJC vẫn có mức doanh thu trung bình trên 150 tỷ đồng/năm cùng lợi nhuận ròng trên 12 tỷ đồng/năm, thì năm 2013, doanh thu đã giảm một nửa chỉ còn 74,5 tỷ đồng cùng lợi nhuận vỏn vẻn gần 3 tỷ đồng. Những năm tiếp theo, doanh thu sụt giảm mạnh mẽ hơn khi giai đoạn 2014 – 2016, doanh thu lần lượt chỉ là 7,85 tỷ đồng, 12,9 tỷ đồng và 8,5 tỷ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận cũng chỉ còn 165 triệu (2014), 1,1 tỷ (2015) và âm -3,6 tỷ đồng (năm 2016).

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, từ năm 2013, do hoạt động thi công gặp khó khăn, doanh thu của SJC chủ yếu phụ thuộc vào doanh thu cho thuê mặt bằng văn phòng thương mại và dịch vụ vận hành tại hai tòa nhà chung cư Hemisco và Tòa nhà chung cư CT1 Văn Khê do SJC đầu tư vào những năm trước đó.

Đến năm 2016, các đơn vị thuê trả lại mặt bằng cho thuê, đồng thời SJC cũng trả lại Ban quản trị tòa nhà chung cư Hemisco tự vận hành dịch vụ, khiến hoạt động của doanh nghiệp này rơi vào tình trạng bết bát hẳn. Ngoài ra, theo giải trình kết quả hoạt động kinh doanh của SJC năm 2016 gửi lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, do ảnh hưởng các khoản công nợ ứng trước cho các khách hàng thực hiện các dự án của đơn vị chưa đủ điều kiện lập dự phòng phải thu khó đòi và các khoản chi phí phải trả trích chưa đủ điều kiện để hoàn nhập chi phí đã làm giảm lợi nhuận của SJC.

Bên cạnh đó, năm 2016 SJC bị Cục thuế TP. Hà Nội tăng thuế thu nhập doanh nghiệp do không thuộc diện miễn giảm thuế hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời tính lãi chậm nộp cho khoản tính tăng thuế thu nhập doanh nghiệp bị truy thu cũng làm SJC bị giảm mạnh lợi nhuận.

…Nhưng vẫn vay khủng để thâu tóm dự án

Đứng trước kết quả kinh doanh bết bát, từ năm 2013, SJC đã định hướng chuyển hẳn sang đầu tư vào mảng bất động sản sau khi thử sức với 2 dự án nhỏ là chung cư Hemisco và CT1 Văn Khê trước đó.

Dự án lớn đầu tiên của SJC phải kể đến dự án Vinafor Hà Đông (còn được biết đến với cái tên Hanoi Landmark 51) tại số 48 Vạn Phúc. Dự án có diện tích đất 2.100 m2, ban đầu thuộc quyền sử dụng của Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor). Từ năm 2011, SJC đã hướng tới việc phối hợp với Vinafor để triển khai dự án này theo hướng Vinafor đóng góp bằng quyền sử dụng đất (hơn 2.100 m2 tại làng Vạn Phúc), Sông Đà 1.01 "lo" tìm nguồn vốn đổ vào dự án.

Tuy nhiên, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, mãi đến tháng 12/2012, UBND TP. Hà Nội mới chấp nhận chủ trương đầu tư dự án này. Đến tháng 11/2013, UBND TP. Hà Nội mới có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thuê dài hạn kinh doanh sang thực hiện dự án đầu tư Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor.

Đến tháng 8/2014, UBND TP. Hà Nội mới phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất dự án; tháng 11/2014 thẩm tra thiết kế kỹ thuật; tháng 12/2014 phêt duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường và phải đến tháng 4/2015, dự án mới được cấp giấy phép xây dựng.

Để triển khai dự án này, theo như ghi nhận trong Nghị quyết ĐHCĐ năm 2014 của SJC, Công ty dự kiến huy động thông qua 3 nguồn là phát hành cổ phiếu, trái phiếu bên cạnh vay vốn ngân hàng để triển khai.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản thì phần lớn tiền triển khai dự án đến từ việc vay vốn ngân hàng với hạn mức tín dụng là 600 tỷ đồng. Theo ghi nhận từ báo cáo tài chính kiểm toán năm 2014 của SJC, tài sản đảm bảo cho hợp đồng này bao gồm: Quyền sử dụng đất của dự án; tài sản hình thành trong tương lai trên đất là tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor, nguồn thu từ dự án...

Đến tháng 12/2015, SJC hoàn tất kế hoạch huy động vốn cho Vinafor Vạn Phúc thông qua phương án ký hợp đồng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai - dự án Vinafor với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng.

Sau Hà Nội Landmark 51, Sông Đà 1.01 tiếp tục “để mắt” đến những khu đất rộng lớn ở Giáp Nhị và Đại Từ (quận Hoàng Mai). Ở Giáp Nhị, dự án Eco Green Tower được "lên sóng" dưới pháp nhân chủ đầu tư Sông Đà 1.01 - Công ty cổ phần Hóa chất (Chemco) từ giữa năm 2016. Điểm trùng lặp, một lần nữa Sông Đà 1.01 tiếp tục lĩnh trách nhiệm huy động vốn phục vụ dự án, còn Chemco góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Cũng giống như dự án Hanoi Landmark 51, SJC có kế hoạch triển khai dự án Eco Green Giáp Nhị từ năm 2009, tuy nhiên, thời điểm đó mảnh đất Chemco đang sử dụng vẫn là đất thuê, nên SJC không triển khai được mặc dù đã ký hợp đồng hợp tác triển khai dự án từ thời điểm đó.

Mãi tới tháng 9/2015, Chemco mới được chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất thương mại, dịch vụ) sang đất hỗn hợp để thực hiện dự án Tổ hợp văn phòng, nhà ở cao tầng Eco Green Tower. Và đến tháng 12/2015, dự án mới được cấp giấy phép xây dựng công trình.

Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, dự án Eco Green Tower được TPBank chấp thuận về nguyên tắc sẽ tài trợ vốn vay 220 tỷ đồng cho Sông Đà 1.01 nhằm bổ sung vốn thực hiện dự án. Tài sản bảo đảm cho khoản vay có bao gồm cả quyền tài sản hình thành trong tương lai và các lợi ích phát sinh của dự án... Đến hết năm 2016, TPBank đã giải ngân gần 95 tỷ đồng vào dự án này thông qua SJC.

Thực hư thông tin về các bên tham gia bảo lãnh, tài trợ vốn và vai trò của Sông Đà 1.01 tại dự án này ra sao, Báo Đầu tư Bất động sản sẽ tiếp tục tìm hiểu để thông tin đến bạn đọc.