Kiến nghị không cho phép lập dự án dưới hình thức phân lô bán nền tại TP.HCM

Thông tin được ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra trong phiên giám sát của HĐND TP.HCM về việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố đối với UBND Thành phố, diễn ra chiều 11/10.

Nhu cầu nhà ở tăng phát sinh phân lô trái phép, xây dựng trên đất nông nghiệp

Theo ông Khiết, kể từ khi Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM ban hành Chỉ thị số 23-CT/TU vào năm 2021, công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố từng bước được cải thiện, có chuyển biến tích cực, số trường hợp vi phạm hành chính về trật tự xây dựng giảm qua từng năm.

Cụ thể, sau 5 năm thực hiện Chỉ thị số 23, tổng số công trình vi phạm trên địa bàn Thành phố 3.085 công trình (15/6/2019 - 30/6/2024), bình quân 1,7 vụ mỗi ngày, giảm 6,9 vụ mỗi ngày, tỷ lệ giảm là 80,2% so với bình quân số vụ vi phạm trước thời điểm ban hành Chỉ thị số 23 là 8,5 vụ mỗi ngày.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây dựng không phép, sai phép tràn lan, theo ông Khiết, Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố còn nhiều bất cập trong giải quyết hồ sơ về nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân.

Trong khi đó, việc triển khai thực hiện quy hoạch đối với các dự án phát triển nhà ở, các dự án hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng, phúc lợi xã hội chậm dẫn đến người dân không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được xây dựng.

Sau 5 năm áp dụng Chỉ thị số 23-CT/TU, số trường hợp vi phạm hành chính về trật tự xây dựng giảm qua từng năm. Ảnh: Trọng Tín.

Việc quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chưa đồng bộ đã tạo ra bất cập, vướng mắc trong triển khai công tác quy hoạch và xây dựng. Hạn mức chuyển đổi sang đất ở tại các địa phương còn rất ít (thậm chí không còn hạn mức), dẫn đến người dân không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất để xin cấp phép xây dựng.

Đặc biệt, lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, phân lô bán nền trên địa bàn Thành phố rất lớn, đã xuất hiện một số đầu nậu lợi dụng nhu cầu về nhà ở của người dân đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp để kinh doanh hoặc phân chia một căn nhà thành nhiều căn nhỏ.

Sau đó, các đối tượng thực hiện mua bán dưới hình thức vi bằng dẫn đến tình hình xây dựng trên địa bàn một số quận ven và huyện ngoại thành diễn biến phức tạp, phá vỡ quy hoạch, hình thành đồng bộ, không có xã hội phục vụ lợi ích công cộng... gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.

“Hiện nay Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 thì đã không còn cho phép phân lô bán nền đối với các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt. Nhưng đối với cấp huyện, cấp xã thì Luật yêu cầu UBND Thành phố xác định các khu vực được phép lập dự án phân lô bán nền để bán. Sáng nay (11/10), sau khi có ý kiến của Bộ Xây dựng, Sở đã xin ý kiến của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường, theo hướng trên địa bàn Thành phố sẽ không cho phép lập các dự án dưới hình thức phân lô bán nền”, ông Khiết nói thêm.

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa tại Thành phố diễn ra nhanh, tình hình tăng dân số cơ học cao dẫn đến nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tăng cao dẫn đến tình hình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn một số quận ven và huyện ngoại thành diễn biến phức tạp.

Điều này cũng làm phát sinh tình trạng mua, bán đất nông nghiệp, phân lô trái phép, xây dựng trên đất nông nghiệp, xây dựng nhà ở riêng lẻ với mục đích cho thuê, hình thành các “chung cư mini” trên địa bàn Thành phố.

Cùng với đó, do chính quyền cấp cơ sở một số nơi chưa phát huy hết vai trò trách nhiệm; Trình độ năng lực chuyên môn của công chức làm công tác quản lý nhà nước về xây dựng trên địa bàn Thành phố chưa đồng đều….

Ngừng cung cấp điện, nước với các công trình vi phạm

Dù đã có cơ chế xử lý các công trình vi phạm, song theo ông Huỳnh Thanh Khiết, công tác tổ chức thực hiện các quyết định xử phạt vi phạm hành chính vẫn còn phát sinh một số khó khăn, vướng mắc.

Trong đó, đối tượng vi phạm không hợp tác, không cung cấp thông tin về số tài khoản ngân hàng, tổ chức tín dụng mà đối tượng vi phạm mở tài khoản; đối tượng vi phạm không có tài khoản ngân hàng hoặc có tài khoản nhưng là tài khoản rỗng.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Thậm chí, có đối tượng gây khó khăn, cố tình khóa cửa không để các đơn vị có chức năng vào công trình để khảo sát thực tế hiện trạng trước khi xây dựng kế hoạch thực hiện cưỡng chế...

Do đó, đa phần việc tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng được thực hiện chủ yếu qua việc tự giác chấp hành của chủ đầu tư hoặc được cơ quan, ban, ngành vận động, thuyết phục chủ đầu tư tự tháo dỡ.

Đặc biệt trước đây, quy định áp dụng biện pháp ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước là quy định có hiệu quả để ngăn chặn ngay từ đầu việc chủ đầu tư cố tình tiếp tục thi công công trình, phần công trình vi phạm trật tự xây dựng để hoàn thành đưa vào sử dụng hoặc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.

Tuy nhiên, hiện không có cơ sở pháp lý để thực hiện quy định áp dụng biện pháp ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước.

Ông Khiết nói biện pháp này đã được TP. Hà Nội đã áp dụng theo Luật Thủ đô. Do đó, Thành phố sẽ tiếp tục nghiên cứu, đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét, cho phép UBND các cấp được áp dụng quy định trên.

Ngoài giải pháp trên, hiện UBND Thành phố đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND các quận, huyện rà soát quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn để đảm bảo đồng bộ, thống nhất, kịp thời khắc phục các tồn tại, hạn chế nhằm giải quyết các nhu cầu của người dân về tách thửa đất, cấp giấy phép xây dựng.

Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo Quyết định quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn Thành phố.