Tại Australia, giá nhà đã tăng 3 tháng liên tiếp. Tại Mỹ, giá cũng tăng khoảng 1,6% so với mức đáy lập hồi tháng 1 vừa qua, trong khi cổ phiếu của các công ty bất động sản nhà ở tăng hơn gấp đôi so với mức trung bình của thị trường. Tại châu Âu, thị trường bất động sản tỏ ra ổn định hơn nhiều so với dự đoán.
Trong báo cáo mới đây, một số chuyên gia phân tích của ngân hàng đầu tư JPMorgan Chase cho rằng từ giờ trở đi tác động từ thị trường nhà đất lên tăng trưởng GDP của Mỹ sẽ giảm xuống.
Khi nhận định về Hàn Quốc, ngân hàng Goldman Sachs cho rằng, những tác động tiêu cực từ đà suy giảm của thị trường nhà đất lên tiêu dùng tư nhân đã đạt đỉnh trong thời gian trước.
Tháng 3 năm ngoái, khi Cục dự trữ liên bang Mỹ bắt đầu tăng lãi suất để chiến đấu với lạm phát, giá nhà trung bình ở các nước giàu đang ở mức cao hơn 41% so với 5 năm trước đó. Giá hồi phục mạnh sau khủng hoảng tài chính 2007-2009 và sau đó tăng vọt trong đại dịch Covid-19.
Giới chuyên gia kinh tế từng dự đoán những kịch bản thảm khốc đối với thị trường bất động sản khi lãi suất tăng. Kể từ đó đến nay, trung bình lãi suất toàn cầu đã tăng hơn 3%, khiến các khoản vay thế chấp trở nên đắt đỏ hơn và kinh tế toàn cầu suy yếu. Điều đó sẽ khiến thị trường đóng băng và giá nhà lao dốc.
Tuy nhiên, so với đỉnh gần nhất, giá nhà trên toàn cầu chỉ giảm 3%. Nếu điều chỉnh theo lạm phát, mức giảm lên đến 8-10%, tương đương với đợt điều chỉnh ở cuối thế kỷ 19. Do đó, dù đã giảm nhưng hiện giá vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2019. Rất nhiều người trẻ thuộc thế hệ millennials và GenZ từng mơ mộng giá nhà lao dốc sẽ giúp họ có thể mua được ngôi nhà đầu tiên giờ đây đang phải thất vọng.
3 yếu tố khiến nhà đất ở các nước phát triển vẫn khỏe mạnh
Sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, giá nhà ở Ireland từng giảm một nửa. Ở Mỹ cũng giảm khoảng 20%. Nhưng lần này, mức giảm của giá nhà rất nhẹ. Tại San Francisco, giá nhà chỉ giảm khoảng 10% so với đỉnh. Trung bình để mua được 1 ngôi nhà bạn vẫn phải trả khoảng tiền lên tới 1,1 triệu USD.
Tại Australia, giá nhà giảm 7% nhưng diễn biến của phiên đấu giá mới nhất cho thấy thị trường đang dần hồi phục. 1 căn bungalow 2 phòng ngủ ở Double Bay, vùng ngoại ô gần cảng Sydney, có giá khởi điểm 2,7 triệu USD.
Trái ngược với những lần giá lao dốc trước đây, không hề có dấu hiệu của việc làn sóng giảm giá sẽ lan sang các ngành khác. Thị trường nhà đất ảm đạm có kéo lùi tăng trưởng kinh tế, nhưng mức độ ảnh hưởng là rất nhỏ, khác xa so với trước đây.
Hệ thống ngân hàng không lo lắng về nợ xấu gia tăng, bởi họ đã giảm thiểu đáng kể những khoản cho vay quá rủi ro. Số lượng nợ thế chấp ở New Zealand có tăng lên nhưng vẫn thấp hơn so với trước dịch. Tại Mỹ và Canada, lượng nợ thế chấp không được trả đúng hạn của các hộ gia đình đang ở mức thấp kỷ lục.
Có 3 yếu tố lý giải tại sao thị trường nhà đất ở các nước phát triển lại khỏe mạnh một cách đáng ngạc nhiên, đó là làn sóng nhập cư, tình hình tài chính của các hộ gia đình và nhu cầu của người dân thay đổi.
Đầu tiên, lượng người nhập cư vào các nước giàu đang tăng vọt, phá vỡ các kỷ lục trước đó. Tại Australia và Canada, lượng người nhập cư ròng hiện cao gấp đôi so với mức trước đại dịch. Làn sóng nhập cư đẩy tăng nhu cầu về nhà ở, hỗ trợ tốt cho thị trường. Nghiên cứu chỉ ra rằng, mỗi 100.000 người nhập cư đến Australia sẽ khiến giá nhà tăng thêm khoảng 1%.
Yếu tố thứ hai là tình hình tài chính của các hộ gia đình khá ổn định. Năm 2007, trung bình người đi vay thế chấp ở Mỹ có điểm tín dụng vào khoảng 700, nhưng năm 2021 con số là 800. Các hộ gia đình giàu có hơn sẽ dễ dàng chấp nhận mức lãi suất cao. Tuy nhiên, nhiều người đi vay vẫn đang được hưởng mức lãi suất thấp do đã thỏa thuận từ trước.
Kể cả sau khi lãi suất tăng, trung bình tỷ lệ nợ phải trả/thu nhập ở các nước giàu hiện vẫn thấp hơn so với thời kỳ trước dịch. Kết quả là số hộ gia đình buộc phải bán nhà giảm xuống so với các chu kỳ trước đây.
Đại dịch khiến nhiều thứ thay đổi. Trong năm 2020-2021, nhiều người tiêu dùng đã mạnh tay cắt giảm chi tiêu, dẫn đến núi tiền tiết kiệm lên tới hàng nghìn tỷ USD. Chính núi tiền tiết kiệm này bảo vệ các hộ gia đình trước lãi suất tăng và cũng giúp giá nhà ổn định hơn.
Yếu tố thứ ba có liên quan đến những ưu tiên của người dân quanh chuyện nhà cửa. Ở nhiều nước trong đó có Australia, quy mô hộ gia đình có xu hướng giảm xuống, đồng nghĩa mọi người không muốn chia sẻ nhà nhiều như trước. Trong thời buổi lạm phát cao, nhiều người sẽ muốn đầu tư vào những tài sản hữu hình như bất động sản. Những điều này khiến nhu cầu về nhà ở cao hơn so với trước đại dịch, hạn chế nguy cơ giảm giá.
Có nhiều lý do để cho rằng thời kỳ tồi tệ nhất đối với thị trường nhà ở đã qua đi. Sau khi chạm đáy thấp nhất mọi thời đại trong năm ngoái, niềm tin của người tiêu dùng đang tăng lên một lần nữa; các hộ gia đình vẫn dư dả tiền tiết kiệm; nguồn cung nhà ở thiếu hụt.
Trong chu kỳ thông thường của thị trường nhà đất, sau thời kỳ bùng nổ đi kèm giá tăng vọt sẽ là bong bóng vỡ và giá giảm thê thảm. Nhưng lần này, điều đó đã không xảy ra. Quả bong bóng này chỉ đang dần xì hơi thay vì đột ngột vỡ tung.
