Bỏ khung giá đất sẽ giảm thiểu nạn “tiền đen”, chi phí “ngầm”
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, diễn biến của thị trường địa ốc phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất… được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều chuyển biến tích cực. Trong đó, việc bỏ khung giá đất sẽ kéo theo hàng loạt thay đổi trong các Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư… và điểm được kỳ vọng nhất là tăng tính minh bạch của thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư - kinh doanh cũng như phát triển dự án.
“Tôi kỳ vọng nhiều ở việc Nghị quyết 18 sẽ tháo gỡ được các nút thắt hiện tại, để các doanh nghiệp được bung sức phát triển. Với lĩnh vực bất động sản, nếu công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian đưa dự án vào vận hành. Nhiều ý kiến lo ngại rằng, khi áp theo giá thị trường thì giá đất sẽ đắt lên, nhưng tôi không cho là như vậy, thậm chí giá đất còn có thể rẻ hơn bởi việc minh bạch, công khai qua đấu thầu, đấu giá sẽ xóa bỏ được các ‘chi phí gầm bàn’, tình trạng ‘tiền đen’, ‘cắt phế’… vốn là các chi phí rất lớn tác động đến cấu thành giá đầu ra sản phẩm”, ông Thịnh nói và cho biết thêm, hiện nay, khi phát triển dự án, chi phí ngoài hạch toán là rất lớn, cùng với thủ tục pháp lý rườm rà cũng là hạn chế không nhỏ, nếu tháo gỡ được những nút thắt này sẽ tạo nên sự thay đổi tích cực, thậm chí có thể khiến thị trường thăng hoa.
Cùng quan điểm, đại diện Colliers Việt Nam cho rằng, những động thái gần đây như bãi bỏ khung giá đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cho thấy nỗ lực rất lớn của Chính phủ trong việc bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế tác động tiêu cực từ hoạt động đầu cơ, từ đó thúc đẩy tăng trưởng bền vững trong dài hạn. Điều này sẽ duy trì sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, mở ra thêm nhiều cơ hội đầu tư và phát triển trong thời gian tới.
Cơ chế hiện tại không còn phù hợp
 |
Áp giá thị trường sẽ làm giảm căng thẳng từ đất đai. Ảnh: Dũng Minh |
Từ một góc nhìn khác, theo PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, khung giá đất có sứ mệnh lịch sử trong từng giai đoạn phát triển thị trường. Tuy nhiên, nhiều năm qua, cơ chế này không phát huy được vai trò vốn có, cũng không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại khi vừa làm “bó tay, bó chân” các địa phương, doanh nghiệp, vừa khiến tính thị trường bị hạn chế. Do đó, việc cương quyết bỏ khung giá đất lần này là hợp lý, cho phép các địa phương căn cứ vào quỹ đất hiện hữu, cũng như nhu cầu, khả năng tài chính của nhà đầu tư để đưa ra giải pháp thu hút đầu tư cởi mở, tự chủ hơn.
“Nếu còn áp khung giá đất thì tình trạng mất cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp sẽ còn kéo dài và gây ra nhiều hệ lụy. Bởi vậy, việc bỏ khung giá đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu chuyển nhượng dự án sẽ làm hài hòa quyền lợi các bên, từ đó tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản”, bà Nhung nhấn mạnh.
Còn ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Global Home cho hay, trên thực tế, có những dự án khi triển khai giải phóng mặt bằng, mức bồi thường theo khung giá đất của Nhà nước chỉ khoảng vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông, dẫn đến thiệt thòi cho người dân, ngân sách nhà nước cũng bị ảnh hưởng. Do đó, việc bỏ khung giá đất về cơ bản sẽ mang lại nhiều điều tích cực cho thị trường.
Theo ông Thành, khi bỏ khung giá đất, trong ngắn hạn, các dự án đã xong giải phóng mặt bằng, đã hoàn thành nghĩa vụ thuế cho Nhà nước… sẽ khó có thể bán giá thấp, do chủ đầu tư sẽ so sánh với giá các dự án mới. Với các dự án triển khai mới, tiền giải phóng mặt bằng sẽ cao hơn, tiền thuế đóng nhiều hơn, triển khai cũng khó khăn hơn…, điều này dẫn tới việc thị trường sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung nhà ở, giá sẽ ở mức cao, nên các chủ đầu tư đã triển khai không vội vã bán ra, mà đợi giá tăng mới bán, kể cả khi thị trường không tăng trưởng.
Tuy nhiên, trong dài hạn hơn, những vướng mắc trong việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ được tháo gỡ, những chủ đầu tư năng lực yếu kém cũng dễ lộ diện hơn... Đặc biệt, đất nông nghiệp sẽ lên ngôi, nhất là đất trồng cây lâu năm, do được tăng hạn mức sở hữu nhiều lần, người dân không còn lo bị đền bù giá thấp. Thị trường sẽ không còn việc lập dự án theo kiểu “xin - cho” tràn lan, mà phải thông qua đấu giá, đấu thầu, giúp người sở hữu quyền sử dụng đất nông nghiệp yên tâm sở hữu và sử dụng.
Điểm cần lưu ý nữa là khi việc bỏ khung giá đất được triển khai chính thức, rất cần có các thông tư, nghị định hướng dẫn cụ thể để áp dụng, vận hành hiệu quả trên thực tiễn, từ cách tính giá, tính thuế, cơ chế đền bù, đến cơ sở dữ liệu nguồn để làm yếu tố so sánh giá… Đặc biệt, cần có một bộ tiêu chí chuẩn, đầy đủ, quy định rõ ràng các yếu tố tham khảo, tính giá đất để tất cả các địa phương cùng áp dụng cho thống nhất.
“Tính 2 mặt của một chính sách lớn sẽ bộc lộ khi triển khai trên thực tế, có thể ảnh hưởng đến các thành viên thị trường, giá bất động sản. Tôi lấy ví dụ, một chủ đầu tư phát triển dự án bài bản mà vướng khâu xác định tiền sử dụng đất vừa khiến dự án bị chậm tiến độ, vừa gây lãng phí nguồn lực…”, ông Thành nói, đồng thời chia sẻ thêm, việc bỏ khung giá đất giúp thị trường minh bạch hơn, nhưng cũng khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao, từ đó hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, các chủ đầu tư gặp khó khăn khi chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng cao. Thậm chí, nếu dự án kéo dài nhiều năm, chỉ cần với mức lãi suất bình quân khoảng 8%/năm, chủ đầu tư có thể phải chịu đến vài chục phần trăm tiền lãi vay mỗi năm.
“Nếu muốn vừa bỏ khung giá đất, vừa giảm giá bất động sản, điều quan trọng nhất là phải cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn quy trình hoàn thiện pháp lý dự án, tránh lãng phí nguồn lực và chi phí cơ hội cho các nhà phát triển dự án”, ông Thành nhấn mạnh.
