Công ty TNHH Vĩnh Phát Motors là một trong những doanh nghiệp ô tô đầu tiên đầu tư vào KCN Hòa Phú.
Lý do là họ gặp rủi ro pháp lý đối với đất thuê và bế tắc sau thời gian dài tìm cách đối thoại với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Hòa Phú.
Doanh nghiệp kêu cứu
Đại diện cho các doanh nghiệp kêu cứu, ông Trần Vĩnh Hà, Giám đốc Công ty TNHH Vĩnh Phát Motors cho biết, 10 doanh nghiệp thuê đất ở Khu công nghiệp (KCN) Hòa Phú đã phải tập hợp lại để đấu tranh cho quyền lợi của mình vì tình trạng pháp lý đất doanh nghiệp thuê ở KCN này không rõ là đất thuê trả tiền hàng năm hay đất trả tiền một lần.
Mỗi doanh nghiệp đều có hợp đồng thuê đất với Hòa Phú tới hết tháng 6/2057 theo hình thức trả tiền chia làm nhiều đợt trong 5 năm, 7 năm, hoặc 10 năm. Bên thuê được miễn lãi tới năm thứ 2 hoặc thứ 3, sau đó phải trả lãi cho phần tiền thuê trả chậm trong các năm sau bằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng.
Bà Phạm Thị Minh Hiếu, Giám đốc Công ty Kỹ nghệ Hoàng Hà (sản xuất ghế xe buýt) trình bày: “Ban đầu, khi đọc hợp đồng thuê, tôi và các doanh nghiệp đều nghĩ đây là hình thức thuê đất trả tiền một lần, nhưng được trả dần trong nhiều năm, là hình thức hỗ trợ bên thuê đất để thu hút đầu tư vì giá thuế đất thời điểm đó cũng không hấp dẫn hơn các khu khác.
Hợp đồng ký kết cũng ghi là bên thuê được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 6 tháng sau khi thanh toán đủ 100% tiền thuê đất. Trên trang web của Hepza phần thông tin về KCN Hòa Phú có ghi rõ phương thức thanh toán là “một lần - theo thỏa thuận”. Đấy cũng là lý do khi đọc nội dung hợp đồng thuê đất, không ghi rõ là đất thuê trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần, nhưng chúng tôi hiểu là đất thuê trả tiền một lần”.
Thế nhưng, năm 2019, khi Công ty TNHH Đầu tư Khải Hoàn Việt đóng hết tiền thuê đất để không phải tính lãi tiền trả chậm trong các năm sau, thì nhận được giấy chứng nhận sử dụng đất ghi nguồn gốc sử dụng là “đất trả tiền hàng năm”.
“Lúc đó, tất cả doanh nghiệp thực sự sốc, tìm hiểu ngược lại, thì mới hình dung ra bài toán rất lớn. Theo hợp đồng, doanh nghiệp đều thanh toán hết tiền thuê cho Hòa Phú giai đoạn 2022 - 2024, nhưng giấy tờ đất nhận được chỉ là đất thuê trả tiền hàng năm. Chúng tôi có thể bị đuổi ra bất cứ lúc nào. Cũng không thể cầm giấy đó đi vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng tài sản trên đất khi đã bỏ rất nhiều tiền đầu tư nhà xưởng”, ông Hà nói.
Bà Hiếu nhấn mạnh: “Nếu Hòa Phú có vấn đề gì, không đóng tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, thì chúng tôi lại phải đóng tiền một lần nữa”.
“Với tình trạng pháp lý đất không rõ ràng, chúng tôi có thể bị thu hồi đất khi chủ đầu tư giải thể hay phá sản, hoặc rủi ro khi Nhà nước thu hồi đất mà không được đền bù đầy đủ....”, đơn kiến nghị của nhóm doanh nghiệp thuê đất tại Khu công nghiệp Hòa Phú gửi UBND TP.HCM nêu rõ.
Theo các doanh nghiệp, họ đều ngừng đóng tiền thuê đất kỳ tiếp theo để đề nghị Hòa Phú làm rõ tình trạng pháp lý của đất. “Nếu duy trì thế này, thì tất cả chúng tôi đều chết”, ông Hà nói.
Hòa Phú vi phạm Luật Đất đai?
Cuối tháng 5/2020, các doanh nghiệp đã đến tìm hiểu tại Văn phòng Đăng ký đất đai, thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và nhận được trả lời chính thức rằng, Khu công nghiệp Cơ khí ô tô TP.HCM tại xã Hòa Phú (huyện Củ Chi) có nguồn gốc sử dụng đất là Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp hạ tầng thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền hàng năm thì chỉ được quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền hàng năm. Các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Với tình trạng pháp lý đất không rõ ràng, doanh nghiệp có thể bị thu hồi đất khi chủ đầu tư giải thể hay phá sản, hoặc rủi ro khi Nhà nước thu hồi đất mà không được đền bù đầy đủ....
Theo các doanh nghiệp, nếu áp theo quy định này thì việc Hòa Phú ký hợp đồng cho thuê đất KCN với phương thức thanh toán thỏa thuận là trả tiền thuê nhiều lần trong vòng 5 năm, 7 năm hay 10 năm, trả hết toàn bộ số tiền thuê đất, thời hạn hơn 40 năm… rõ ràng không phải là “cho thuê lại với hình thức trả tiền hàng năm”.
Thêm vào đó, khi cho thuê trả tiền hàng năm, chủ đầu tư cũng phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng năm cho bên thuê. Nhưng các doanh nghiệp đã thanh toán mấy năm mà không hề nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Đặc biệt, sau khi các doanh nghiệp tập hợp lại để đấu tranh, Hòa Phú đã gửi cho các doanh nghiệp Phụ lục hợp đồng mới với điều khoản thanh toán 90 - 95% giá trị tiền thuê lại đất cho Hòa Phú trong thời gian 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm đầu kể từ ngày ký hợp đồng. Phần 5 - 10% giá trị tiền thuê còn lại phải trả cho Hòa Phú được chia đều trong các năm tiếp theo cho tới hết hạn thuê đất là năm 2057.
“Phải chăng, đây là cách Hòa Phú hợp thức hóa việc cho thuê lại trả tiền hàng năm, bởi khi ký hợp đồng thuê lại đất, điều khoản về giá nêu rõ là cố định cho cả chu kỳ thuê tới năm 2057, nhưng được thanh toán trong 5 năm, 7 năm hoặc 10 năm, nên doanh nghiệp đều tin tưởng đó là “đất trả tiền một lần”, được ưu đãi thanh toán trả chậm trong vài năm, có tính lãi”, ông Lê Mai Hữu Lâm, Giám đốc Công ty cổ phần Sản xuất thiết bị điện công nghiệp Cát Vạn Lợi phân tích.
Các doanh nghiệp đều không đồng ý ký vào Phụ lục hợp đồng do Hòa Phú gửi.
Hòa Phú ép khách thuê đất phải di dời
Điều khiến doanh nghiệp bức xúc hơn cả là thái độ của Công ty Hòa Phú. Ông Hà kể: “Khi chúng tôi tập hợp lại và lên gặp Hòa Phú, thì họ đập bàn đập ghế, đe dọa anh em. Cái đó chỉ là một phần, quan trọng hơn, người đại diện pháp luật của Hòa Phú là ông Giám đốc Nguyễn Ngọc Thiện không bao giờ tiếp xúc với chúng tôi.
Gọi điện mời đối thoại, mời đi ăn cơm... bằng cách này cách khác đều không được. Chúng tôi cảm thấy bế tắc với họ và không biết làm thế nào. Hầu hết trả lời của họ chỉ là “đề nghị làm theo hợp đồng”, mà hợp đồng đã ký sai về pháp lý”.
Theo ông Lâm, Hòa Phú là công ty có vốn cổ phần của Tổng công ty Cơ khí giao thông - vận tải Sài Gòn - TNHH một thành viên (SAMCO), nên doanh nghiệp tin tưởng doanh nghiệp nhà nước làm ăn bài bản và chọn đầu tư vào KCN này, thay vì vào KCN do tư nhân đầu tư.
Còn ông Hà bày tỏ sự thất vọng khi là một trong những doanh nghiệp ô tô đầu tiên đầu tư vào KCN cơ khí ô tô theo chủ trương thu hút đầu tư của TP.HCM và còn giới thiệu thêm một vài doanh nghiệp khác vào đầu tư. “Nhưng đến nay, tôi cảm thấy đúng là bị lừa”, ông Hà nói.
Lý do không chỉ là vướng mắc về pháp lý, mà đất ở KCN Hòa Phú còn nhiều vấn đề vướng mắc khác liên quan đến chủ đầu tư, khiến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó khăn, như không thể thi công đầu tư nhà xưởng vì người dân chưa nhận tiền đền bù đến cản trở, trả tiền nước ở mức cao nhất là nước dịch vụ, không đúng với hợp đồng ký kết ban đầu là nước sản xuất...
Mâu thuẫn giữa doanh nghiệp thuê đất và chủ đầu tư đã lên đỉnh điểm khi Hợp tác xã Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất - Chăn nuôi bò sữa Tân Thông Hợi cùng với nhiều doanh nghiệp sau khi biết rõ tình trạng pháp lý không rõ ràng đã ngừng đóng tiền thuê theo tiến độ thanh toán đã ký kết trong hợp đồng.
Chủ đầu tư Hòa Phú đã khởi kiện Tân Thông Hợi ra tòa, yêu cầu hủy hợp đồng thuê, trả lại tiền đã đóng và buộc di dời nhà máy.
Ông Nguyễn Minh Khánh, Giám đốc Hợp tác xã Tân Thông Hợi cho biết, Hợp tác xã thuê khoảng 3.000 m2 đất ở KCN Hòa Phú, đã thanh toán 3 tỷ đồng tiền thuê trên tổng giá trị tiền thuê đất gần 5 tỷ đồng đóng trong vòng 5 năm. Tân Thông Hợi đã gửi công văn cho Hòa Phú thông báo việc sẵn sàng đóng hết tiền thuê đất trước ngày 31/10/2020 để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả tiền một lần, nhưng vẫn bị chủ đầu tư kiện ra tòa, yêu cầu di dời tài sản, trả lại mặt bằng, thay vì tiếp tục đàm phán.
“Nếu nhà máy của Hợp tác xã phải di dời, thì 300 hộ nông dân sẽ không có nơi tiêu thụ sản phẩm sữa hàng ngày. Họ muốn dằn mặt chúng tôi”, ông Khánh nói và cho biết sẽ đưa vụ việc lên các cấp cao hơn.
