Trên cả nước hiện có hơn 4.400 chung cư, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 1/3. Trước năm 1975, TP.HCM có 474 chung cư, chỉ có chung cư 4 tầng trở xuống, không có thang máy. Sau giải phóng, chúng ta sử dụng một số khách sạn làm chung cư, bắt đầu có thang máy.
Về số liệu tranh chấp, theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ các dự án có tranh chấp hiện này khoảng 10% tổng số dự án chung cư và tranh chấp có nhiều loại. Năm 2008, có quyết định đầu tiên (Quyết định 08/2008) là cơ sở pháp lý cho vận hành quản lý chung cư, sau đó Luật Nhà ở 2014, Thông tư 05/2015, Thông tư 02/2016, rồi năm 2018 có Thông tư sửa đổi Thông tư 05/2015.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Như vậy, liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể, nhưng Hiệp hội nhận ra rằng, pháp lý hiện nay chưa theo kịp tiến trình phát triển của đô thị.
Hiện nay, TP.HCM có tỷ lệ đô thị hóa cao và tăng rất nhanh. Điều đó cho thấy, xu thế ở nhà chung cư là tất yếu và sẽ có một bộ phận rất lớn cư dân tái cấu trúc từ thấp tầng lên cao tầng, đòi hỏi công tác quản lý, vận hành chung cư cũng phát triển theo. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở, chung cư không có thang máy không phải thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, còn có thang máy là bắt buộc.
Một điểm nữa, ban quản trị nhà chung cư là do hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính, thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.
Tranh chấp chung cư xuất phát từ nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó đáng chú ý là về vấn đề phí bảo trì. Theo quy định hiện hành, 7 ngày sau hội nghị nhà chung cư thành lập ban quản trị, chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì cho cư dân, nhưng thực tế, có nhiều chủ đầu tư không bàn giao, hoặc không bàn giao hết. Tại sao lại vậy? Vì luật có kẽ hở. Nếu phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn, nhưng luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung, nhưng lại nhanh hỏng hơn.
Thường thì phần cơ điện này nếu được đầu tư một cách hợp lý, sẽ rất ít khi hỏng, mà có hỏng thì cũng đã có phần bảo hành của các nhà cung cấp. Sau thời gian bảo hành là câu chuyện duy trì và sửa chữa. Ở đây, tôi không nói rằng, việc sử dụng phí bảo trì có nên dành cho phần cơ điện sở hữu chung hay chỉ dành cho phần kết cấu, mà tôi muốn nói đến cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu.
Quan trọng hơn cả, việc thu chi tách bạch các phần sẽ đỡ xảy ra tranh chấp hơn. Chúng ta biết rằng, chung cư cấp 1 trên 20 tầng trở lên thông thường quỹ bảo trì đã lên tới hơn 20 tỷ đồng. So với 1 doanh nghiệp mới thành lập, số tiền này là rất lớn, do đó không kiểm soát chặt chẽ, rất dễ xảy ra tranh chấp.
Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, nhưng cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì. Thực tế hiện nay, chúng ta cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, ban quản trị nói là có tư cách pháp nhân, nhưng thực tế làm con dấu cho ban quản trị không dễ. Việc các ban quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các ban quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Hiệp hội vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn không thể xử lý được. Chúng tôi cho rằng, quy định đã có, nhưng quan trọng là thực thi nó như thế nào và cần phải bổ sung chỉnh sửa sao cho ban quản trị thể hiện được vai trò và trách nhiệm của mình.
Khi ban quản trị có được tiếng nói, họ có thể tham gia sâu hơn trong các hoạt động quản lý tòa nhà sau này. Tất nhiên, cũng phải lưu ý rằng, những người nằm trong ban quản trị phải là những người có năng lực thực sự, phải rất chuyên tâm và hiểu được những câu chuyện khi vận hành một chung cư. Khi đã đạt được những điều này, tôi tin rằng, những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý sẽ giảm thiểu đáng kể.
Trong hầu hết các tranh chấp ở chung cư, thường thì khách hàng vẫn thuộc về bên yếu thế, do vậy theo tôi, sắp tới nếu có sửa đổi các quy định về pháp luật cũng cần phải có những quy định rõ ràng để bảo vệ người mua nhà.
Vừa qua, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư, đó là: (i) Mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; (ii) Mô hình giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, nếu có hai mô hình này, việc quản lý nhà chung cư sẽ đa dạng, linh hoạt hơn và việc chọn mô hình nào, chủ đầu tư hay đơn vị chuyên nghiệp thực hiện là do cộng đồng dân cư ở nhà chung cư tự quyết định và vẫn phải có sự giám sát của cộng đồng thông qua ban quản trị nhà chung cư.
Hiệp hội cho rằng, mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành và tự quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư đã quy định ở các văn bản pháp luật. Cụ thể, căn cứ vào Luật Nhà ở và Thông tư 02/2016, chủ đầu tư hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư, nếu hội đủ ba điều kiện: (1) có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư; (2) có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư; (3) được hội nghị nhà chung cư lựa chọn.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.
Về đề xuất chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng phí bảo trì, Hiệp hội nhận định, phí bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn, là tài sản chung của các chủ sở hữu chung cư và đã có nhiều chung cư xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân. Căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở, Hiệp hội cho rằng, đại diện chủ đầu tư có thể cùng tham gia quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư nếu được hội nghị nhà chung cư tín nhiệm bầu vào ban quản trị.
Do vậy, không nên sửa đổi Luật Nhà ở để giao cho chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư, vì có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.
Ngoài ra, cần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng quy định phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm: hệ thống chịu lực như khung, cột, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Các phần sở hữu chung còn lại thì sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo trì.
Về việc Bộ Xây dựng đề xuất mô hình giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp nhà chung cư, vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật nhà ở, để hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn được đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư có năng lực.
Hiệp hội cho rằng, cần xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng yêu cầu doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải chứng minh năng lực tài chính để thực hiện bồi thường nếu thiệt hại về người và tài sản.
