Đi ngược với quy luật thị trường?
Tại điểm g khoản 1 Điều 9 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 quy định về Nội dung chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh bao gồm: Xác định danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trên cơ sở khu vực được định hướng phát triển khu dân cư hoặc đơn vị ở trong đồ án quy hoạch chung đô thị và khu vực được định hướng tổ chức không gian khu dân cư trong đồ án quy hoạch chung xây dựng xã đã được phê duyệt.
Vấn đề đặt ra là kỳ của một chương trình phát triển nhà ở thường kéo dài 10 năm. Trong 10 năm của kỳ phát triển, sẽ phát sinh, thay đổi đa dạng về quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, kinh tế xã hội... dẫn đến việc xác định đóng khung “danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án” là không cần thiết.
Chẳng hạn, do sự gia tăng dân số, hoặc sự phát triển kinh tế - xã hội, nhiều trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch về khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư mới. Vậy, trường hợp này có phải điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở? Chương trình phát triển nhà ở trường hợp này có theo kịp sự phát triển và phản ánh được nhu cầu nhà ở trong thực tế? Không lẽ cứ mỗi lần điều chỉnh quy hoạch chung đô thị, có sự điều chỉnh khu vực phát triển dân cư, đơn vị ở là phải tốn kinh phí, thời gian đi điều chỉnh danh mục trong chương trình phát triển nhà ở.
 |
Ông Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN), tác giả bài viết |
Mặt khác, quy định “đóng khung danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án” dẫn đến sự can thiệp quá sâu của Nhà nước vào quan hệ thị trường. Điều 59 Luật Quy hoạch đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Đồng thời, tại Văn bản số 101/BCTĐ-BTP ngày 9/5/2024 thẩm định dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở, Bộ Tư pháp đã có ý kiến đề nghị Bộ Xây dựng rà soát quy định tại Điều 9 dự thảo về nội dung của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để đảm bảo chỉ quy định chi tiết, không quy định khác hoặc bổ sung thêm quy định của Luật, không tạo thêm quy định mang tính quy hoạch hạn chế thị trường.
Trước đó, tại Báo cáo kiểm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tư pháp cũng đã "tuýt còi" nội dung “xác định tổng nhu cầu, xác định rõ nhu cầu...tại Chương trình phát triển nhà ở” và sau đó nội dung này đã bị loại bỏ khỏi Luật Nhà ở 2023.
Việc quy định danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trong Chương trình, về bản chất là loại quy hoạch ấn định khối lượng, số lượng sản phẩm (ở đây là ấn định số lượng, vị trí nhà ở được phát triển), điều này đi ngược lại quy luật khách quan của thị trường, đặc biệt là quy luật cung cầu, không phản ánh đúng tình hình phát triển của thị trường trên thực tiễn, nên không cần thiết, cần phải bãi bỏ.
Kiến nghị về chấp thuận chủ trương dự án nhà ở
Tại điểm d Khoản 5 Điều 15 Dự thảo Nghị định quy định về Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở có nội dung lấy ý kiến thẩm định về nhà ở trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm: d) Sự phù hợp của các nội dung đề xuất về nhà ở với nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: …sơ bộ diện tích xây dựng các loại nhà ở của dự án (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm không vượt quá các chỉ tiêu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đối với loại dự án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 27 của Luật Nhà ở thì có đánh giá sự phù hợp với chỉ tiêu về dự kiến diện tích đất ở theo dự án của chương trình phát triển nhà ở; Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng giữa 2 kỳ kế hoạch phát triển nhà ở nhưng trong cùng kỳ của chương trình phát triển nhà ở thì phải nêu sơ bộ diện tích nhà ở dự kiến hoàn thành theo các giai đoạn của 2 kỳ kế hoạch.
Vấn đề đặt ra, nhiều dự án lúc tổng hợp vào kỳ Kế hoạch phát triển nhà ở chỉ mới ở bước sơ khởi, “dự kiến có thể phát triển nhà ở”, chưa được cấp thẩm quyền chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc tổng mặt bằng thì làm sao có diện tích xây dựng để so sánh, đánh giá với với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực.
Trong khi đó, theo khoản 2 Điều 11 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, thì sau giai đoạn chủ trương đầu tư mới có nội dung về tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; tỷ lệ, số lượng các loại nhà ở (biệt thự, liền kề, căn hộ chung cư) và sự tương thích của số lượng các loại nhà ở với chỉ tiêu dân số được phê duyệt. Do đó, điểm d khoản 5 Điều 15 của Dự thảo chưa tương thích với Nghị định 15.
Nhà nước đã và đang quản lý hoạt động xây dựng thông qua công cụ quy hoạch. Trong các đồ án quy hoạch xây dựng đã xác định rõ vị trí các khu đô thị, các khu nhà ở, đã dự báo quy mô dân số nên việc quy định sơ bộ diện tích xây dựng các loại nhà ở của dự án với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bảo đảm không vượt quá các chỉ tiêu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là thật sự không cần thiết, cần xem xét, loại bỏ.
Mặt khác, quy định sơ bộ diện tích xây dựng các loại nhà ở của dự án với các dự án nhà ở khác được thực hiện “tại cùng khu vực” ở đây là khu vực nào, phân theo đơn vị hành chính cấp quận, huyện hay cấp phường xã thị trấn. Việc đánh giá sơ bộ diện tích xây dựng các loại nhà ở của dự án với các dự án nhà ở khác được thực hiện tại cùng khu vực và trong cùng giai đoạn, sẽ rất khó khả thi, không chính xác, vì nhiều trường hợp diện tích xây dựng các dự án trong cùng khu vực đã được điều chỉnh ở các bước, giai đoạn sau (điều chỉnh Giấy phép xây dựng).
Ngoài ra, nhiều trường hợp, trong cùng một khu vực với giai đoạn 5 năm của kỳ kế hoạch có tới 20-30 dự án phát triển nhà ở, lúc này đánh giá sự phù hợp của diện tích xây dựng của dự án nào hay với tất cả 20 - 30 dự án nhà ở đó?
Mặt khác, điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định chi tiết khi thẩm định quyết định chủ trương đầu tư (dự án phát triển nhà ở), thì phải đánh giá về sự phù hợp của các đề xuất trong nội dung dự án nhà ở với mục tiêu, định hướng của Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở; đánh giá sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ; sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở.
Do đó, kiến nghị loại bỏ điểm d hoặc điều chỉnh điểm d khoản 5 Điều 15 Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, như sau: 4. Nội dung lấy ý kiến thẩm định về nhà ở trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm:
d) Sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở bao gồm: sự phù hợp về khu vực dự kiến phát triển nhà ở với mục tiêu, định hướng và các giải pháp phát triển nhà ở trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
